Financer un projet immobilier : quelles contraintes ?
Vous êtes locataire et avez décidé de franchir le pas pour devenir propriétaire : seulement voilà, vous avez déjà un, voire plusieurs prêts en cours (prêts à la consommation, prêts renouvelables, etc.) et votre endettement est trop important pour assumer une nouvelle mensualité.
Vous êtes déjà propriétaire et souhaitez réinvestir et enrichir votre capital, en prévision de votre retraite ou pour aider vos enfants, mais vous assurez déjà le paiement de crédits à la consommation et de crédits immobiliers.
Comment financer votre nouveau projet immobilier en tenant compte de ces contraintes ?
Le taux maximum d’endettement en France est de 35 %. C’est le HCSF (Haut comité de Stabilité financière) qui établit des recommandations, qui sont désormais contraignantes pour les banques.
Quelles solutions sont possibles pour financer votre achat immobilier ?
Des solutions de financement d’un projet immobilier existent, que vous soyez :
- Primo accédant : un regroupement de vos crédits à la consommation en cours permettra de diminuer votre taux d’endettement. Cela vous donnera la possibilité d’absorber une nouvelle mensualité, adaptée à votre projet immobilier naissant.
- Secundo accédant : le rachat de crédits vous permettra également d’intégrer à vos encours immobiliers et éventuellement consommation, une nouvelle acquisition.
Le rachat de crédits permet d’obtenir, si les conditions le permettent, une diminution intéressante du montant des mensualités(1) à rembourser. Cela explique son impact sur votre taux d’endettement.
Rachat de crédits immobilier : comment ça marche ?
La mise en place d’un rachat de crédits immobilier passe par plusieurs étapes :
- En faisant appel à un courtier, une fois votre demande faite, c’est lui/elle qui comparera les offres des établissements prêteurs afin de trouver celle qui vous conviendra le mieux.
- Après un certain délai (48 heures si vous passez par CAFPI), vous obtiendrez une proposition personnalisée de rachat de crédits, pour financer votre nouveau projet immobilier.
- Si la faisabilité de votre projet est confirmée, il ne vous restera alors plus qu’à signer le contrat de regroupement de crédits.
Comment bien négocier un rachat de crédits immobilier ? Avec un dossier complet et structuré ! Les documents demandés pour l’établissement de votre dossier de rachat de crédits sont en général les suivants :
- le tableau d'amortissement de tous vos emprunts en cours de remboursement ;
- vos bulletins de salaire des 3 derniers mois ;
- vos relevés de compte des 3 derniers mois ;
- votre dernier avis d'imposition et, si possible, votre dernière déclaration d'impôt ;
- la copie du contrat de mariage ou de Pacs, si vous êtes concerné.
Pour les propriétaires, il sera également demandé de fournir le titre de propriété et éventuellement une attestation de valeur du bien immobilier si vous en possédez une.
Exemple de rachat de crédits immobilier financé par CAFPI
(1)La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.
Exemple réel de financement accepté par les clients le 15/03/2018. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 4 crédits souscrits par Eric T. et Michelle P s'élevait à 2 175.38 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 43 144 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 2.05 % soit 204 mensualités de 1 847.51 €, durée totale de 204 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 2.60 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 376 829.3 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 01/03/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire CFCAL – 1 Rue du dôme 67000 STRABSOURG.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.
Pourquoi réaliser un rachat de crédits immobilier ?
Le rachat de crédits permet en général d’obtenir un meilleur taux de prêt, surtout si vos crédits en cours sont anciens.
Avec une nouvelle mensualité, avec un seul établissement de crédit, la gestion du budget est plus simple. C’est important d’avoir une vision juste avant de s’orienter vers un nouveau projet immobilier.
Mais cela permet aussi de diminuer votre taux d’endettement et donc, de pouvoir obtenir un nouveau crédit immobilier.
En contrepartie, la durée du crédit immobilier est allongée et, par conséquent, le coût total du crédit également. Mais cela ne prive pas l’emprunteur d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt total ou partiel, quelques années plus tard, en fonction de l’évolution de sa situation.
Parmi les idées reçues en matière de crédit, réserver le rachat de crédits aux emprunteurs en difficulté pour rembourser circule largement. Or, le rachat de crédits est aussi une manière d’équilibrer son budget, d’optimiser sa trésorerie et d’utiliser toutes les possibilités à sa disposition. Avant, le crédit immobilier était une charge signée pour 20 ans. Aujourd’hui, l’emprunteur pilote ses crédits avec plus d’agilité et de flexibilité.
Pourquoi faire appel à un courtier pour son rachat de crédits immobilier ?
