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Faire construire sa maison
Projet grisant et excitant, faire construire sa maison est aussi un projet engageant. Choix du terrain, architecture, nombreuses vérifications à effectuer, autorisations à obtenir, coûts… Faire construire sa maison fait rêver.
Mais hésiter avec un achat dans le neuf ou dans l’ancien est tout à fait légitime.
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L’obtention des fonds pour financer le projet de construction
Il est courant, qu’avant la signature du contrat de construction de la maison de plain-pied ou à étage, il faille passer par l’emprunt pour le financement du projet. Mais pour obtenir un crédit immobilier, il faudra comprendre tout ce qu’il implique et faire le bon choix quant aux :
- type de crédit immobilier : amortissable, in fine, lissé, relais, etc. ;
- type de taux : taux fixe, taux variable, taux mixte, etc. ;
- conditions d’octroi du prêt : taux d’endettement maximal, apport, garanties, etc.
Il vous faudra ensuite constituer un dossier de financement de sorte qu’il retienne l’attention de l’organisme prêteur. Dans cette démarche, le concours d’un courtier vous sera utile. CAFPI vous accompagnera de l’analyse de votre montage financier, en passant par la négociation des conditions de crédit et tout au long de votre projet. En plus des conseils pour vous aider à faire construire votre maison avec le budget nécessaire, votre courtier met à disposition une multitude d’outils et simulateurs pour :
- le calcul de votre capacité d’emprunt ;
- le calcul des mensualités ;
- le calcul du crédit ;
- le calcul des frais de notaire ; etc.
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Le choix du terrain de construction de sa maison
Qu’il s’agisse de votre premier achat ou d’un projet d’investissement d’une résidence secondaire, la première étape d’un projet de construction consiste à choisir le terrain.
Quelques critères à étudier dans le choix du terrain de construction de sa maison :
- Bien sûr, l’emplacement du terrain est essentiel : proche des commerces et transports ou plus excentré pour être au calme ?
Pensez toujours à la revente et au prix que vous pourriez obtenir, même à cette étape aussi peu avancée. - La nature du sol a également son importance : roche, argile, sable. Les aménagements à effectuer n’auront pas le même coût suivant la nature du sol.
- Acheter un terrain dans un lotissement ou un terrain isolé ? L’avantage du lotissement est qu’il garantit la constructibilité et la viabilité. Un terrain isolé nécessitera plus de démarches à effectuer de votre côté.
Pour vous accompagner dans votre plan de construction, vous pourrez compter sur plusieurs aides financières.
Lire l'article34
Le permis de construire : une autorisation à obtenir
Que vous envisagiez de construire une maison de plain-pied ou que vous rêviez d’une maison à étage, vous devrez toujours entamer des démarches en vue d’obtenir un permis de construire. En effet, cette autorisation d’urbanisme est obligatoire dès qu’il s’agit de faire construire une maison individuelle de plus de 20 m² (avec ou sans fondation). Mais la mairie ne donnera pas systématiquement son aval. Pour que le permis soit délivré, il faudra que le projet suive les règles du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune.
▶ Les étapes de la demande d’un permis de construire
Pour que le traitement de votre demande de permis de construire se passe dans les meilleures conditions, il vous faudra joindre tous les documents nécessaires à votre dossier et les envoyer selon la procédure en vigueur dans la commune.
Le dossier de demande de permis de construire
Les informations et les documents à associer à votre demande dépendent de la nature de votre projet et de l’endroit où se trouve le terrain constructible ou à bâtir.
Mais, quelle que soit la situation, vous devrez toujours préparer :
- le formulaire dédié ;
- la déclaration pour le calcul d’impositions ;
- le bordereau des pièces jointes ;
- la description et la présentation du terrain et du projet ;
- les plans : de situation du terrain, de masse des constructions, en coupe du terrain, de façade et des toitures ;
- les photos de l’environnement proche ou lointain pour permettre la localisation du terrain ;
- les croquis ou les simulations donnant une vue d’ensemble sur le résultat final du projet.
Bon à savoir
- Pour une demande à plusieurs, il faudra en plus joindre une fiche comportant toutes les données des personnes concernées (identité et coordonnées).
- Les demandes en métropole doivent contenir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
La procédure d’envoi
Après avoir regroupé tous les documents nécessaires, vous devrez faire :
- 4 exemplaires du dossier
- 5 exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe en plus.
