Qu'est-ce qu'une soulte ?
“Soulte” est un terme juridique désignant la valeur du patrimoine détenu par les cohéritiers ou l’ex-époux, une somme d'argent que l'on utilise pour finaliser un partage.
La soulte correspond à une compensation : c'est une somme d'argent que doit verser l'un des contractants à un autre pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit en propriété.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est une opération financière permettant de racheter les parts de ses cohéritiers ou de son ex-conjoint d’un bien immobilier lors d’une séparation ou d’une succession, afin de conserver le bien immobilier.
Il intervient lors d’une indivision, lorsqu’une des parties souhaite être seule propriétaire du bien immobilier : il est donc surtout pratiqué en cas de succession et divorce.
Le montant de la soulte est calculé sur la valeur du bien et la part détenue par l’ex-conjoint ou le cohéritier.
Pour connaître la valeur du bien, et donc la valeur de la soulte, une ou plusieurs estimations d’agent immobilier sont souvent requises.
La soulte n’est donc pas calculée sur la valeur initiale (la valeur lors de l’achat), mais bien sur la valeur actuelle du logement.
Vous êtes marié sous le régime de la communauté et avez acquis avec votre conjoint un appartement d'une valeur de 200 000 € et une maison d’une valeur de 400 000 €. Libre de crédit et d'hypothèque, Madame souhaite conserver la maison et Monsieur l'appartement.
Pour que le partage soit équitable, il faudra que Madame verse une soulte d'un montant de 100 000 € pour établir un équilibre dans le partage.
Rachat de soulte : dans quels cas ?
Les cas dans lesquels le rachat d’une soulte peut être nécessaire sont multiples :
- Vous aimeriez sortir d'une indivision
L’indivision est un terme juridique désignant le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs personnes.
On peut être en indivision suite à une succession (3 enfants héritent de la maison de leur mère par exemple), ou en achetant un bien immobilier à plusieurs ; vous êtes alors collectivement propriétaires.
Si vous souhaitez mettre fin à cette indivision, et pour ne pas léser votre ex-époux ou votre fratrie, vous devez racheter leur part en division : c'est le rachat de soulte.
Une autre option pour sortir de l'indivision consiste à vendre le bien immobilier.
- Vous êtes en cours de divorce, rupture de Pacs ou fin de concubinage
En cas de divorce, rupture de Pacs ou fin de concubinage, les biens que vous possédez ensemble doivent être partagés.
Ce partage ne pourra pas se faire sans le paiement d’une somme d’argent pour équilibrer le partage de vos liquidités, de vos placements et de vos biens mobiliers et immobiliers.
Si vous souhaitez conserver le bien immobilier, il faudra procéder à un rachat de soulte, c’est-à-dire verser une somme à votre ex-époux, une compensation.
Le calcul de son montant sera effectué par un notaire, en tenant compte de la valeur nette vénale du bien (à l'heure actuelle, pas au moment de son achat), mais aussi des crédits en cours et du capital restant dû au jour du partage. Ce sera donc la valeur nette du bien qui sera retenue pour estimer le montant de la soulte.
- Vous aimeriez réaliser une donation-partage
La donation-partage correspond à la possibilité d’organiser sa succession de son vivant, en partageant tout ou une partie de ses biens au bénéfice de ses enfants ou de ses petits-enfants.
La soulte à payer pour une donation-partage correspondra à la somme versée par le donataire afin d'égaliser la valeur des lots donnés.
- Vous êtes impactés par une succession
Lors d’une succession, par exemple au décès de votre dernier parent vivant, vous aurez peut-être des compensations à effectuer avec vos frères et sœurs.
Le paiement d’une soulte permettra de clôturer le partage et son montant dépendra du nombre de personnes qui composent votre fratrie.
Estimer la valeur de la soulte
Pour déterminer la valeur de la soulte, 2 options sont envisageables :
- Les époux en instance de divorce se mettent d’accord sur la valeur de la soulte ;
- Un expert immobilier, tel qu’un notaire ou un agent immobilier, intervient afin de déterminer la valeur du bien immobilier au jour du rachat, en fonction des prix du marché.
