Comment fonctionne le rachat de prêts immobiliers ? 

Le principe du rachat de crédits immobiliers n'est pas très différent du rachat de crédits à la consommation. 
Cette opération bancaire consiste à remplacer un ou plusieurs crédits immobiliers en cours par un prêt unique. Vous pouvez donc faire racheter vos crédits dans un autre établissement de prêt. 

En réalisant un rachat de crédits immobiliers, vous allez obtenir un taux plus avantageux et une mensualité unique. Cela permet également de rallonger la durée de remboursement⁽¹⁾ de votre emprunt afin de mieux gérer vos finances.

Qui peut demander un rachat de crédit immobilier ?

Toute personne physique qui détient un crédit en cours de remboursement est éligible à une demande de regroupement de ses crédits.

Le regroupement fonctionne si vous avez emprunté seul ou avec un co-emprunteur. Il suffit de pouvoir signer un nouveau crédit donc, notamment de jouir de ses droits civils.

Aucune situation professionnelle n’est en soi un obstacle insurmontable. Bien évidemment, un couple de salariés en CDI ou un couple de fonctionnaires présentent a priori des situations stables. Aussi, il est tout à fait possible d’obtenir :

• un rachat de crédit en étant en CDD ;
• un rachat de crédit en étant en micro-entreprise ;
• un rachat de crédit en étant au chômage.

En effet, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, qui peut servir à garantir votre nouveau prêt ! Un rachat de crédit avec hypothèque est alors envisageable.

▶ Les profils non éligibles au rachat de crédits immobiliers 

Afin de pouvoir faire un regroupement de crédits, vous devez principalement avoir une situation financière stable. 
Cependant, certains profils sont exclus du rachat de crédit conso et immobilier même avec des conditions financières propices à l’opération. À savoir : 

• Les ménages qui sont en instance de divorce ; 
• Les emprunteurs joueurs ; 
• Les personnes qui exercent une profession libérale ayant une baisse significative de revenus durant les trois derniers bilans ; 
• Les emprunteurs étrangers titulaires d'une carte de séjour temporaire ; 
• Les ressortissants étrangers sous immunité diplomatique. 

Généralement, certaines structures juridiques sont non admissibles au rachat de prêts immobiliers. On peut citer : 

• Les entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée (EURL) ; 
• Les sociétés anonymes à responsabilité limitée (SARL) ; 
• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ; 
• Les sociétés civiles immobilières (SCI).

Quelles sont les conditions pour obtenir un regroupement de crédit immobilier ? 

Avant de vous proposer une offre de rachat ou de regroupement de crédits immobiliers, l'établissement de prêt impose ces quelques critères concernant votre profil : 

▶ Votre situation 

Pour être éligible au rachat de prêts immobiliers, vous devez tout d'abord être majeur. Ensuite, il faut que vous jouissiez pleinement de vos droits civiques en tant que citoyen. 

Enfin, pour obtenir une proposition d'offre de regroupement de crédit, vous devez fournir l'un des justificatifs suivants à l'établissement d'emprunt : 

• Votre passeport ; 
• Votre carte nationale d'identité ; 
• Votre titre de séjour en règle (si vous êtes un ressortissant étranger). 

▶ Votre solvabilité 

Les conditions pour une demande de rachat de crédits immobiliers sont les mêmes que pour un emprunt immobilier. La banque analyse votre situation financière pour savoir si vous avez la capacité de rembourser votre prêt. 

Toutefois, il existe des points qui favorisent l'obtention d'une offre de regroupement de crédits immobiliers. C'est le cas si vous êtes salariés en CDI, fonctionnaires ou retraités. Les revenus fonciers que vous touchez, s'il y en a, sont également un atout pour votre profil. 

▶ Votre âge 

À cause du vieillissement de la population et de l'espérance de vie, l'âge n'est plus considéré comme un facteur rédhibitoire. En effet, la limite d'âge pour octroyer un rachat de crédit immobilier est généralement fixée à 75 ans. 

