Vous vous séparez ? Vous héritez d'un bien ?
Comment absorber le financement d'une soulte dans votre budget ?
Vous vous séparez et souhaitez conserver votre maison ? Vous aimeriez être seul propriétaire d’un bien en indivision ? Vous avez hérité à plusieurs d’un bien immobilier ?
Toutes ces situations impliquent nécessairement le paiement d’une soulte.
Et si vous avez déjà des crédits en cours de remboursement, le rachat de soulte peut être une charge supplémentaire délicate à intégrer à votre quotidien.
Découvrez le rachat de soulte en détail, comment estimer sa valeur, les frais engendrés par une telle opération ainsi que les avantages du regroupement de crédits pour financer un rachat de soulte.
C’est parti !
« Soulte » est un terme juridique désignant une somme d'argent que l'on utilise pour finaliser un partage.
La soulte correspond à une compensation : c'est une somme d'argent que doit verser l'un des contractants à un autre pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit en propriété.
Elle intervient lors d’une indivision, lorsqu’une des parties souhaite être seule propriétaire du bien immobilier. Cette dernière doit alors racheter les parts de ses cohéritiers ou de son ex-conjoint.
Dans ce cas, on parle de rachat de soulte.
Bon à savoir :
Le rachat de soulte est surtout pratiqué en cas de successions et divorces.
Un exemple concret pour y voir plus clair :
Vous êtes marié sous le régime de la communauté et avez acquis avec votre conjoint un appartement d'une valeur de 200 000 € et une maison d’une valeur de 400 000 €. Libre de crédit et d'hypothèque, Madame souhaite conserver la maison et Monsieur l'appartement. Pour que le partage soit équitable, il faudra que Madame verse une soulte d'un montant de 100 000 € pour établir un équilibre dans le partage.
Les cas dans lesquels le rachat d’une soulte peut être nécessaire sont multiples :
Pour déterminer la valeur de la soulte, 2 options sont envisageables :
Cette deuxième option est à privilégier afin d’évaluer au plus juste, avec quelqu’un de neutre et sans davantage de conflits, la valeur du logement.
En fonction de la valeur du bien immobilier, le prix du rachat de soulte différera selon que son acquisition ait été ou non financée par un prêt immobilier.
Pour en savoir plus sur le prix de la soulte, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier CAFPI : cet expert du crédit saura vous renseigner, calculer les coûts d’une soulte et vous guider comme il se doit.
Le rachat d’une soulte entraîne certains frais supplémentaires qu’il faut penser à prendre en compte.
Le rachat de soulte étant une opération s’effectuant obligatoirement devant un notaire, des frais de notaire sont inévitables.
Prévoyez entre 2 et 8 % de la valeur du bien immobilier, selon son ancienneté.
Dans le neuf, les frais de notaire sont en moyenne de 2 à 3 %, alors que dans l’ancien ils montent jusqu’à 7 ou 8 %.
Bon à savoir :
Les frais de notaire comprennent les émoluments ainsi que les taxes de publicité foncière, car le bien changeant de propriétaire, une inscription au service de la publicité foncière est incontournable.
Ils correspondent à la taxe qui s’applique sur la vente effective d’une soulte.
Il faut compter 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier (on y déduit les dettes comme le montant de la soulte par exemple, et les frais de notaire).
Le contrat du prêt immobilier peut en effet prévoir le versement d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA) au prêteur.
Son montant ne peut pas être supérieur à 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée par anticipation (au taux moyen du prêt), ni aller au-delà de 3 % du capital restant dû.
Si vous avez déjà un ou plusieurs crédits en cours de remboursement, le versement d’une soulte peut vous mettre dans une situation financière délicate.
La solution est alors le regroupement de crédits :
A noter :
Si vous avez déjà des prêts en cours et que votre endettement est déjà trop important, vous aurez des difficultés à financer votre soulte.
La banque estimera, à juste titre, que ce prêt supplémentaire risque de nuire à l'équilibre de votre budget. A terme, vous risquez d’être confronté à une problématique de surendettement.
Si vous envisagez le rachat de crédits, il est donc important d’y intégrer aussi vos dettes, comme une soulte à payer par exemple.
Important
L’allègement des mensualités est lié au nouveau taux d’intérêt de l’emprunt, plus faible, ainsi qu’à l'allongement de la durée de remboursement.
Thomas se sépare de sa femme. Dans le cadre de sa procédure de divorce, il souhaite :
racheter la soulte de son ex compagne pour conserver la maison familiale.
financer une trésorerie servant à régler les frais d'avocat et les frais d'acte
Pour permettre à Thomas de racheter la part de sa femme, CAFPI regroupe les encours de ses 4 prêts immobiliers. Il lui obtient la mise en place d'un prêt de 89 171 € sur 240 mois à 2,5 %, lui permettant également de régler les frais d'acte et d'avocat.
Avant
| Revenus | 1846 € |
| Total mensualités | 835 € |
| Revenu disponible | 1011 € |
| 45% | |
| Détail au survol Touchez le graphique | De taux d'endettement |
Aprés
| Revenus | 1846 € |
| Total mensualités | 472,52 € |
| Revenu disponible | 1374 € |
| 26% | |
| Détail au survol Touchez le graphique | De taux d'endettement |
Dans le cadre d’un rachat de soulte, le regroupement de crédits possède d’autres avantages.
Au niveau de l’âge de fin de prêt, c’est-à-dire l’âge de l’emprunteur lorsque le prêt s’arrête :
Par ailleurs, les frais supplémentaires inclus par un rachat de soulte (frais de notaire, IRA, etc.) peuvent être inclus dans un regroupement de crédits.
Les étapes du rachat de crédits sont les suivantes, quel que soit votre projet, et ici par exemple pour vous aider à financer un rachat de soulte :
A retenir :
(1)La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement
Exemple réel de financement accepté par les clients le 31/01/2018. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 4 crédits souscrits par Thomas S. s'élevait à 835 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 65 113 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 2.50 % soit 240 mensualités de 472.52 €, durée totale de 180 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 3.35 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 113 403.77 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 19/10/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire GE MY MONEY BANQ – 20 Avenue de André Prothin Tour Euro Plaza 92063 PARIS LA DEFENSE.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.