Vous vous intéressez au rachat de crédits ? Cette opération peut avoir des conséquences sur votre déclaration d’impôt. Spontanément, ce n’est sans doute pas la première question qui vient à l’esprit, pourtant, comprendre le mécanisme de la déduction des intérêts d’emprunts impacte vos finances. CAFPI fait le point sur cette question complexe, rarement abordée lors d’une demande de rachat de crédits.
Sachez toutefois que cette mesure n’est plus en vigueur depuis 2011 pour l’achat d’une résidence principale. Le projet de loi de finances pour 2023 a porté un amendement pour remettre ce crédit d’impôt en vigueur. Il reste possible pour les investissements locatifs lorsque le propriétaire déclare ses revenus au réel. 

Qu’est-ce que la déduction des intérêts d’emprunt ?

C’est un mécanisme d’incitation fiscale destiné à favoriser le secteur du bâtiment et de l’immobilier ainsi que le pouvoir d’achat des Français. Ainsi, vous pouviez déduire les intérêts de vos crédits immobiliers de votre revenu imposable contractés avant 2011.

Quelles sont les conditions ?

  • Avoir souscrit un prêt immobilier destiné à l’acquisition de votre résidence principale ;
  • Avoir reçu l’offre de prêt avant le 1er janvier 2011 ;
  • Avoir signé l’acquisition du bien immobilier avant le 30 septembre 2011 ; 
  • Un plafond d’intérêts effectivement payés dans l’année de 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple ; 
  • Une durée de déduction limitée aux 5 premières ou aux 7 premières annuités de remboursement.
Important

Dans le langage courant, on parle de “ déduction des intérêts d’emprunt ” alors qu’il s’agit en réalité d’un crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt. La différence est importante : le crédit d’impôt est remboursé par les services fiscaux si vous n’êtes pas imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) ou si le montant du crédit génère un solde positif, après le paiement de votre impôt.

Bon à savoir

Certains logements neufs ont bénéficié de ce dispositif fiscal bien au-delà de 2011. En effet, pour les prêts immobiliers souscrits dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’emprunteur a pu opter pour la date d’achèvement des travaux comme point de départ du remboursement de l’emprunt. La date d’achèvement du logement a pu alors être retardée jusqu'en 2014 (2012 pour les logements BBC ou bâtiment basse consommation). 

Le retour de la déduction des intérêts d'emprunt en 2023 ?

Déduire les intérêts d’emprunt sera-t-il bientôt à nouveau possible pour sa résidence principale ? Le projet de loi de finances pour 2023 (PLF 2023) a inclus un amendement en ce sens, avant son adoption sans vote par l’Assemblée nationale. Un amendement porté par des députés du groupe présidentiel Renaissance proposait la déduction des intérêts d’emprunt sous conditions : 

  • être primo-accédant ; 
  • acheter un logement aux performances énergétiques exceptionnelles : seule la lettre A sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) ouvrait le crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt. 
  • un plafonnement à 30 % des intérêts d’emprunt et aux 7 premières annuités ; 
  • un plafond global de 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple, majoré de 500 euros par personne à charge supplémentaire était prévu. 
  • le dispositif avait vocation à s’appliquer aux offres de prêt émises avant le 1er janvier 2026.

Cet amendement adopté par la commission des finances ne devrait pas être retenu suite au recours de l’article 49.3 de la Constitution pour adopter le PLF 2023. Le crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt a donc peu de chances de revenir sur le devant de la scène.

Toutefois, compte tenu des difficultés dans le secteur du logement neuf et du crédit immobilier, il n’est pas impossible que ce dispositif réapparaisse. C’est en effet avant tout un dispositif d’incitation fiscale, déjà utilisé à différentes périodes.

Si la déduction des intérêts d’emprunt était à nouveau possible un jour, le rachat de crédits immobilier devrait pouvoir en bénéficier.  

