Habitat participatif en France : un peu d’histoire 

Le concept de l’habitat participatif n’est pas une pratique nouvelle en France. L’idée de la participation des habitants à la création de leurs logements remonte du XIXe siècle. Un exemple marquant de cette approche est le Familistère de Guise. Situé dans le département de l’Aisne, cet établissement a été construit par l’industriel Jean-Baptiste André Godin. Ce lieu, inspiré par le phalanstère de Charles Fourier, était destiné à loger les ouvriers de Godin avec leurs familles. 

Après la Seconde Guerre mondiale, une pénurie de logements a poussé les gens à s'entraider. C'est ainsi qu'est né le mouvement informel des Castors, où les habitants se sont associés pour construire ensemble leurs maisons, dans le but d'accélérer le processus de construction et de réduire les coûts.

Cependant, le véritable tournant est survenu en mai 1968, lorsque des habitants ont décidé de rompre avec les schémas traditionnels. Ils ont initié les premiers projets d'habitats groupés autogérés, une tendance qui a perduré jusqu'aux années 1990. 

Le concept était simple : des familles se réunissaient pour construire des logements individuels autour d'espaces communs. On est ainsi passé de l'entraide à la solidarité, les résidents gérant collectivement leur habitat et mutualisant des services pour économiser et coopérer.

▶ Une pratique devenue « plus courante » à cause de la hausse des prix de l’immobilier 

Entre 1990 et 2005, l’intérêt pour l’habitat participatif a connu un déclin, mais il est revenu en force à la fin des années 2000. Ces dernières étant marquées par l’augmentation des prix de l’immobilier. Le terme « habitat participatif » a été adopté en 2010, lors de la mise en place du Réseau national des collectivités pour l’habitat participatif. Il remplace l’appellation « habitat groupé autogéré », jugé obsolète. En 2013, une coordination nationale du mouvement a vu le jour, et un an plus tard, la loi ALUR a introduit deux statuts juridiques pour l’habitat collaboratif. 

▶ Le logement collaboratif : une réalité prédominante en milieu rural

Les initiatives d’habitats participatifs fleurissent à travers tout le territoire français, notamment dans les régions de l’Ouest, du Sud-Est et en Île-de-France. Selon l’association Habitat Participatif France, ces projets ont duré en moyenne 4 ans pour la réalisation d’environ 10 logements par projet. 

La majorité, soit 57 % des projets, se développe en zone rurale. En ce qui concerne le type de logements, 50 % des projets sont axés sur des constructions neuves, tandis que seulement 30 % sont liés à la réhabilitation de bâtiments existants. 

Selon Ludovic Parenty, coordinateur national de Habitat Participatif France, l’association recense 965 projets d’habitat collaboratif en 2023, dont 406 achevés, soit un « potentiel d’environ 9 700 logements ». Il souligne également une croissance constante, avec une augmentation annuelle de +18 %.

Comprendre l’habitat participatif

Découvrez ce qu’est l’habitat participatif, deux exemples concrets, son lien avec la loi ALUR et avec le Code de la Construction et de l’Habitat.

▶ Qu’est-ce que l’habitat participatif ? 

Voici ce que dit l’article L. 200-1 de la loi ALUR concernant l’habitat participatif : « L'habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. »

Autrement appelé habitat participatif ou logement collaboratif, l’habitat collaboratif est un projet immobilier commun permettant à un groupe de personnes de collaborer pour l’achat ou la construction de leurs habitations. La gestion des biens est également incluse dans ce projet. 

Cette forme de logement diffère de l’achat traditionnel d’une propriété ou de la location d’un appartement en mettant l’accent sur la participation active des futurs résidents à chaque étape du processus. 

Un lieu de vie à taille humaine, l’habitat collaboratif a comme principaux avantages : 

• La création d’une communauté intentionnelle : pour favoriser les interactions sociales et la solidarité, il est important que les résidents se connaissent. Cela leur permet de collaborer étroitement et de vivre sereinement ensemble ;  
• La participation : tous les copropriétaires sont impliqués dans la conception architecturale, la planification des espaces communs et la gestion de leur logement. Chacun a donc un rôle important dans la prise de chaque décision impliquant le projet ; 
• La préservation de l’environnement : cette démarche à la fois éthique et collective met en avant les matériaux écologiques (par exemple : des isolants naturels et des panneaux solaires) et les pratiques respectueuses de l’environnement (tels que le compostage collectif). 