Cette deuxième option est à privilégier afin d’évaluer au plus juste, avec quelqu’un de neutre et sans davantage de conflits, la valeur du logement.
En fonction de la valeur du bien immobilier, le prix du rachat de soulte diffère selon que son acquisition ait été ou non financée par un prêt immobilier.
- Si le bien n’a pas été financé par un emprunt ou si celui-ci est totalement remboursé, le prix du rachat de soulte sera plus facile à spécifier ;
- Si le bien est toujours financé par un crédit immobilier en cours, il est plus complexe de déterminer le prix du rachat de soulte. Nous vous encourageons à utiliser notre calculette de rachat de soulte pour vous faire une idée du prix de la soulte.
Pour en savoir plus sur le prix de la soulte, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier CAFPI : cet expert du crédit saura vous renseigner, calculer les coûts d’une soulte et vous guider comme il se doit.
Les frais engendrés par un rachat de soulte
Le rachat d’une soulte entraîne certains frais supplémentaires qu’il faut penser à prendre en compte.
- Les frais de notaire
Le rachat de soulte étant une opération s’effectuant obligatoirement devant un notaire, des frais de notaire sont inévitables.
L’acte notarié est appelé “état liquidatif” dans le cadre d’un divorce, et “acte de partage” dans le cadre d’un héritage (avec un bien détenu en indivision).
L’établissement de ces documents officiels implique des frais : prévoyez entre 2 et 8% de la valeur du bien immobilier, selon son ancienneté.
Dans le neuf, les frais de notaire sont en moyenne de 2 à 3%, alors que dans l’ancien ils montent jusqu’à 7 ou 8%.
Les frais de notaire comprennent :
- Les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement), des droits représentant entre 5,09% et 5,80% du prix de vente du bien (selon le département) ;
- La rémunération du notaire, aussi appelés émoluments : ces frais sont proportionnels au prix de vente du bien, avec 4 tranches de prix fixés par l’Etat ;
- Les émoluments de formalité, c'est-à-dire le coût des démarches effectuées par le notaire, souvent situé autour de 800€ TTC. Ajoutez à cela des frais divers (400€ TTC en moyenne) pour le règlement par le notaire de sommes payées auprès de tiers pour votre opération ;
- La contribution de sécurité immobilière, due à l’Etat et correspondant aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière (le bien changeant de propriétaire, une inscription au service de la publicité foncière est incontournable). Son prix est fixé proportionnellement à 0,10% du prix de votre bien immobilier.
Dans le cadre d’un héritage d’un bien détenu en indivision, les frais de notaire sont répartis équitablement entre les héritiers, à hauteur de la part de la succession qui lui revient.
Ils prennent en compte le montant du rachat de soulte par l’un d’eux.
Dans le cas d’un divorce, les frais de notaire sont divisés à parts égales si le bien est détenu à parts égales. Si l’un des conjoints effectue un rachat de soulte, le montant des frais de notaire est également pris en compte.
- Le droit de partage
Ils correspondent à la taxe qui s’applique sur la vente effective d’une soulte.
Il faut compter 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier (on y déduit les dettes comme le montant de la soulte par exemple, et les frais de notaire).
- Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé
Le contrat du prêt immobilier peut en effet prévoir le versement d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA) au prêteur.
Son montant ne peut pas être supérieur à 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée par anticipation (au taux moyen du prêt), ni aller au-delà de 3% du capital restant dû.
Regroupement de crédits et rachat de soulte : à quoi ça sert ?
Si vous avez déjà un ou plusieurs crédits en cours de remboursement, le versement d’une soulte peut vous mettre dans une situation financière délicate.
La solution est alors le regroupement de crédits.
Le regroupement de crédits, ou rachat de crédits, consiste à réunir vos crédits et dettes en un seul prêt, à un taux d’intérêt unique. Une trésorerie supplémentaire peut vous être accordée si besoin.
Si la soulte est à verser dans le cadre d'un partage lié à une succession, vous pourrez intégrer les frais de succession au montant du rachat de crédits.
Le regroupement de crédits va diminuer votre taux d'endettement et vous permettre de financer le montant de la soulte.
