Rachat de soulte

Vous vous séparez ? Vous héritez d'un bien ?
Comment absorber le financement d'une soulte dans votre budget ?

Vous vous séparez et souhaitez conserver votre maison ? Vous aimeriez être seul propriétaire d’un bien en indivision ? Vous avez hérité à plusieurs d’un bien immobilier ?

Toutes ces situations impliquent nécessairement le paiement d’une soulte. Si vous avez déjà des crédits en cours de remboursement, le rachat de soulte peut être une charge supplémentaire délicate à intégrer à votre quotidien.
C’est peut-être le moment d’assainir votre situation financière et d’y voir plus clair ? Le regroupement de crédits est la solution.

Qu'est-ce qu'une soulte ?

« Soulte » est un terme juridique qui désigne une somme d'argent que l'on utilise pour finaliser un partage. La soulte correspond à une compensation : c'est une somme d'argent que doit verser l'un des contractants à un autre pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit en propriété.

Un exemple concret pour y voir plus clair :

Vous êtes marié sous le régime de la communauté et avez acquis avec votre conjoint un appartement d'une valeur de 200 000 € et une maison d’une valeur de 400 000 €. Libre de crédit et d'hypothèque, Madame souhaite conserver la maison et Monsieur l'appartement. Pour que le partage soit équitable, il faudra que Madame verse une soulte d'un montant de 100 000 € pour établir un équilibre dans le partage.

Rachat de soulte : dans quels cas ?

Les cas dans lesquels le rachat d’une soulte peut être nécessaire sont multiples :

Vous aimeriez sortir d'une indivision :
- L’indivision est un terme juridique désignant le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs personnes. On peut être en indivision suite à une succession (3 enfants héritent de la maison de leur mère par exemple), ou si vous achetez un bien immobilier à plusieurs.
- Si vous souhaitez mettre fin à cette indivision, le rachat de soulte ou la vente du bien immobilier sont les seules options.
Vous êtes en plein divorce, rupture de Pacs ou fin de concubinage :
- Le partage ne pourra pas se faire sans le paiement d’une somme d’argent pour équilibrer le partage de vos liquidités, de vos placements et de vos biens mobiliers et immobiliers.
- Cette soulte correspond à la somme que l'un des futurs divorcés devra verser à l'autre pour conserver un bien immobilier acquis en commun.
- Le calcul de son montant sera effectué par un notaire, en tenant compte de la valeur nette vénale du bien, mais aussi des crédits en cours et du capital restant dû au jour du partage. Ce sera donc la valeur nette du bien qui sera retenue pour estimer le montant de la soulte.
Vous aimeriez réaliser une donation-partage :
- La donation-partage correspond à la possibilité d’organiser sa succession de son vivant, en partageant tout ou une partie de ses biens au bénéfice de ses enfants ou de ses petits-enfants.
- La soulte à payer pour une donation-partage correspondra à la somme versée par le donataire afin d'égaliser la valeur des lots donnés.
Vous êtes impactés par une succession :
- Lors d’une succession, par exemple au décès de votre dernier parent vivant, vous aurez peut-être des compensations à effectuer avec vos frères et sœurs.
- Le paiement d’une soulte permettra de clôturer le partage.

Regroupement de crédits et rachat de soulte : à quoi ça sert ?

Si vous avez déjà un ou plusieurs crédits en cours de remboursement, le versement d’une soulte peut vous mettre dans une situation financière délicate. La solution est alors le regroupement de crédits :

Le regroupement de crédits, ou rachat de crédits, consiste à réunir vos crédits et dettes en un seul prêt, à un taux d’intérêt unique⁽¹⁾. Une trésorerie supplémentaire peut vous être accordée si besoin.
Si la soulte est à verser dans le cadre d'un partage lié à une succession, vous pourrez intégrer les frais de succession au montant du rachat de crédits.
Le regroupement de crédits va diminuer votre taux d'endettement et vous permettre de financer le montant de la soulte.

A noter

Si vous avez déjà des prêts en cours et que votre endettement est déjà trop important, vous aurez des difficultés à financer votre soulte. La banque estimera, à juste titre, que ce prêt supplémentaire risque de nuire à l'équilibre de votre budget. A terme, vous risquez d’être confronté à une problématique de surendettement…

Si vous envisagez le rachat de crédit, il est donc important d’y intégrer aussi vos dettes, comme une soulte à payer par exemple.

Avantages du rachat de crédits

Dans le cadre d’un rachat de soulte, le regroupement de crédits possède d’autres avantages.

Au niveau de l’âge de fin de prêt, c’est-à-dire l’âge de l’emprunteur lorsque le prêt s’arrête :

Plus on est âgé, plus il est compliqué de se voir accorder un prêt par les établissements bancaires, ce qui peut bloquer votre rachat de soulte.
Dans le cadre d’un regroupement de crédits en revanche, l’âge de fin de prêt autorisé court jusqu’à 85 ans pour des prêts sans garantie, et jusqu’à 95 ans pour des prêts avec garantie.

