Une rentrée d’argent significative, un changement, la vente d’un bien… autant de raisons pouvant motiver le désir de l’emprunteur de rembourser plus tôt que prévu son crédit immobilier. Qu’il soit partiel ou total, il s’agit alors d’un remboursement anticipé. Découvrons ensemble ce que cela implique et comment le préparer au mieux.

Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

On parle de remboursement anticipé d’un crédit immobilier lorsque l’emprunteur rembourse tout ou partie du capital emprunté avant la date d’échéance du crédit.

Cette opération est souvent motivée par une rentrée d’argent conséquente ou la vente d’un bien.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut prendre 2 formes :

  • Remboursement partiel

Dans ce cas de figure, l’emprunteur choisit de rembourser une partie des sommes dues, mais pas la totalité du capital restant dû.
Ici, la somme injectée permet de faire baisser le montant de ses mensualités et/ou de diminuer la durée de remboursement du crédit, tout en augmentant sa capacité d’emprunt.
La banque ne peut s’opposer à un remboursement anticipé partiel sauf si celui-ci est d’un montant inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt.
Attention, un remboursement partiel de crédit immobilier peut engendrer des frais (appelés indemnités de remboursement anticipé), mais la banque devra l'avoir mentionné dans le contrat en amont.

Exemple

Exemple de calcul du remboursement anticipé total de prêt immobilier

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 200 000 € à un taux immobilier de 1,10% hors assurance, emprunté sur une durée de 20 ans en septembre 2016. En novembre 2019, le capital restant dû est de 170 417 €.
De votre côté, vous souhaitez réaliser un remboursement anticipé partiel de 40 000 €.

Le calcul des IRA est donc le suivant :
170 417 * 3% = 5 112,51 €
40 000 * 6 * 1,10% + 12 = 220 €.

C’est la 2ème formule qui correspond au montant de l’IRA.

Cas particulier du prêt relais :
Vous achetez un nouveau bien immobilier sans attendre la revente de votre premier bien ? Vous ne disposez peut-être pas du capital nécessaire. La banque peut donc vous accorder un prêt relais, soit une avance sur la vente du bien que vous détenez actuellement.
Après la vente de votre premier bien, le crédit relais sera remboursé à la banque.
Avec la somme récupérée, vous pourrez choisir d’investir, épargner ou bien procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier de votre nouveau bien.

  • Remboursement total

Dans ce cas d’un remboursement total, l’emprunteur souhaite solder la totalité de son emprunt avant son terme, et mettre fin à son crédit immobilier : l’intégralité du capital restant dû est restituée, et l’emprunteur n’a plus d’échéances de crédit à régler.
Ce souhait se forme souvent lorsque le bien est vendu (afin d’en acquérir un autre par exemple), que l’on bénéficie d’une rentrée d’argent ou si les taux immobiliers sont à la baisse et que l’on procède à un rachat de crédits pour faire baisser le coût total de son crédit.

Bien que courante, cette opération soulève un certain nombre de questions et mérite de s’y attarder afin de définir sa rentabilité.

Exemple

Exemple de calcul du remboursement anticipé total de prêt immobilier

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 200 000 € à un taux immobilier de 1,10% hors assurance, emprunté sur une durée de 20 ans en septembre 2016.
En novembre 2019, le capital restant dû est de 170 417 €.

Le calcul des IRA est donc le suivant :
170 417 * 3% = 5 112,51 €
170 417 * 6 * 1,10% + 12 = 852,085 €.

C’est la 2ème formule qui correspond au montant de l’IRA.

Les conditions du remboursement anticipé

Des indemnités de remboursement anticipé sont parfois exigées par la banque afin de compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront finalement pas versés.

Les conditions du remboursement anticipé sont donc fixées dans le contrat.

Avant la signature du contrat, l’emprunteur peut négocier la réduction, voire la suppression, de cette indemnité.
La suppression de l’IRA est généralement acceptée en échange d’une durée minimale de remboursement du prêt.

Le cas le plus fréquent reste l’ajout d’une clause au contrat stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Bon à savoir

Pour les taux fixes modulables, il est souvent possible de rembourser de manière anticipée partielle sans pénalité.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier, est-ce rentable ?

Première chose à savoir avant de se lancer dans un remboursement anticipé : cela implique des frais.
Pour vous aider à faire votre choix - procéder ou non au remboursement anticipé de votre crédit immobilier -, faisons le point sur les pénalités de remboursement anticipé induites par cette opération.

