Besoin de trésorerie

Vous êtes propriétaire ? Vous avez un peu de liquidités ?
Hypothéquer un bien peut être la solution.
Comment ça marche ?

Vous avez divers projets mais n’avez pas la trésorerie nécessaire pour les financer. Pourquoi ne pas rendre liquide un bien immobilier déjà acquis et ainsi concrétiser vos rêves ?

Pour obtenir des liquidités, hypothéquer une maison ou un autre bien peut être la solution afin de solder vos dettes, financer un voyage ou aider vos enfants. Comment ça marche ? Quels sont les avantages de cette opération ?

Besoin de financer un projet : l’absence de liquidités est un frein

Même quand on possède un patrimoine important, il n’est pas toujours évident d’avoir des liquidités disponibles, et donc de pouvoir financer un projet rapidement en cas de besoin.

Entrent dans le patrimoine :

les biens immobiliers, qu’ils soient une résidence principale, secondaire ou locative ;
les biens de type actifs financiers, ou nantissement (assurance vie par exemple).

Les biens qui composent votre patrimoine peuvent vous être utiles pour concrétiser vos projets, quels qu’ils soient :

réaliser une donation ;
subventionner des projets atypiques non financés par les banques traditionnelles (achat d’une voiture de collection, d’un camping-car, financer un tour du monde, etc.) ;
régler des droits de succession ;
réinjecter de l’argent dans une entreprise ;
faire un apport sur le compte courant d’associés ;
éponger des dettes fiscales.

Alors, comment mettre à profit votre patrimoine pour réaliser vos projets ?

Emprunt hypothécaire : la solution pour rendre liquide votre patrimoine

La solution pour rendre vos biens immobiliers liquides sans les vendre est le prêt de trésorerie hypothécaire.

Qu’est-ce que le prêt de trésorerie hypothécaire ?

Le prêt, ou crédit, de trésorerie hypothécaire, est un prêt qui permet d’obtenir une somme d’argent en s’adossant à un bien ou à un actif financier :

pour une utilisation déterminée, par exemple l’achat d’un bien immobilier ;
pour disposer d’une trésorerie (affectée ou non, en fonction du partenaire prêteur).

Le bien sur lequel est adossé l’emprunt peut être un bien immobilier, ou le nantissement d’un actif financier, c’est-à-dire la mise en gage d’un produit financier à l’établissement prêteur en cas de défaut de remboursement.

Contre cette hypothèque de premier rang (sur un bien immobilier), vous pouvez emprunter jusqu’à 50 ou 60 % de la valeur du bien.

A noter

Le cas le plus courant de nantissement est celui de son assurance vie

L’emprunt hypothécaire est une opportunité de trésorerie qui peut être envisagée à la fois par les particuliers, les chefs d’entreprises ou les professions libérales. Le prêt de trésorerie hypothécaire ne doit pas être confondu avec le rachat de crédits classique.

Ceci étant dit, si vous avez des crédits à la consommation en cours, vous pouvez les inclure avec votre prêt de trésorerie hypothécaire. On parle alors de rachat de crédits avec prêt hypothécaire.

Cela vous permettra d’y voir plus clair dans votre budget et, sous conditions, de diminuer le montant de vos mensualités⁽¹⁾.

Prêt avec garantie hypothécaire : quels avantages ?

Le prêt de trésorerie hypothécaire comporte de nombreux atouts.
Il permet d’envisager le financement d’un bien immobilier, même dans des cas « complexes » :

si vous ne trouvez pas de financement classique auprès des établissements bancaires ;
si vous avez plus de 70 ans, des ennuis de santé, et avez du mal à trouver une assurance emprunteur abordable.

Mais ce n’est pas tout :

Le prêt de trésorerie hypothécaire permet de rendre liquide votre patrimoine immobilier. Vous avez ainsi la possibilité de poursuivre la constitution de votre patrimoine en réalisant par exemple une nouvelle acquisition que vous n’auriez pas pu financer par un crédit classique.
Les durées de remboursement d’un prêt avec hypothèque peuvent aller jusqu’à 15 ans (180 mois).
Les modalités de remboursement sont souples : le prêt sur hypothèque peut être remboursé en amortissable ou in fine.

L’assurance de prêt de trésorerie hypothécaire n’est pas obligatoire. Dans la réalité des faits, il est difficile d’obtenir un prêt sans assurance. Elle est ainsi fortement conseillée.

En l’absence d’assurance emprunteur, en cas de décès, le capital restant dû constituera du passif dans votre succession. Vos héritiers devront alors poursuivre le paiement du prêt ou vendre le bien pour rembourser le crédit.

Avez-vous pensé à... la vente à soi-même ?

Cela consiste à vendre une partie de votre patrimoine, que vous possédez en nom propre, à une SCI dont vous êtes le gérant, afin de générer des liquidités. Notez que même si ce procédé est pratique, le coût de l’opération est élevé. En effet, vous serez redevable de droits de mutation, ainsi que d’une taxation sur la plus-value réalisée.

Exemple de besoin de Trésorerie financé par CAFPI

Situation de notre client

Au décès de ses parents, Fabrice doit s'acquitter d'une somme de 110 000 € de frais de succession. Il souhaite :

Regrouper ses crédits actuels

Financer une trésorerie pour régler ses frais de succession

Solution proposée par CAFPI

Pour le financement de l’intégralité des dettes de Fabrice, CAFPI a regroupé ses crédits et financer les frais de successions en mettant en place un prêt de 160K € sur 96 mois à 5.20 % tout en réduisant son endettement.