Passer par un courtier pour son regroupement de crédits présente plusieurs bénéfices :
- Le courtier qui étudiera votre dossier est un spécialiste en rachats de crédits. Il sera en mesure d’analyser votre situation personnelle et patrimoniale, dans le but de déterminer une nouvelle mensualité unique(1) s’adaptant à votre budget.
- Il sélectionne une banque pour financer votre projet immobilier au meilleur taux*. La banque connaîtra ainsi votre nouvelle mensualité envisageable et pourra vous proposer une durée de crédits compatible avec votre endettement global.
- Le courtier vous permettra à la fois de diminuer vos mensualités(1) avant de solliciter un prêt immobilier, mais aussi de vous aider à mettre toutes les chances de votre côté pour que vous obteniez votre rachat de crédits.
La banque qui financera la partie immobilière du nouvel emprunt pourra donner son accord après étude de votre dossier et dès qu’elle aura connaissance de l’offre de rachat de crédits. - La durée moyenne pour obtenir une offre de rachat de crédits est d’environ 15 jours.
Chez CAFPI, nos mandataires spécialisés réalisent l’étude de votre dossier de rachat de crédits en parallèle de celui de votre acquisition immobilière afin de ne pas perdre de temps par rapport au délai incompressible du compromis de vente.
L’opération de rachat de crédits immobilier peut être aussi l’occasion de changer d’assurance emprunteur. En effet, l’assurance est liée au prêt. Dès lors que vous remboursez par anticipation ce prêt, l’assurance prend fin. Mais vous pouvez négocier une assurance similaire auprès du même assureur si besoin.
Quelles sont les conditions pour réaliser un rachat de crédits immobilier ?
Tout emprunteur peut demander un rachat de crédits à tout moment. Il n’existe pas de conditions particulières pour un rachat de crédits immobilier. Bien évidemment, sa situation et celle de son co-emprunteur éventuel sont analysées en détail. Pour les propriétaires d’un bien, il est possible d’effectuer un rachat de crédits avec hypothèque. La garantie du bien permet d’obtenir l’accord d’une banque.
Si vous regroupez des crédits de différentes natures, l’opération sera considérée comme un rachat de crédits immobilier, dès lors que la part immobilière dépasse 60 % de l’ensemble des capitaux restants dus. Cela permet de bénéficier des taux immobiliers attractifs. Très souvent, dès qu’un crédit immobilier est en cours de remboursement, il prend l’ascendant sur les autres crédits (travaux, conso, etc.) de moindre importance.
Quelques conseils pour savoir si un rachat de crédits immobilier est opportun :
- La durée restante du prêt doit être encore longue. Il est plus intéressant de regrouper ses crédits au cours des premières années. C’est le moment où les intérêts d’emprunt sont les plus importants au sein de la mensualité.
- Le montant du capital restant dû doit être important, en général, supérieur à 50 000 euros pour que le rachat de crédits se révèle intéressant.
- La différence de taux de crédit doit être supérieure à 0.7 ou 1 point entre le taux immobilier signé et le nouveau taux immobilier proposé.
Pour se faire une idée, l’emprunteur peut utiliser nos calculettes de rachat de crédits en ligne. C’est rapide et gratuit ! Ces premières simulations de rachat de crédits immobilier sont à compléter par une analyse plus fine auprès d’un courtier CAFPI. Ce dernier vous indique le coût global du rachat de crédits avec tous les frais annexes comme les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) etc.
Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédits immobilier ?
Les deux opérations ont le même objectif, assurer une meilleure gestion de son budget, et sont d’ailleurs souvent confondues. Ce sont pourtant deux opérations très différentes :
- la renégociation d’un crédit immobilier consiste à discuter avec sa banque actuelle des conditions du crédit en cours.
- le rachat de crédits immobilier consiste à rembourser par anticipation le ou les prêts en cours et à signer un nouvel emprunt immobilier unique auprès d’un nouvel établissement prêteur.
Toutefois, pour renégocier avec sa banque, avoir réalisé des simulations de rachat de crédits s’avère utile. Une renégociation de crédit s’opère avec des arguments solides car la banque n’a aucun intérêt à accepter facilement de vous accorder un meilleur taux !
N’hésitez pas à solliciter un courtier en amont d’une renégociation de crédit immobilier. Ses conseils vous aident à clarifier votre situation, vos points forts et les perspectives à mettre en avant auprès de votre établissement bancaire.
Pour financer un projet immobilier alors que vous avez déjà des crédits en cours de remboursement, voici l’essentiel à retenir :
- Qu’on soit locataire ou déjà propriétaire, le regroupement de crédits permet d’alléger son taux d’endettement et ainsi, de rééquilibrer son budget(1).
- En passant par un courtier en rachat de crédits CAFPI, vous serez assuré de trouver la solution de rachat de crédits la plus adaptée, et au meilleur taux*.
N’oubliez pas : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de prendre un nouvel engagement.