Si vous avez déjà des prêts en cours et que votre endettement est déjà trop important, vous aurez des difficultés à financer votre soulte. La banque estimera, à juste titre, que ce prêt supplémentaire risque de nuire à l'équilibre de votre budget. A terme, vous risquez d’être confronté à une problématique de surendettement.
Si vous envisagez le rachat de crédits, il est donc important d’y intégrer aussi vos dettes, comme une soulte à payer par exemple.
L’allègement des mensualités est lié au nouveau taux d’intérêt de l’emprunt, plus faible, ainsi qu’à l'allongement de la durée de remboursement.
Exemple de rachat de soulte financé par CAFPI
(1)La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement
Exemple réel de financement accepté par les clients le 31/01/2018. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 4 crédits souscrits par Thomas S. s'élevait à 835 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 65 113 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 2.50 % soit 240 mensualités de 472.52 €, durée totale de 180 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 3.35 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 113 403.77 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 19/10/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire GE MY MONEY BANQ – 20 Avenue de André Prothin Tour Euro Plaza 92063 PARIS LA DEFENSE.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.
Quels sont les avantages du regroupement de crédits pour un rachat de soulte ?
Dans le cadre d’un rachat de soulte, le regroupement de crédits possède d’autres avantages.
Au niveau de l’âge de fin de prêt, c’est-à-dire l’âge de l’emprunteur lorsque le prêt s’arrête :
- Plus on est âgé, plus il est compliqué de se voir accorder un prêt par les établissements bancaires, ce qui peut bloquer votre rachat de soulte.
- Dans le cadre d’un regroupement de crédits en revanche, l’âge de fin de prêt autorisé court jusqu’à 85 ans pour des prêts sans garantie, et jusqu’à 95 ans pour des prêts avec garantie.
Par ailleurs, les frais supplémentaires inclus par un rachat de soulte (frais de notaire, IRA, etc.) peuvent être inclus dans un regroupement de crédits.
Rachat de crédits et rachat de soulte : comment ça marche ?
Les étapes du rachat de crédits sont les suivantes, quel que soit votre projet, et ici par exemple pour vous aider à financer un rachat de soulte :
- Vous commencez par effectuer votre demande de rachat de crédits. Si vous passez par un courtier spécialisé, il trouvera la solution qui vous correspond le mieux, et au meilleur taux.
- Vous recevez l’offre de regroupement de crédits. En faisant appel à CAFPI, vous aurez une proposition personnalisée en 48 heures.
- Vous transmettez les pièces justificatives à l’établissement de votre dossier : bulletins de salaire, relevés de compte, tableaux d’amortissement des emprunts en cours, etc.
- Vous signez votre offre de rachat de crédits. La soulte étant une somme correspondant à un besoin clairement affecté, elle pourra être ajoutée au montant de vos crédits en cours dans le regroupement de crédits. La soulte sera versée par virement par le notaire.
- On parle de rachat de soulte pour décrire une compensation versée d’un contractant à un autre pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit en propriété.
- Les cas de rachats de soulte sont assez fréquents : divorce, rupture de Pacs, sortie d’un bien en indivision, donation-partage, succession, etc.
- Pour estimer la valeur de la soulte, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier (d’abord un agent immobilier pour l’estimation du bien puis à un notaire pour l’établissement des documents officiels).
- Dans le cas d’un rachat de soulte, des frais sont à prévoir : frais de notaire, frais de partage et indemnités de remboursement anticipé éventuelles.
- Verser une soulte peut venir grever votre budget déjà impacté par des remboursements de crédits : le regroupement de crédits peut être une solution rassurante. Vous inclurez alors cette nouvelle dette, en plus de vos autres prêts en cours, afin de n’avoir plus qu’une seule mensualité à rembourser chaque mois.
- Pour financer un rachat de soulte via un rachat de crédits, faites appel à un courtier spécialisé CAFPI : vous bénéficierez ainsi d’un accompagnement personnalisé tout au long de cette démarche, tout en obtenant le taux le plus intéressant, en fonction de votre situation d’emprunteur.
Si votre situation concerne plus précisément le rachat des parts d'un crédit immobilier, vous pouvez lire cet article.
