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Acheter sans être mariés, est-ce possible ?

Souvent c’est en couple que l’on souhaite devenir propriétaire. Investir sans être marié peut se faire rapidement et sans grande difficulté. Néanmoins, il convient d’anticiper et de prendre des dispositions pour faire face aux aléas de la vie (décès, séparation…).

Acheter à deux sans être mariés, c'est possible

L’achat immobilier en concubinage

De plus en plus de couple en union libre souhaitent franchir l’étape de la propriété. Si les banques ne sont pas réticentes à l’acceptation d’un prêt immobilier dans ce cadre de situation conjugale, c’est d’un point de vue juridique que les choses se compliquent.

Les concubins ne disposant d’aucun statut défini, ils sont, au regard de la loi, de parfaits étrangers. En cas de décès donc, ils ne peuvent simplement pas hériter l’un de l’autre.

Que se passe-t-il quand un couple en union libre investit dans un bien immobilier ?

Ils sont tous deux propriétaires de ce bien, et possèdent chacun un pourcentage du logement. C’est ce que l’on appelle l’indivision. La proportion est calculée en fonction de l’apport personnel injecté dans le projet ou de la contribution au remboursement du prêt (généralement équivalente aux proratas de leurs revenus).
Cette proportion est figée et inscrite dans l’acte d’acquisition rédigé par le notaire. Pour toute modification, un nouvel acte notarié doit être rédigé, entraînant ainsi de nouveaux frais.

Si aucune particularité n’est spécifiée au moment de la rédaction de l’acte de vente, la quote-part définie pour l’achat du logement est alors de 50/50, quels que soient les capacités financières des deux membres du couple.

Que se passe-t-il en cas de séparation si vous avez réalisé votre crédit immobilier en union libre ?

L’unanimité tout d’abord : en cas de séparation ou de mésentente, toute solution devra s’effectuer avec le consentement des deux concubins. Pour la vente du bien par exemple, et si un désaccord persiste, le recours à un juge sera alors nécessaire pour trancher leur conflit.

Si un partage peut toujours être réalisé, cette situation aboutie généralement à la vente du logement (d’après l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision »). Pour ce qui est du crédit contracté pour l’acquisition, la banque se couvre en incluant une clause de solidarité entre les deux emprunteurs. Ces derniers sont solidairement et financièrement responsables. Cela signifie qu’en cas de départ de l’un des deux, la banque est en droit de demander le remboursement intégral du prêt au concubin restant.

En cas de séparation « en bon terme », l’un des deux concubins peut racheter sa part au second. Ceci a pour conséquence de faire cesser l’indivision. Les deux concubins ne sont alors plus solidaires l’un de l’autre.

Que se passe-t-il en cas de décès dans le cadre d’un crédit en union libre ?

Les concubins ne représentant juridiquement rien l’un pour l’autre, cela signifie qu’il n’existe aucun droit successoral légal entre eux. Le partenaire survivant n’hérite donc en aucun cas de la quote-part de son conjoint défunt.

Il se retrouvera alors en indivision avec les héritiers de ce dernier et devra pour conserver le bien, et avec leur accord, racheter leurs parts. Il est possible de rédiger un testament permettant de consentir le legs à l’autre concubin, dans la limite toutefois de la part réservataire des éventuels héritiers (enfants ou époux).

Ici aussi, la finalité en ressort est généralement la vente du logement, nous amenant donc à la question des frais de succession.

Bon à savoir

Si depuis août 2007 les couples mariés ou pacsés sont exonérés des droits de succession, ce n’est pas le cas des concubins qui se verront réclamer les 60% applicables en matière de fiscalité pour la succession entre tiers non parents. Cependant il est possible de réduire ces droits de succession très élevés, en mettant en place ce que l’on appelle un démembrement croisé, assurant la jouissance du bien à celui qui reste. Ainsi chacun des concubins acquiert 50% de la nue-propriété et 50% de l’usufruit.

Existe-t-il une alternative au mariage pour acheter à 2 et se protéger juridiquement ?

Le PACS peut être une des solutions. Dans le cadre de l’achat d’un logement, le contexte légal est défini par la date à laquelle vous avez signé votre contrat de PACS (la date faisant foi est celle de l’enregistrement au greffe du tribunal d’instance).

Jusqu’en 2007, les couples non mariés mais pacsés étaient directement placés sous le régime de l’indivision et répondaient aux mêmes contraintes que celles expliquées ci-dessus.

Depuis cette date, les couples pacsés sont par défaut soumis au régime de la séparation de biens, identique à celui des couples mariés. Chaque partenaire reste propriétaire des biens acquis avant et après le PACS et conserve la disposition de ses biens personnels. Mais contrairement à l’union libre, chacun d’eux est solidaire de la résidence principale et donc de toutes les dettes contractées pour le logement.

Bon à savoir

Contrairement au mariage, si un seul des deux concubins signe un acte d’acquisition, le second n’aura aucun droit de propriété sur le logement. Le second concubin reste en revanche solidaire du paiement de toutes les charges courantes du ménage.

Pour définir librement vos conditions, il vous suffit pour cela de faire rédiger un contrat (avec ou sans la présence d’un notaire).

Chacun de vous devra attester de son accord et signer le document. Ce dernier doit impérativement contenir des clauses d’aides mutuelles, matérielles et de contribution aux charges du ménage, ainsi que pour la gestion de tous les biens acquis en dehors du régime de la séparation.

En cas de séparation justement, vous ne risquez rien ! Vous restez libres de disposer de vos biens comme vous l’entendez. Et dans le cas d’un décès, le concubin survivant pourra continuer à habiter dans le logement gratuitement pendant une durée de 12 mois.

Bon à savoir

Les couples pacsés après le 1er janvier 2007, ont toujours la possibilité de choisir l’indivision pour l’achat de biens immobiliers.

La SCI est-elle une bonne solution pour acheter en couple ?

Les concubins peuvent également décider de constituer une SCI (Société Civile Immobilière). L’avantage de cette solution est que le bien n’appartient pas directement aux partenaires mais à la SCI.

Chacun des associés va détenir un pourcentage de parts sociales correspondant à la hauteur de son apport.

L’avantage principal est d’éviter la règle d’unanimité de l’indivision, facilitant ainsi les démarches en cas de revente du bien. Les statuts de la société peuvent permettre de nommer l’un des deux concubins gérant de la société. Il est aussi possible de prévoir une éventuelle dissolution de la SCI si les concubins de séparent.

Pour autant les inconvénients existent : la gestion d’une SCI est lourde (bilan annuel, assemblée générale, gestion du compte courant…) ; les associés sont responsables des dettes sans limite ; céder ses parts est moins facile que vendre un bien immobilier

Focus sur la donation entre époux (ou donation au dernier vivant)

La donation entre époux (ou donation au dernier vivant) permet d'améliorer les droits de son conjoint dans la succession et permet de transmettre à votre conjoint plus que la quotité disponible.

Elle peut être envisagée quel que soit le régime matrimonial des époux, y compris, en cas de séparation de biens et présente un intérêt, même en l’absence d’enfant. Elle permet aux époux d’augmenter la part d’héritage du conjoint.
Dans tous les cas, le recours au notaire est obligatoire car pour être valable, la donation entre époux doit être établie par acte notarié.

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