▶ Exemples de projet d’habitats participatifs

Voici quelques exemples concrets de projets qui ont été mis en avant par le site d’ecologie.gouv.fr : 

• Le projet Mascobado, désirant « construire un voisinage convivial et solidaire, accessible à tous, à moindre coût et respectant l'environnement. » Selon le site officiel, les ambitions « l'ADEME Languedoc-Roussillon […] a chargé le bureau d'étude ADRET en coopération avec le CERFISE avec une étude d'évaluation sur 48 mois ». En outre, « une équipe pluridisciplinaire composée d'un économiste, d'un environnementaliste et d'un sociologue doivent déterminer « si l'Habitat participatif coûte réellement moins cher (et notamment au quotidien), si le projet tient ses promesses en termes de qualité environnementale, et si les habitants sont plus heureux grâce au cadre de vie qu'ils ont imaginé ensemble. »
• Le projet Brutopia qui réunirait une cinquantaine de personnes. Le groupe est hétéroclite, si bien que l’on y retrouve des néerlandophones et des francophones (particularité belge). Les textes importants (statuts, engagements divers, etc.) sont d’ailleurs traduits dans les deux langages. Selon le site du projet, les revenus et professions sont également divers : « des architectes, des historiens, des journalistes, des thérapeutes […], des philosophes ou encore des infirmières. »

▶ La Loi ALUR et son impact

La loi ALUR du 24 mars 2014, qui signifie « Accès au logement et un Urbanisme Rénové », a été promulguée sous l’impulsion de Cécile Duflot, alors ministre du Logement. Cette loi joue un rôle important dans la promotion de l’habitat participatif en introduisant des dispositions légales spécifiques pour faciliter son développement. Voici deux exemples des impacts clé de la loi ALUR sur ce type de logement : 

• Reconnaissance légale : la loi ALUR reconnaît l’habitat collaboratif en tant que modèle de logement à part entière. Cela lui offre une légitimité juridique ;
• Possibilité de bénéficier d’aides financières : la loi a également ouvert la voie à des aides financières pour les projets d’habitat collaboratif, notamment des subventions et des prêts à taux réduit. Parmi ces aides, il y a les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui peuvent couvrir les 10 à 25 % du coût des travaux dans le cadre d’une rénovation.

▶ La relation entre le Code de la construction et l’habitat participatif

Le Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) est une référence majeure concernant la construction des logements collaboratifs. En effet, c’est ce dernier qui fournit le cadre juridique nécessaire pour réglementer les projets d’habitat participatif. Voici comment le CCH s’applique à ce type de logement : 

Établissement des normes de construction : le CCH détermine les normes de sécurité et de construction qui doivent être respectées dans tout projet d’habitat participatif ; 
Réglementation de la copropriété : si les occupants sont des copropriétaires, ce code s’applique aux règles de copropriété, y compris la gestion des espaces communs et les assemblées générales. 

Habitat collaboratif : quelles sont les conditions pour participer ? 

L’habitat partagé est un concept immobilier qui séduit de nombreuses familles en France. Mais comment y participer ? Pour connaître les conditions pour devenir associé dans cette démarche, il est nécessaire de comprendre les différents aspects suivants : 

▶ Tour d’horizon sur les sociétés d’habitat participatif  

Afin de répondre aux besoins des groupes, notamment dans la construction et dans la gestion de leurs biens, la loi ALUR reconnaît deux formes juridiques de sociétés d’habitat participatif. 

La coopérative d’habitants 

Dans une coopérative d'habitants, le groupe coopératif est le propriétaire de l'immeuble. Les membres de la coopérative, appelés coopérateurs, ont un double statut : ils sont à la fois propriétaires en tant qu'associés de la coopérative et locataires des logements qu'ils occupent. 

