Le rachat de crédit immobilier, en quoi ça consiste ? 

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son crédit immobilier en cours par un autre établissement, dans le but d’obtenir un nouveau taux et des mensualités plus basses. Il peut également être l’occasion d’un regroupement de crédits, en faisant racheter son crédit immobilier ainsi que ses autres crédits à la consommation par une même banque.

Le rachat de crédits permet de souscrire à un nouveau prêt qui correspond à l’ensemble de ses dettes. Il permet de regrouper tous ses prélèvements en un prélèvement unique, avec des mensualités plus basses et une durée de remboursement plus longue.

Lorsqu’une banque procède au rachat d’un ou de plusieurs prêts, elle procède en réalité au remboursement anticipé de ces emprunts avant de proposer un nouveau prêt à son client. Suivant les conditions de remboursement qui ont été négociées en amont, il se peut alors que l’emprunteur doive régler des frais pour le remboursement anticipé de ces emprunts. Cela fait partie des différents frais dont il doit s’acquitter pour pouvoir faire racheter son crédit immobilier, mais ce n’est pas le seul !

Les frais engendrés par un rachat de crédit immobilier

Comme beaucoup d’opérations de crédit, un rachat de crédits implique certains frais. On vous les détaille ici.

Les frais liés au remboursement de ses anciens crédits

Dans le calcul global des frais à prévoir lors d’un regroupement de crédits immobiliers, il convient de prendre en compte les frais de remboursement par anticipation du ou des crédits en cours. 
Comme évoqué plus haut, le rachat de crédits consiste à contracter un nouvel emprunt dont le capital sert à rembourser tous les emprunts en cours. Il passe donc nécessairement par le remboursement anticipé de ses anciens crédits.

Les banques exigent alors le versement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) avant de clôturer le crédit. Ces indemnités sont censées couvrir l’argent que perd la banque lorsqu’un prêt est remboursé plus tôt que prévu, soit les intérêts sur la durée restante du crédit qu’elle ne percevra pas.

Afin de ne pas trop pénaliser les emprunteurs, le montant de ces frais est encadré par le Code de la consommation. D’après l’article R 313-25 du Code de la consommation, le montant des indemnités de remboursement anticipé doit être inférieur à un semestre d’intérêt ou à 3 % du capital restant dû. C’est le montant le plus faible qui est retenu pour le calcul des indemnités à payer.

Il est envisageable de négocier une exonération de ces indemnités de remboursement anticipé au moment de la souscription du crédit. Si la banque l’a accepté, elle ne pourra pas revenir en arrière au moment de la clôture du crédit. À l’inverse, il est difficile de demander cette exonération une fois le crédit mis en place. Si vous n’avez pas négocié cette exonération avant de signer votre offre de prêt, vous n’êtes plus vraiment en position de le faire au moment du rachat de votre crédit. 

Les frais de dossier pour un rachat de crédit immobilier

Des frais de dossier sont exigés par les banques lorsqu’elles étudient une demande de prêt. Cela est valable aussi bien pour une demande de prêt initiale que pour un rachat de crédits ! Vous devez donc vous préparer à régler des frais de dossier pour pouvoir réaliser cette opération. Cette somme s’élève généralement à 1 % du montant emprunté, et peut être négociée directement avec la banque. 

Les frais liés à la souscription du nouveau crédit

Qui dit rachat de crédit immobilier dit forcément nouveau prêt ! Comme lors de la mise en place de votre prêt immobilier initial, le rachat de votre crédit immobilier engendre certains frais, que ce soit au moment de sa souscription ou pendant son remboursement.

Les frais de garantie 

Une garantie emprunteur est une condition incontournable pour pouvoir souscrire à un prêt immobilier. Lors d’un rachat de crédits, vous devez donc souscrire à une garantie emprunteur pour votre nouveau prêt. Comme pour un prêt immobilier classique, vous avez le choix entre différents types de garanties, réelles ou personnelles, pour obtenir votre prêt. Les frais de garanties varient ainsi en fonction de la garantie choisie. La garantie la moins chère est la caution, dont le coût s’élève à environ 0,8 % du capital emprunté.

Les frais d’assurance 

En plus de la garantie, vous devez souscrire à une nouvelle assurance pour votre rachat de crédits. En effet, la garantie sert uniquement à protéger la banque en cas de défaillance de votre part : l’assurance, elle, vous protège en cas de maladie ou d’accident !

Les frais d’assurance représentent une part importante du coût total d’un crédit, jusqu’à 30 % dans certains cas. Il ne faut donc pas négliger ces frais dans votre calcul !

Pour trouver la meilleure assurance possible, vous avez la possibilité de choisir entre l’assurance groupe proposée par la banque, ou bien une assurance fournie par un assureur tiers. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez en effet déléguer votre assurance de prêt à tout moment au cours de votre crédit, à condition de respecter l’équivalence des garanties.

Comment calculer le coût total d’un rachat de crédits ?

Vous l’avez compris, le coût total d’un rachat de crédits dépend de nombreux critères. 

Il faut d’abord prendre en compte le nombre de crédits concernés et le capital restant dû de chaque crédit pour calculer le coût total des indemnités de remboursement anticipé que vous devez verser à vos différents créanciers. Pour rappel, les indemnités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ne peuvent dépasser 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêt calculés au taux moyen du prêt.

Les frais de dossier sont également à ajouter et peuvent représenter selon les banques entre 1 et 5 % du montant racheté.

Il faut ensuite considérer les frais de garantie, qu’ils soient représentés par des frais de caution, d’hypothèque ou de notaire. Dans le cas d’une caution, il faut compter environ 0,8 % du capital emprunté. Mais dans le cas d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteurs de deniers, des frais équivalents à environ 2 % du capital emprunté sont à prévoir.

Les frais d’assurance, enfin, dépendent essentiellement de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Pour un emprunteur jeune, en bonne santé et non-fumeur, on peut viser un taux moyen d’assurance pouvant aller de 0,10 à 0,20 %.

Enfin, il ne faut pas oublier de prendre en compte le taux de son nouveau crédit pour évaluer le coût total de son rachat de crédits. Il convient alors de rappeler que ces frais, ainsi que les frais d’assurance et de garantie, ne viennent pas s’ajouter à ceux de votre précédent crédit. Ils peuvent cependant représenter un coût supplémentaire du fait de l’allongement de la durée de remboursement du crédit.

Comment faire baisser le coût de son rachat de crédits ?

Pour faire baisser le coût de son rachat de crédits, il n’y a pas de secret : il faut comparer et négocier ! Pour comparer les offres de rachat de crédits, vous pouvez ainsi utiliser notre calculatrice de rachat de crédits qui vous donnera un taux et des mensualités approximatives selon la durée choisie. Cela peut vous servir de base pour négocier le taux d’emprunt, l’assurance et les frais de dossier de votre rachat de crédits pour espérer obtenir la meilleure offre.

Pour gagner en temps et en efficacité, vous pouvez vous adresser directement à un courtier en rachat de crédits CAFPI, qui comparera et négociera pour vous la meilleure offre de rachat de crédit immobilier. Son réseau de banques partenaire et son travail d’analyse de votre dossier lui permettront d’obtenir un taux encore plus avantageux, mais aussi, dans la plupart des cas, une exonération des frais de dossier ! Si l’intervention d’un courtier a également un coût, les économies qu’il permet de réaliser sont largement supérieures aux frais de courtage exigés.