- des exemplaires supplémentaires si vous faites construire votre maison près de monuments historiques, sur des sites remarquables ou protégés.
Le tout sera ensuite, soit :
- à envoyer par courrier recommandé avec avis de réception ;
- à déposer à la mairie ;
- à envoyer par voie électronique, si la mairie le permet.
▶ Les réponses possibles
Suite à votre demande de permis de construire, vous avez, globalement, 3 scénarios possibles :
La demande est acceptée :
Vous recevrez alors, soit un courrier électronique, soit une lettre recommandée avec avis de réception (RAR).
La demande est refusée :
Comme pour la validation, vous recevrez une réponse par lettre RAR ou par courrier électronique. La réponse sera également accompagnée de tous les détails et procédures pour une éventuelle nouvelle demande. Pour le cas où vous souhaiteriez une révision de la décision, entamez les démarches en ce sens, au plus tard, 2 mois après la lettre de refus.
Bon à savoir
- Il se peut aussi que vous n’obteniez aucune réponse. Cela peut aussi bien vouloir dire que votre permis de construire est accordé ou qu'il a été refusé (tacitement).
- S'il est accordé, vous n’avez qu’à faire une demande pour obtenir une attestation de permis tacite.
La décision n’est pas rendue (en sursis à statuer) :
Pour diverses raisons (projets de la commune, opérations d’aménagement futures, utilité publique, etc.) la mairie peut attendre pour prendre une décision. Cette suspension peut prendre 2 ans. Après ce délai, il restera 2 mois à la mairie pour instruire le dossier.
Cette situation étant contraignante pour le propriétaire, ce dernier peut demander à l’institution initiatrice de la décision de lui acheter le terrain.
▶ La validité du permis de construire
Une fois tous les documents et formulaires remplis, la mairie prendra entre 2 à 3 mois pour l’instruction. Si le permis est octroyé, il sera valable 3 ans.
Important
Le permis de construire n’est plus valide si :
- au cours des 3 ans qui suivent, vous n’avez pas commencé à faire construire votre maison ;
- vous interrompez les travaux pendant plus d’un an.
Si aux termes des 3 ans, la construction n’est pas terminée, vous pourrez demander la prolongation de la validité du permis pour 1 an (demande renouvelable une deuxième fois à la fin de la première prolongation).
Mais pour que cette requête aboutisse, vous devez l’adresser à la mairie en l’y déposant directement ou en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception (RAR). Faites en sorte de formuler votre demande 2 mois avant que le permis ne soit périmé ; ce délai correspondant au laps de temps que prendra la mairie pour répondre.
Notez toutefois que l’absence de réponse pour une demande de prolongation de validité vaut acceptation.
Bon à savoir
- Si la maison est destinée à la location ou à la vente, elle doit respecter la réglementation sur l’accessibilité aux handicapés. Elle prend en compte l’accessibilité au logement et au stationnement automobile ainsi que les circulations extérieures.
- Si la surface de plancher est supérieure à 150 m², vous devez faire appel à un architecte pour le plan de construction.
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Projet immo : acheter ou faire contruire ?
Faire construire est votre rêve depuis toujours mais vous avez commencé des recherches immobilières dans le neuf ou dans l’ancien ? Il est normal que vous hésitiez, chacun de ces projets immobiliers présente des avantages.
Si acheter un bien neuf présente de nombreux avantages (investissement pas forcément plus cher, charges amoindries, garanties constructeurs rassurantes), l’achat dans l’ancien est lui aussi séduisant : plus grand choix de biens, emménagement plus rapide car pas d’attente, réalisation de travaux pour mettre à son goût…
Pour vous décider entre acheter ou faire construire, le mieux reste d’étudier vos envies, votre budget et votre situation.
À retenir
- N’hésitez pas à passer par CAFPI pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier.
- Dans un projet de construction, le choix du terrain est la première étape. L’emplacement et la nature des sols sont des critères à étudier pour choisir un terrain constructible et viable.
- Des aides financières peuvent vous accompagner dans votre projet de faire construire.
- Construction d’une maison de plain-pied ou à étage, vous devez demander un permis de construire.
- Entre achat dans le neuf, achat dans l’ancien et construction de la maison de ses rêves, le choix peut être difficile. Évaluez les avantages de chaque projet immobilier et prenez votre décision selon vos envies, votre budget et bien sûr, votre situation.
Mis à jour le 30/08/2022
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