Les paiements qu'ils effectuent, qui ressemblent à des loyers, servent à couvrir les dépenses associées à la gestion de l'immeuble, telles que les impôts, les travaux majeurs et les charges diverses. 

Une grande partie du financement initial provient généralement d'un emprunt collectif, qui représente environ 80 % du coût total, tandis que les 20 % restants proviennent généralement des apports personnels des coopérateurs.

Cette société a deux objectifs principaux : 

1. Offrir à ses membres la possibilité de vivre dans un logement en tant que résidence principale ; 
2. Favoriser le développement d’une communauté ou d’une vie collective entre les membres. 

Pour atteindre ses objectifs, la société a la possibilité de : 

• Acheter un ou plusieurs terrains ou des droits permettant la construction ;
• Construire ou acheter des bâtiments destinés principalement à l’habitation de ses membres ; 
• Mettre à disposition la jouissance de ces logements à ses membres via un contrat coopératif ; 
• Assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration de chacun des bâtiments ; 
• Prendre en charge la maintenance et l’animation des espaces communs...

La conclusion du contrat coopératif 

Il s’agit d’un processus essentiel dans une coopérative d’habitants. Ce contrat est signé entre la société et chaque associé coopérateur avant que ce dernier puisse occuper le logement. Il précise les informations importantes concernant la coopération, notamment : 

• La description précise du logement attribué à l'associé coopérateur, y compris les espaces communs destinés à être partagés entre tous les membres ;
• Les règles d'utilisation des espaces communs ;
• La date à laquelle l'associé peut emménager dans le logement ;
• La clarification qu'aucun droit automatique n'est accordé pour rester dans les lieux ;
• Une estimation des charges que l'associé coopérateur devra payer pour la première année de son contrat ;
• Le montant de la redevance que l'associé doit verser, ainsi que sa fréquence de paiement et, le cas échéant, les modalités de révision de ce montant.

Ce contrat permet à chaque membre de connaître parfaitement les droits et les responsabilités de chacun dans la coopérative d’habitants. 

Le retrait d’un associé

Un associé coopérateur a le droit de quitter la coopérative, seulement après avoir obtenu l’approbation de l’assemblée générale des associés. À son départ, il a la possibilité de récupérer une partie des paiements qu'il a effectués, ce qu'on appelle la "part acquisitive".

Cependant, s’il propose un nouveau membre pour le remplacer, l’assemblée ne peut refuser sa requête que pour des raisons sérieuses et légitimes, telles qu’un antécédent criminel qui représente des risques pour la sécurité de la coopérative. 

En outre, l’assemblée générale peut accepter le retrait ou la cession en approuvant une autre personne, sans avoir à justifier sa décision. Si l’assemblée refuse injustement la proposition de remplacement, l’associé sortant dispose d’un délai de 1 mois (à compter de la notification du refus) pour faire appel à la justice. Le tribunal peut autoriser le retrait ou la cession si le refus est jugé injustifié.

La société d’attribution et d’autopromotion

Dans le fonctionnement d'une société d'attribution et d'autopromotion plus traditionnelle, les coûts de construction sont couverts entièrement par les familles associées, qui souscrivent individuellement à des prêts. Les logements sont ensuite attribués aux membres du projet d'habitat participatif et coopératif en fonction de la somme d'argent qu'ils ont investie dans la construction.

Comme la coopérative d’habitants, cette société a également deux objectifs principaux : 

1. Permettre aux associés d’obtenir la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale ; 
2. S’occuper de l’entretien et de l’animation des espaces communs liés à ces logements. 

Afin d’atteindre ses objectifs, elle a la possibilité de : 

• Acheter des terrains ou des droits de construire ; 
• Acheter ou construire des bâtiments résidentiels et les diviser en parties pour les attribuer aux associés en tant que propriétaires ou locataires principaux ; 
• Gérer, entretenir et améliorer les bâtiments et les espaces communs qui leur appartiennent.