La déduction des intérêts d’emprunt lors d’un rachat de crédits

Vous avez contracté un prêt immobilier depuis plusieurs années pour profiter, entre autres, de ce mécanisme. Compte tenu de la baisse des taux d’intérêts des crédits immobiliers, la question du rachat de crédits se pose. Mais que se passe-t-il pour la déduction de vos intérêts d’emprunt ?

Le Conseil d’État a tranché cet épineux problème : l’opération de rachat de crédits crée un nouvel emprunt unique destiné à rembourser les prêts en cours, et non pas à financer un achat immobilier. Toutefois, le contribuable peut continuer à déduire les intérêts en respectant plusieurs conditions :

  • L’emprunt de substitution doit venir en remplacement du crédit immobilier et avoir le même objet. Pour prouver le remplacement du prêt initial, il est impératif que la substitution soit mentionnée dans le nouveau contrat de prêt ou dans l’avenant de renégociation (avec les références du prêt initial), ainsi que dans la déclaration de revenus fonciers. Aussi, le capital souscrit ne doit pas excéder le capital résiduel du prêt initial.
  • Le montant des intérêts issus du nouveau crédit doit être inférieur à celui du prêt remboursé. Compte tenu de la baisse des taux et de l’objectif d’un rachat de crédits, cette condition sera toujours remplie.
Bon à savoir

La déduction des intérêts d’emprunt immobilier était valable pour les offres de prêt reçus avant le 1er janvier 2011. Le nombre d’annuités déductibles étant de 5 à 7 ans, la question de la déduction des intérêts d’emprunt ne se pose donc plus !

La déduction des intérêts d’emprunt en cas de location

Les intérêts d’emprunt sont déductibles : 

  • des revenus fonciers en cas de location de logement vide ; 
  • des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de logement de logement meublé.

Pour pouvoir déduire les intérêts d'emprunt et les frais du prêt, le propriétaire bailleur doit déclarer ses revenus selon le régime réel (et non pas de manière forfaitaire sous le régime micro-foncier ou le régime micro-BIC).

Une ligne spécifique pour les intérêts d’emprunt apparaît sur les déclarations 2044 (location nue) et 2035 (location meublée). Le régime du loueur de meublés non professionnel (LMNP) est également concerné par la déduction d’emprunt de ses revenus locatifs.

Les frais liés à l’emprunt sont également déductibles des revenus locatifs. Qu’en est-il en cas de rachat de crédits au cours de la location ?

Les frais liés à un emprunt substitutif, selon l’administration fiscale, sont en principe non déductibles, sauf si la renégociation permet de diminuer la charge financière (le montant global des intérêts restant dus).

L’administration évalue alors le gain global en prenant en compte les intérêts du nouveau prêt et les frais afférents à ce rachat de crédits. Il ne s’agit donc pas seulement de prouver un taux nominal plus bas lors du rachat de crédits. Vous devez apporter la preuve d’un gain financier global sur l’opération de rachat de crédits pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. 

Bon à savoir

Conservez tous les justificatifs des premiers prêts immobiliers et des rachats de crédits réalisés en cas de contrôle fiscal : offres de prêt, tableau d’amortissement, simulation de votre courtier immobilier, etc. 

À retenir
  • La déduction des intérêts d’emprunt concerne les crédits pour l’achat d’une résidence principale contractés avant le 1er janvier 2011.
  • Cette déduction est limitée dans le temps (5 à 7 ans) et plafonnée (3 750 euros pour une personne seule / 7 500 euros pour un couple).
  • Lors d’un rachat de crédits, il était possible de conserver le bénéfice de cette mesure fiscale en respectant plusieurs conditions.
  • Un amendement au projet de loi de finances pour 2023 prévoyait la réouverture de ce dispositif d’incitation fiscale, sous conditions restrictives (primo-accédant, logement bénéficiant d’une étiquette énergie A, plafonds, etc.). La déduction des intérêts d'emprunt reste donc d’actualité, y compris après un rachat de crédits.  
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs en cas de déclaration sous un régime fiscal réel. Le rachat de crédits maintient cette possibilité de déduction si le gain global est positif. 
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 29/12/2020
Mis à jour le 04/01/2023
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