Le rachat d’une soulte entraîne certains frais supplémentaires qu’il faut penser à prendre en compte :

Les frais de notaire : la vente devenant officielle, cela entraînera automatiquement des frais de notaire. Prévoyez entre 2 et 8 % de la valeur du bien immobilier, selon son ancienneté. Dans le neuf, les frais de notaire sont en moyenne de 2 à 3 %, alors que dans l’ancien ils montent jusqu’à 7 ou 8 %.
Les droits de partage : ils correspondent à la taxe qui s’applique sur la vente effective d’une soulte. Il faut compter 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier (on y déduit les dettes comme le montant de la soulte par exemple, et les frais de notaire).
Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé : le contrat du prêt immobilier peut en effet prévoir le versement d’une indemnité au prêteur. Son montant ne peut pas être supérieur à 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée par anticipation, ni aller au-delà de 3 % du capital restant dû.

Financer un rachat de soulte par un regroupement de crédits permet d’inclure ces frais supplémentaires.

Exemple de rachat de soulte financé par CAFPI

Situation de notre client

Thomas se sépare de sa femme. Dans le cadre de sa procédure de divorce, il souhaite :

racheter la soulte de son ex compagne pour conserver la maison familiale.

financer une trésorerie servant à régler les frais d'avocat et les frais d'acte

Solution proposée par CAFPI

Pour permettre à Thomas de racheter la part de sa femme, CAFPI regroupe les encours de ses 4 prêts immobiliers. Il lui obtient la mise en place d'un prêt de 89 171 € sur 240 mois à 2,5 %, lui permettant également de régler les frais d'acte et d'avocat.

- 363 € de mensualité
- 42 % de taux d' endettement
24 000 € de Trésorerie

Avant

Revenus	1846 €
Total mensualités	835 €

Revenu disponible	1011 €
	45%
Détail au survol Touchez le graphique	De taux d'endettement

Après

Revenus	1846 €
Total mensualités	472,52 €

Revenu disponible	1374 €
	26%
Détail au survol Touchez le graphique	De taux d'endettement

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Rachat de crédits et rachat de soulte : comment ça marche ?

Les étapes du rachat de crédits sont les suivantes, quel que soit votre projet, par exemple pour vous aider à financer un rachat de soulte :

Vous commencez par effectuer votre demande de rachat de crédits. Si vous passez par un courtier spécialisé, il trouvera la solution qui vous correspond le mieux, et au meilleur taux.
Vous recevez l’offre de regroupement de crédits. En faisant appel à CAFPI, vous aurez une proposition personnalisée en 48 heures.
Vous transmettez les pièces justificatives à l’établissement de votre dossier : bulletins de salaire, relevés de compte, tableaux d’amortissement des emprunts en cours, etc.
Vous signez votre offre de rachat de crédits. La soulte étant une somme correspondant à un besoin clairement affecté, elle pourra être ajoutée au montant de vos crédits en cours dans le regroupement de crédits. La soulte sera versée par virement par le notaire.

A retenir : les points essentiels du rachat de soulte

Vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement et devez payer une soulte ?

Voici comment le regroupement de crédits peut vous aider :

Les cas de rachats de soulte sont assez fréquents : divorce, rupture de Pacs, sortie d’un bien en indivision, donation-partage, succession, etc. Verser une soulte peut venir grever votre budget déjà impacté par des remboursements de crédits.
Le regroupement de crédits peut inclure cette nouvelle dette, en plus de vos autres prêts en cours : vous n’aurez alors plus qu’une seule mensualité, une seule date de prélèvement, et un taux d’intérêt unique.
Votre taux d’endettement diminue, vos mensualités sont allégées⁽¹⁾.
Faire appel au Courtier spécialisé CAFPI pour le regroupement de vos crédits et le financement d’un rachat de soulte permet de bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de cette démarche, mais aussi d’obtenir le taux le plus intéressant*, en fonction de votre situation d’emprunteur.

Important : l’allègement des mensualités est lié au nouveau taux d’intérêt de l’emprunt, plus faible, ainsi qu’à l'allongement de la durée de remboursement. N’oubliez pas qu’un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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⁽¹⁾La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement

Exemple réel de financement accepté par les clients le 31/01/2018. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 4 crédits souscrits par Thomas S. s'élevait à 835 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 65 113 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 2.50 % soit 240 mensualités de 472.52 €, durée totale de 180 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 3.35 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 113 403.77 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 19/10/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire GE MY MONEY BANQ – 20 Avenue de André Prothin Tour Euro Plaza 92063 PARIS LA DEFENSE.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.