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Crédit immobilier : guide du premier achat

Choisir le terrain
pour faire construire sa maison

Avant de penser à sa future maison, vous allez choisir son emplacement et le terrain. Comment bien le choisir ? Quel type d’architecture est autorisé ? Que faut-il vérifier ? Quels coûts supplémentaires sont à anticiper ? Quelles sont les autorisations à obtenir ? Nous répondons à toutes vos questions.

Choisir un terrain adapté à votre projet de vie

Le choix du bon terrain est la première étape essentielle pour réaliser un projet qui réponde à vos envies et à vos besoins. Dans un projet de construction de maison, il est fondamental de faire le point sur vos exigences.

L’emplacement du terrain est primordial. L’endroit où vous choisirez de construire votre maison individuelle dépendra de votre exigence de confort (proche des commerces, des écoles, des transports, …) mais aussi du prix que vous pourrez en obtenir en cas de revente.

Bon à savoir :

La nature du terrain influence le budget de votre projet de construction. La nature du sol (roche, argile, sable, …) n’est pas à prendre à la légère. En effet le coût des aménagements à effectuer peut varier du simple au double !

Si vous optez pour une construction hors lotissement, nous vous recommandons de faire appel à un expert pour réaliser une étude des sols. Vous pourrez ainsi connaître le type de fondations nécessaires et anticiper le budget nécessaire.

Souvent, l’architecte réclame cette étude des sols pour éviter que sa responsabilité soit engagée en cas de fissuration des murs ou tout autre incident survenant de la construction. C’est une sécurité également pour vous !

Acheter dans l’optique de revendre

C’est une idée qui doit résonner dans votre tête ! En effet votre projet de vie peut évoluer. Ainsi pour faire de cette évolution une réelle opportunité lors d’une éventuelle revente, veillez à vérifier l’emplacement, la qualité de la connexion internet, les projets d’urbanismes aux alentours, les services et commerces à proximité, …

L’achat d’un terrain en lotissement ou isolé, quelles sont les différences ?

L’achat d’un terrain dans un lotissement présente l’avantage d’être garanti comme étant un terrain constructible, viabilisé (eau potable, électricité, tout à l’égout, téléphone, …) et borné c’est-à-dire délimité au centimètre près par un géomètre expert.

Si l’un de ces critères venait à manquer, vous êtes en droit d’exercer un recours pour annuler le contrat de vente. Avant de signer la promesse de vente, il est recommandé de consulter tous les documents listant les règles applicables aux constructions.

Vous devez avoir accès à un cahier des charges vous indiquant les charges à payer et les règles d’entretien ; un règlement établi spécialement pour le lotissement (pour les aspects architecturaux notamment allant de la couleur du toit au style de boîte aux lettres). Vous devrez aussi avoir accès au plan local d’urbanisme (PLU) défini par la commune.

Dans le cadre de l’achat d’un terrain isolé, la démarche nécessite plus de temps et d’engagement de votre part. En effet, il vous faudra notamment réaliser des aménagements de viabilisation de votre terrain. Vous devrez prendre connaissance du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols (POS), s’il est toujours en vigueur.
Ces documents vous permettront de savoir quel type de construction est autorisé.
N’hésitez pas non plus à imposer au vendeur le bornage du terrain avant la signature de promesse d’achat pour connaître exactement la superficie du terrain.

Avant de signer l’achat de votre terrain, nous vous recommandons d’attendre d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel délivré par la mairie de votre futur lieu d’habitation. Ce document vous indiquera si votre projet est réalisable avec les conditions que vous avez précisées et quelles sont les contraintes architecturales qui doivent être respectées (couleurs de tuiles, dimensions des fenêtres, …)

Bon à savoir :

Si cette information de bornage ne figure pas dans l'avant-contrat ou le contrat définitif, une action pour obtenir la nullité du contrat peut être engagée au plus tard dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif (uniquement lorsque le terrain est un lot de lotissement, sinon ce n’est pas obligatoire).

Avant la signature de la promesse ou du compromis de vente, nous vous recommandons vivement de demander le bornage du terrain.

Demandez un certificat d'urbanisme pré-opérationnel à la mairie de la commune concernée et annexez à votre demande un dossier du projet de construction. A réception du document, vous serez ainsi assuré de l'obtention du permis pendant deux ans.

Le financement de votre projet de construction

Du choix du terrain à la réalisation de votre projet de construction en passant par le choix du constructeur, vous devez veiller à de nombreux aspects et bien définir votre budget.