En effet, comme l’établissement prêteur ne va pas toucher tous les intérêts initialement prévus, ce dernier peut appliquer des pénalités de remboursement anticipé, afin de compenser ce “ manque à gagner ”.

Ces frais sont plafonnés par la loi (article R313-25 du Code de la consommation), mais peuvent néanmoins représenter un montant important.

  • Pour un prêt à taux fixe

Si vous avez souscrit un crédit à taux fixe, les pénalités ne pourront dépasser ces plafonds :

  • 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
  • Sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû.

C’est le contrat de prêt qui fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé que vous aurez à régler.

  • Pour un prêt à taux variable

Les plafonds sont les mêmes :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
  • L’équivalent de 3% du capital restant dû.

Attention, les pénalités peuvent toutefois être majorées d’intérêts compensateurs, avantageux pour l’établissement prêteur qui peut alors appliquer le taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

C’est le montant le plus faible qui sera retenu par l’organisme financier.
Pour approfondir, nous vous conseillons de lire notre article sur les pénalités de remboursement anticipé (IRA).

Il faudra également veiller à disposer d’un montant suffisant, et vérifier le montant minimum exigé pour effectuer un remboursement anticipé.

Un remboursement anticipé de crédit immobilier modifie l’échéancier initial du prêt et présente des avantages forts :

  • Réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt ;
  • Réduire sa dépense totale grâce à la réduction du montant des intérêts payés ;
  • Réduire le coût total de son assurance de prêt.
Bon à savoir

En cas de rentrée d’argent importante (comme un héritage par exemple), cela fait sens également de choisir d'épargner plutôt que de rembourser par anticipation.
Si l’opération peut s'avérer peu rentable suivant les situations, vous pouvez aussi décider de conserver une épargne de précaution pour absorber des charges imprévues, ponctuelles et éventuellement élevées (réparation du toit, réparation d’une voiture, voyage,...).
Les établissements bancaires considèrent généralement qu’une épargne de précaution doit représenter 2 à 3 mois de salaire.

Comment rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Si la loi n’impose aucun délai de préavis en cas de remboursement anticipé, nous vous recommandons de vous rendre chez votre organisme prêteur afin d’en discuter de vive voix.

Certains établissements bancaires peuvent également demander à l’emprunteur d’émettre sa demande avec un mois de préavis avant la date de remboursement anticipé, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pourrez profiter de ce courrier pour demander le décompte du remboursement anticipé : ce document vous permettra de connaître le montant précis de votre emprunt qu’il vous reste à rembourser.

Bon à savoir

La banque peut facturer ce service pour l’édition et l’envoi sous pli du document.

Important

Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, la banque a l’obligation d’ajouter un avenant au contrat de prêt immobilier, contenant plus informations comme le nouveau TAEG, les nouvelles mensualités, le coût total des intérêts et un tableau d’amortissement mis à jour. L'emprunteur dispose alors d’un délai de 10 jours pour accepter ou décliner l’offre.

Les conditions d'exonération des pénalités de remboursement anticipé

Dans certains cas, un emprunteur peut être exonéré du paiement des pénalités de remboursement anticipé.

L’article L313-48 du Code de la Consommation stipule que pour les contrats de prêts conclus après le 1er juillet 1999, aucune indemnité ne sera dûe dans l’une de ces 3 situations :

  • Vente du bien immobilier faisant suite à une mutation (changement du lieu d'activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint) ;
  • Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement) de l’emprunteur ou de son conjoint ;
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
À retenir
  • Lorsque l’emprunteur rembourse tout ou partie du capital emprunté, avant la date du terme du crédit, on parle de remboursement anticipé.
  • Il est possible de rembourser partiellement (seulement une partie des sommes dûes) ou totalement (solder son crédit avant son terme).
  • Pour définir la rentabilité de l’opération, il est nécessaire de prendre en compte les frais engendrés par une telle opération, notamment les indemnités de remboursement anticipé.
  • Bien que plafonnés et encadrés par la Loi, ces frais peuvent atteindre un montant conséquent et entraver la rentabilité de toute l’opération.
  • Si le remboursement anticipé est rentable, il permettra de réduire le coût total du prêt (intérêts et assurances compris).
  • Pour un remboursement anticipé, suivez la procédure : envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Prenez également connaissance des exonérations possibles en cas de vente du bien, licenciement ou décès.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 29/12/2020
Mis à jour le 06/04/2022
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