En outre, les établissements de prêt se concentrent précisément sur l'âge que vous aurez à la fin de votre emprunt. Le plafond est fixé à 85 ans, voire 95 ans pour certaines banques. 

▶ Votre garantie 

Les opérations bancaires concernant les crédits nécessitent naturellement des garanties. Les conditions ne sont pas les mêmes pour chaque garantie. Par exemple, si vous utilisez une hypothèque comme garantie, vous devez être propriétaire du bien en question.

Pourquoi solliciter un rachat de crédit immobilier ?

Le regroupement de crédits est une opération financière par laquelle vous contractez un nouveau crédit auprès d’une banque visant à rembourser le solde de tous vos emprunts en cours de remboursement. Vous définissez avec cette banque les conditions du nouvel emprunt unique : taux de crédit immobilier, durée d’emprunt, montant de la mensualité. Les avantages sont nombreux :

• Si vous aviez contracté un crédit immobilier depuis longtemps, c’est l’occasion de profiter de meilleurs taux d’intérêt. En effet, depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier sont particulièrement bas.
• C’est également une bonne solution afin d’obtenir une gestion plus simple de son budget. Le regroupement de plusieurs crédits immobiliers (ou d’un crédit immobilier avec d’autres types de crédit) aboutit à un taux d’endettement revu à la baisse et, par conséquent, à un reste à vivre plus important.
• Au fil des années, vous avez sans doute ajoutez divers prêts à la consommation, prêts travaux ou prêts personnels à votre crédit immobilier principal. Vous manquez de visibilité sur votre situation globale. Regrouper tous vos crédits au sein d’un seul emprunt vous permet d’avoir une vision plus claire de votre budget.

Comment déposer une demande de rachat de crédit immobilier ?

L’anticipation est votre meilleure alliée ! N’attendez pas d’être dans une situation trop complexe et de ne plus pouvoir rembourser vos différents prêts pour vous intéresser à ce mécanisme. Ainsi, dès que votre taux d’endettement global dépasse largement le tiers de vos revenus et plus il se rapproche de la moitié de vos revenus, il convient de s’intéresser à des solutions de rachat de crédits.

Commencez par réaliser des simulations en ligne avec l’aide de nos calculatrices. C’est intuitif, immédiat et gratuit. Puis prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI pour obtenir une réponse complète et rapide, adaptée à votre situation personnelle. En 48H, vous recevez une première réponse.

Votre courtier vous accompagne tout au long de la négociation et vous aide à présenter le meilleur dossier pour obtenir une réponse positive à votre demande de rachat de crédits. Il mettra en avant les points forts qui peuvent permettre d’obtenir l’accord d’une banque comme une situation bancaire sans problème, des revenus stables, des garanties solides, etc.

Quels sont les frais liés au regroupement d'emprunts immobiliers ?

 Faire un rachat de crédit immobilier vous emmène à souscrire un nouveau contrat de prêt auprès d’une nouvelle banque. Voici les frais liés à cette opération : 

▶ Les IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) 

Le coût de cette pénalité est l’équivalent des 6 mois d'intérêts suivant la date de votre demande de rachat de crédit. L'IRA ne doit pas excéder 3 % du capital que vous devez encore rembourser. Ce frais doit être payé sauf si vous avez négocié une annulation de l'IRA à la souscription du prêt.

▶ Les frais de garantie 

Les frais de garantie lors d’un regroupement de crédits varient selon votre garantie : 

• Pour une hypothèque ou IPPD (Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) : vous devez vous acquitter des frais de notaire qui sont appliqués pour la mainlevée. Ensuite, vous devez prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie. 
• Pour une caution : le montant des frais est de 1,8 %. 

Les frais de dossier 

L’établissement de crédit demande souvent à l’emprunteur de payer des frais de dossier. Autrement appelés frais de banque, ceux-ci représentent fréquemment 1 à 2,10 % du montant racheté. Si vous présentez un dossier jugé “solide” par la banque, elle pourrait réduire les frais de dossier.