Une fois en possession de votre capacité d’emprunt, il vous faudra répartir ce montant entre :

  • l’achat du terrain,
  • l’aménagement nécessaire (expertise sols, viabilisation, voie d’accès …),
  • les frais de notaire,
  • tous les frais annexes (architectes, maître d’œuvre, prestataires et matériel pour la construction).

​Nous vous recommandons d’établir un plan de financement avant et après le choix du terrain. Ainsi, vous aurez une vision globale sur les dépenses à anticiper dans votre projet de construction.

Quelles sont les étapes de l’achat du terrain ?

Comme pour l’achat d’un bien immobilier, vous devrez dans un premier temps signer un avant-contrat que l’on appelle plus communément la promesse de vente ou compromis de vente. Cette étape vous engage. Avant de signer assurez-vous que le document contienne bien :

  • Les conditions suspensives de l’obtention de votre prêt immobilier
  • L’accord pour le permis de construire
  • Toutes les références cadastrales du terrain

​La deuxième étape, l’acte de vente ou acte authentique est le contrat que vous signerez devant le notaire. Ce document confirme que vous êtes le nouveau propriétaire du terrain et atteste d'une validité de 2 ans votre permis de construire.

Les aides financières pour la construction de votre maison

Vous avez entre les mains les plans de votre future maison, le budget, les diverses autorisations et le permis de construire.

Il est maintenant temps de faire le point sur les aides financières qui peuvent vous accompagner pour la réalisation de votre projet immobilier :

  • Prêt action logement (1% logement) est un prêt accordé aux employés d’une société de plus de 10 salariés et hors service publique. Il est réservé pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien sans travaux mais peut couvrir jusqu’à 30% du cout de l’opération.
  • Le PAS (Prêt d’Accession Sociale) est accordé aux personnes qui ont le projet de construire leur résidence principale et aux propriétaires qui souhaitent faire des travaux de leur logement principal. Ce prêt varie en fonction de la localisation ainsi que des personnes qui composent le foyer et des conditions de ressources.
  • Vous pouvez également vous renseigner auprès de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales), mais aussi auprès de nouveaux acteurs tels que l’ADEME (ademe.fr) ou encore l’ANAH (anah.fr)
  • Vous pouvez également vous renseigner auprès des distributeurs d’énergie pour des prêts bonifiés

​Il existe également des aides de la part de la région, elles sont accordées par les collectivités locales. Pour plus de précisions sur le montant des aides de votre région, renseignez-vous auprès de votre conseil régional.

Concernant le PTZ +, celui-ci n’est accordé qu’aux primo-accédants qui souhaitent faire construire leur résidence principale ou acheter un bien à rénover. Nous vous invitons à consulter le tableau des conditions d’obtention et des montants du PTZ +.

Bon à savoir :

Vous pouvez être exonéré de la taxe foncière durant les deux premières années de votre aménagement, en faisant la déclaration auprès des Centres de Finances Publiques dans les 90 jours suivants la fin des travaux sous conditions de ressources, ou titulaires d’allocations spéciales.

La taxe d’aménagement, un des frais à anticiper pour votre projet

Il est aussi important de se renseigner sur l’ensemble des taxes. En effet, lors du dépôt d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux, le propriétaire doit payer la taxe d'aménagement. Elle frappe ainsi les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement de bâtiments déjà existants.

Comme la taxe d'habitation ou la taxe foncière, la taxe d'aménagement est calculée à partir d'une assiette taxable. Mais contrairement à ces impôts locaux, la base prise en compte n'est pas la valeur locative cadastrale mais le nombre de mètres carrés à laquelle est appliquée une valeur forfaitaire.

Il est donc important de se renseigner auprès des services d’urbanisme de la commune de la future construction pour connaître le montant de cette taxe.

A retenir :

  • Le choix du terrain est primordial dans un projet de construction de maison.
  • Il doit correspondre à son projet de vie mais aussi présenter des avantages en cas de revente.
  • Choisir un terrain dans un lotissement présente des avantages de mutualisation mais aussi des contraintes lors de la construction.
  • Une étude du sol évite de mauvaises surprises à moyen terme.
  • Avant de signer l’achat d’un terrain, vous vérifiez tous les documents autour de l’environnement (PLU, POS, certificat d’urbanisme, bornage, etc. )

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