- 572 € de mensualité
- 44 % sur le taux d'endettement
+ 2 000 € de Trésorerie

Avant

Revenus du client	2414 €
Total mensualités	1265.96 €

Revenu disponible	1148.04 €
	52%
Détail au survol Touchez le graphique	De taux d'endettement

Après

Revenus du client	2414 €
Total mensualités	693 €

Revenu disponible	1721 €
	29%
Détail au survol Touchez le graphique	De taux d'endettement

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Comment fonctionne un emprunt hypothécaire ?

Concrètement, vous donnez en garantie un bien vous appartenant. Vous pourrez ainsi obtenir la somme d’argent souhaitée en réalisant un prêt de trésorerie hypothécaire.

Selon la nature de l’hypothèque, la valeur retenue pour le gage ne sera pas la même :

pour un bien immobilier : le gage possible peut aller jusqu’ à 60 % de la valeur du bien ;
pour un nantissement : le gage possible peut aller jusqu’ à 90 % de la valeur des produits financiers, selon leur répartition.

Pour pouvoir mettre en hypothèque une maison ou un appartement, plusieurs conditions doivent être réunies :

être propriétaire du bien ;
que votre bien soit libre de toute garantie, c’est-à-dire que vous soyez propriétaire acquitté (sans emprunt immobilier en cours de remboursement) ;
si vous êtes propriétaire accédant : il peut être possible de réaliser un rachat de crédits qui réunira le crédit avec hypothèque et votre prêt immobilier.

Par ailleurs :

Si vous n’êtes pas seul propriétaire du bien que vous souhaitez donner en garantie :
- Il faudra que l’ensemble des propriétaires en nue-propriété ou en usufruit se portent cautions solidaires.
- Lorsque l’emprunt est en SCI, l’ensemble des associés de la SCI devra être systématiquement caution solidaire du prêt. En revanche, ils ne seront pas cautions solidaires du paiement et ne seront donc pas redevables des mensualités de l’emprunteur en cas de défaut de paiement de sa part.
Il est possible que les parents ou les enfants de l’emprunteur donnent un bien immobilier leur appartenant en garantie, ils seront alors cautions hypothécaires.

Financement hypothécaire : quels biens peuvent être donnés en garantie ?

Lors de prêts hypothécaires, voici les caractéristiques des biens pouvant être considérés pour faire office de garantie :

une maison, un appartement, un immeuble d’habitation, des murs commerciaux (uniquement en complément de garantie) ;
qu’il s’agisse de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou d’une résidence locative ;
les biens doivent obligatoirement vous appartenir en nom propre, ou appartenir à une SCI (soumise à l’Impôt des Sociétés ou non) ;
vous pouvez donner plusieurs biens en garantie.

A noter

La caution solidaire et hypothécaire d’une SCI n’est pas acceptée. En effet, la SCI n’a pas vocation à se porter caution, même simplement hypothécaire, pour les projets personnels de ses associés.

Prêts hypothécaires : pourquoi passer par un courtier ?

Hypothéquer sa maison pour obtenir un prêt peut être une opération délicate lorsqu’on se lance seul. Être accompagné par un spécialiste présente plusieurs avantages :

Vous êtes guidé dès la formulation de vos projets, jusqu’à la signature du prêt hypothécaire. Le courtier expert vous donnera des conseils tout au long de la procédure, afin que vous fassiez les meilleurs choix.
La solution de garantie hypothécaire qui vous sera proposée est étudiée sur mesure pour correspondre à vos attentes et à votre profil d’emprunteur.
Le courtier CAFPI dispose de plusieurs accords avec de nombreuses banques françaises et européennes spécialisées dans le rachat de crédits hypothécaire en France, afin de vous proposer le meilleur taux* pour votre prêt hypothécaire.

A retenir : les points essentiels du prêt de trésorerie hypothécaire

Vous avez des projets à financer, peu de liquidités disponibles et êtes propriétaire ?
Hypothéquer un bien immobilier est peut-être la solution ! Voici les éléments clés à avoir en tête :

Le prêt avec hypothèque permet d’emprunter jusqu’à 50 %, voire 60 % de la valeur du bien, contre la mise en gage d’un bien immobilier, ou le nantissement de produits financiers.
L’hypothèque d’une maison ou d’un appartement dont vous êtes propriétaire peut ainsi vous donner l’opportunité de disposer d’une trésorerie non négligeable.
L’assurance d’un prêt de trésorerie hypothécaire n’est pas obligatoire.
Les conditions et modalités de remboursement sont flexibles.
Si vous êtes en cours de crédit avec hypothèque, vous pouvez racheter le crédit en cours et y ajouter de la trésorerie.
Si vous avez des crédits à la consommation en cours, vous pouvez les inclure avec votre prêt de trésorerie hypothécaire.
Faire appel à un courtier spécialisé dans la garantie hypothécaire est un bon moyen d’obtenir le meilleur taux hypothécaire*.

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⁽¹⁾La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.

Exemple réel de financement accepté par les clients le 21/06/2017. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 3 crédits souscrits par Fabrice P. s'élevait à 1 265.93 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 48 120.76 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 5.20 % soit 96 mensualités de 693.33 € sur une durée de 96 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 6.4103 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 226 559.68 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 17/05/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire CREDIT MUNICIPAL DE TOULON – Bâtiment A – Place Besagne 83000 TOULON.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS.

L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.