Un règlement précis pour tous les membres

Des règlements sont rédigés pour organiser l’utilisation des espaces dans les logements attribués. Ils sont valables pour tous les occupants des biens.
Lorsque la société d’attribution et d’autopromotion attribue des logements en propriété, elle établit un ensemble de règles. Ces dernières permettent d’indiquer comment chaque partie de l’immeuble peut être utilisée par les associés. Elles précisent également quelles parties de l’immeuble sont réservées à un usage privé et lesquelles peuvent être utilisées collectivement. 

Lorsqu’il s’agit d’attribuer les logements en jouissance (en location), un autre ensemble de règles est créé. Ce dernier définit également quelles parties de l’immeuble sont communes et lesquelles sont utilisées de manière privative. Il précise aussi quelles parties sont partagées entre tous les associés ou plusieurs d’entre eux. 

Chaque membre contribue financièrement aux dépenses communes

Les associés ont la responsabilité de contribuer financièrement aux coûts liés aux services collectifs et aux équipements communs. Et ce, en fonction de l’importance de ces services et équipements pour chaque lot.  

Par exemple, les occupants des étages supérieurs d’un immeuble avec ascenseur peuvent supporter une part plus importante des coûts de maintenance de l’ascenseur. Ces derniers en bénéficiant plus que les habitants en rez-de-chaussée. 

Pour décider de la gestion et de l’entretien de l’immeuble, les associés votent en fonction de la part de dépenses qu’ils assument. Chaque membre détient un nombre de voix correspondant à sa part. Dans le cas où le règlement précise que certaines dépenses ne sont supportées que par certains associés, seuls ces derniers participeront au vote pour ces frais. 

Récapitulation des différents aspects de chaque société d’habitation participative 

▶ Quels sont les droits sociaux accordés aux participants ? 

Afin de garantir que chaque résident participe pleinement à la vie en communauté et que leurs intérêts sont protégés, des droits civiques spécifiques sont définis dans les organisations. Ces derniers peuvent notamment inclure : 

Le droit de participer aux décisions collectives concernant les dépenses, les règles de vie, la gestion de la communauté, etc. 

• Le droit à une utilisation équitable des espaces communs ; 
• Le droit à la confidentialité et à la sécurité des logements de chacun ; 
• Le droit à la transparence financière et à la responsabilité de la gestion financière de la communauté...

Vivre en logement collaboratif : quels avantages pour vous ? 

▶ Bénéficier d’une construction sur mesure 

Le logement collectif est réalisé par ses habitants. Durant la conception, vous êtes libre de faire part de vos envies en matière d’agencement, d’impact écologique et de design. Vous pouvez alors être sûr que votre logement s’adapte parfaitement à vos besoins. 

▶ Un style de vie économique  

La construction d’un logement participatif permet de générer des économies de 5 à 15 % par rapport à un projet immobilier neuf traditionnel. Cela est possible notamment si les participants jouent le rôle de main-d’œuvre. De plus, les constructions sont réalisées selon les dernières règles relatives à l’environnement. Grâce à l’utilisation des équipements écologiques tels que les panneaux solaires, ces logements sont à la fois respectueux de l’environnement et abordables. 

▶ Une vie sociale agréable

Le projet d’habitat groupé repose sur une véritable entraide dans le but de créer une communauté productive et solidaire. Vous aimez le concept de « vivre ensemble » ? Alors l’habitat participatif est fait pour vous ! Il s’agit également d’une excellente option pour les seniors et les jeunes parents voulant faire garder leurs enfants au sein de la communauté.

▶ Quid des inconvénients ?  

Comme les autres types de projets immobiliers, l’habitat participatif peut également présenter quelques inconvénients, comme : 

Son côté communautaire qui vous empêche de vivre en totale indépendance. Par conséquent, les habitants qui aiment vivre seuls et qui ont un esprit individualiste auront plus de difficulté à s’intégrer que ceux déjà habitués à ce style de vie ; 

Les réunions fréquemment organisées pour la maintenance et la gestion de l’habitat. Elles requièrent une grande tolérance et ouverture sociale, étant donné que des individus aux caractères variés sont impliqués.