Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

On parle de remboursement anticipé d’un crédit immobilier lorsque l’emprunteur rembourse tout ou partie du capital emprunté avant la date d’échéance du crédit (c’est-à-dire les fonds empruntés n’ayant pas encore été remboursés). 

Cette opération est souvent motivée par une rentrée d’argent conséquente ou la vente d’un bien. 

C’est l’article L311-29 du Code de la Consommation qui encadre le remboursement anticipé, stipulant que “l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation sans indemnité, en partie ou en totalité, le crédit qui lui a été consenti”.

Toutefois, cette demande impliquant un manque à gagner pour la banque (puisque l’emprunteur ne lui versera finalement pas la totalité des intérêts prévus), celle-ci peut appliquer des frais de remboursement anticipé. 

Les conditions du remboursement anticipé 

Sachez pour commencer qu’aucun organisme ne peut refuser une demande de remboursement par anticipation : l’article 311-22 du Code de la Consommation précise que l'emprunteur peut solder tout ou partie de ses créances même si son contrat ne prévoit pas cette possibilité.

Des indemnités de remboursement anticipé pourront toutefois être exigées par la banque afin de compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront finalement pas versés. 

Les conditions du remboursement anticipé sont donc fixées dans le contrat. 

Avant la signature de ce contrat, l’emprunteur peut négocier la réduction, voire la suppression, de cette indemnité, notamment en faisant jouer la concurrence et étant accompagné par un courtier en crédit : la suppression de l’IRA sera généralement acceptée en échange d’une durée minimale de remboursement du prêt.

Le cas le plus fréquent reste l’ajout d’une clause particulière au contrat stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent. 

Les 2 formes de remboursement anticipé d’un crédit immobilier 

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut prendre 2 formes :

▶ Remboursement partiel

Dans ce cas de figure, l’emprunteur choisit de rembourser une partie des sommes dues, mais pas la totalité du capital restant dû.
Ici, la somme injectée permet de faire baisser le montant de ses mensualités et/ou de diminuer la durée de remboursement du crédit, tout en augmentant sa capacité d’emprunt.

La banque ne peut s’opposer à un remboursement anticipé partiel sauf si celui-ci est d’un montant inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt.

Attention, un remboursement partiel de crédit immobilier peut engendrer des frais (appelés indemnités de remboursement anticipé), mais la banque devra l'avoir mentionné dans le contrat en amont.

Cas particulier du prêt relais :
Vous achetez un nouveau bien immobilier sans attendre la revente de votre premier bien ? Vous ne disposez peut-être pas du capital nécessaire. La banque peut donc vous accorder un prêt relais, soit une avance sur la vente du bien que vous détenez actuellement.
Après la vente de votre premier bien, le crédit relais sera remboursé à la banque.
Avec la somme récupérée, vous pourrez choisir d’investir, épargner ou bien procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier de votre nouveau bien.

▶ Remboursement total

Dans ce cas d’un remboursement total, l’emprunteur souhaite solder la totalité de son emprunt avant son terme, et mettre fin à son crédit immobilier : l’intégralité du capital restant dû est restituée, et l’emprunteur n’a plus d’échéances de crédit à régler.

Ce souhait se forme souvent lorsque le bien est vendu (afin d’en acquérir un autre par exemple), que l’on bénéficie d’une rentrée d’argent ou si les taux immobiliers sont à la baisse et que l’on procède à un rachat de crédits pour faire baisser le coût total de son crédit.

Bien que courante, cette opération soulève un certain nombre de questions et mérite de s’y attarder afin de définir sa rentabilité.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier, est-ce rentable ?

Première chose à savoir avant de se lancer dans un remboursement anticipé : cela implique des frais.
Pour vous aider à faire votre choix - procéder ou non au remboursement anticipé de votre crédit immobilier -, faisons le point sur les pénalités de remboursement anticipé induites par cette opération.

En effet, comme l’établissement prêteur ne va pas toucher tous les intérêts initialement prévus, ce dernier peut appliquer des pénalités de remboursement anticipé, afin de compenser ce “ manque à gagner ”.

Ces frais sont plafonnés par la loi (article R313-25 du Code de la consommation), mais peuvent néanmoins représenter un montant important.

▶ Pour un prêt à taux fixe

Si vous avez souscrit un crédit à taux fixe, les pénalités ne pourront dépasser ces plafonds :

• 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
• Sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû.

C’est le contrat de prêt qui fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé que vous aurez à régler.

▶ Pour un prêt à taux variable

Les plafonds sont les mêmes :

• L’équivalent de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
• L’équivalent de 3% du capital restant dû.

Pour approfondir, nous vous conseillons de lire notre article sur les pénalités de remboursement anticipé (IRA). 

Il faudra également veiller à disposer d’un montant suffisant, et vérifier le montant minimum exigé pour effectuer un remboursement anticipé. 

Un remboursement anticipé de crédit immobilier modifie l’échéancier initial du prêt et présente des avantages forts : 

• Réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt ;
• Réduire sa dépense totale grâce à la réduction du montant des intérêts payés ;
• Réduire le coût total de son assurance de prêt.

Nos conseils pour rembourser son crédit immobilier par anticipation

▶ Discuter avec sa banque

Si la loi n’impose aucun délai de préavis en cas de remboursement anticipé, nous vous recommandons de vous rendre chez votre organisme prêteur afin d’en discuter de vive voix.

Certains établissements bancaires peuvent également demander à l’emprunteur d’émettre sa demande avec un mois de préavis avant la date de remboursement anticipé, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pourrez profiter de ce courrier pour demander le décompte du remboursement anticipé : ce document vous permettra de connaître le montant précis de votre emprunt qu’il vous reste à rembourser.

▶ Faire appel à un courtier 

Comme toujours, le recours à un courtier en crédit est vivement conseillé pour accompagner dans cette étape de remboursement anticipé de crédit immobilier. 
Ce professionnel du crédit se chargera de vérifier la faisabilité de votre demande, la rentabilité d’une telle opération, et vous guidera à chaque étape. 

▶ Se renseigner sur son contrat 

Dernier conseil pour un remboursement anticipé de crédit immobilier simple et serein : renseignez-vous bien sur votre contrat.
Pour cela, vérifiez toutes les modalités de votre contrat, notamment le montant minimum de remboursement anticipé que vous pouvez effectuer. 
Attardez-vous dès que possible sur les frais à prévoir afin de négocier éventuellement en amont la suppression de ces indemnités.

Les conditions d'exonération des pénalités de remboursement anticipé

Dans certains cas, un emprunteur peut être exonéré du paiement des pénalités de remboursement anticipé.

L’article L313-48 du Code de la Consommation stipule que pour les contrats de prêts conclus après le 1er juillet 1999, aucune indemnité ne sera dûe dans l’une de ces 3 situations :

• Vente du bien immobilier faisant suite à une mutation (changement du lieu d'activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint) ;
• Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement) de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.