Acheter un bien immobilier en famille : tous nos conseils
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Que ce soit pour acheter à plusieurs, sécuriser ses parents ou aider ses enfants à acquérir leur premier bien, acheter un bien immobilier en famille peut aider à rendre possibles de nombreux projets immobiliers. C’est même parfois indispensable lorsqu’il s’agit d’acheter un bien sans être marié, ou bien lorsqu’on est une famille recomposée et qu’on souhaite faciliter la transmission de son patrimoine.
Vous avez un projet immobilier qui nécessite d’acheter en famille ? Les experts CAFPI vous donnent toutes les clés pour un achat réussi.
- Acheter un bien en famille est la solution idéale pour une maison de vacances, pour aider ses parents ou ses enfants à devenir propriétaire ou pour préparer une transmission… Mais aussi décupler sa capacité d’emprunt !
- Pour acheter un bien en famille, on peut choisir entre l’indivision, le démembrement, la SCI familiale et la tontine.
- L’indivision est plus simple à mettre en place mais moins sécurisante qu’une SCI.
- Dans le cadre d’un achat en famille, la capacité d’emprunt globale est calculée à partir de l’endettement de toutes les personnes impliquées. Tout le monde est alors tenu pour responsable en cas de non-remboursement du crédit.
- A la disparition de l’un des propriétaires d’un bien acheté en indivision ou en SCI, sa part revient automatiquement à ses héritiers. Cela implique donc que des frères et sœurs peuvent se retrouver à devoir se racheter des parts d’indivision ou de SCI entre eux à la mort de leurs parents.
Acheter un bien immobilier famille : avantages et implications
Avant d’acheter un bien immobilier avec un ou plusieurs membres de votre famille, il convient de bien définir votre projet. Vous pourrez ainsi savoir si un tel montage est pertinent dans votre situation et quels sont les avantages que vous pourrez en tirer.
Dans quels cas est-il pertinent d’acheter un bien en famille ?
Acheter un bien immobilier en famille nécessite forcément plus de démarches qu’acheter un bien immobilier seul. Aussi, ce type d’acquisition est souvent réservé à des projets spécifiques :
L’acquisition d’une résidence secondaire
Le fait de posséder une maison de vacances est un bon moyen de partager des moments en famille, surtout lorsqu’on ne vit pas tous dans la même région. Afin de partager les frais liés à l’acquisition et à l’entretien de cette résidence secondaire, on peut alors envisager d’acheter entre frères et sœurs, cousins et parents.
Aider ses parents ou ses enfants à devenir propriétaires
Des personnes âgées qui n’ont pas encore eu accès à la propriété peuvent rencontrer beaucoup de difficultés à obtenir un crédit, en raison de leur âge et de la perte de revenus engendrée par la retraite. Il arrive aussi que des enfants s’associent à leurs parents pour les aider à acquérir leur résidence principale pour leurs vieux jours.
À l’inverse, et le plus souvent, ce sont les parents qui peuvent aider leurs enfants à accéder à la propriété grâce à un achat en famille. Il peut être difficile pour des jeunes actifs d’accéder au crédit, généralement à cause d’un apport insuffisant.
Préparer une transmission
Couples non-mariés, familles recomposées, enfants adoptés dans le cadre d’une adoption simple… Une famille peut avoir une infinité de configurations en dehors des liens du mariage ou de la filiation. Aussi, acheter en famille peut aider à préparer une transmission en dehors des règles de succession classique.
Les avantages d’un achat immobilier en famille
Acquérir sa résidence principale ou investir dans une résidence secondaire peut être un rêve inaccessible pour beaucoup de particuliers. Les taux immobiliers et leurs fluctuations, de même que les prix du marché qui ne cessent d’augmenter, peuvent empêcher des projets de se réaliser.
Acheter un bien à plusieurs, avec ses frères et sœurs ou ses cousins, ou même ses parents, permet ainsi de rêver plus grand. En combinant vos ressources, vous bénéficiez en effet d’une meilleure capacité d’emprunt, ce qui vous permet d’accéder à des biens que vous n’auriez jamais pu acheter seul.
C’est également une bonne solution si l’un des membres de la famille a un profil d’emprunteur atypique : personne âgée et / ou retraitée, artiste-auteur, intermittent du spectacle, travailleur indépendant… Acheter à plusieurs peut alors apporter des garanties supplémentaires qui peuvent aider à convaincre les banques.
Le don familial : un autre moyen de s’aider à acheter en famille
Si vous envisagez d’acheter en famille uniquement pour aider un membre de votre famille à réaliser sa première acquisition immobilière, sachez qu’il existe des solutions plus simples, comme le don familial. La fiscalité appliquée dépend alors du montant donné et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
- Un don entre un parent et un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € (par tranche de 15 ans).
- Pour un don entre un grand-parent et un petit-enfant, l’abattement est de 31 685 €.
Pour un don de 100 000 € d’une mère à sa fille, il n’y a donc pas de droits de donation à verser. Mais il y en aura pour un don d’une grand-mère à sa petite fille.
Les différentes formes juridiques pour un achat immobilier en famille
Il existe plusieurs formes juridiques qui permettent un achat immobilier en famille. Il convient alors de bien les connaître pour pouvoir choisir la plus adaptée à votre projet.
Acheter grâce à l’indivision
La première option pour acheter un bien en famille est l’indivision, le régime qui s’applique par défaut lors d’un achat collectif. Chacun est propriétaire en fonction de son investissement initial, qui doit être clairement précisé dans l’acte de vente. L’indivision requiert l’unanimité des propriétaires que ce soit pour la gestion quotidienne ou les actes importants. En outre, si un membre de la famille est marié sous le régime légal, l’argent versé pour entretenir la maison nécessite l’accord du conjoint.
Dans le cadre d’une indivision, tous les membres de la famille impliqués sont copropriétaires du bien. Chacun peut alors revendre ses parts comme il le souhaite, ce qui peut contraindre les autres à vendre le bien. Cela peut poser problème en cas de conflit !
Acheter via un démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une solution alternative à l’indivision qui permet de dissocier la jouissance du bien (l’usufruit) de sa nue-propriété. Un membre de la famille peut alors posséder le bien et en donner l’usage à un autre membre.
On peut alors imaginer que des parents qui veulent aider leur enfant détiennent l’usufruit du bien, et l’enfant la nue-propriété. Les parents peuvent alors laisser l’enfant occuper le bien à titre gratuit. En même temps, cela simplifie la transmission, puisque la pleine propriété revient au nu-propriétaire lorsque l’usufruitier décède : l’enfant devient pleinement propriétaire à la mort des parents. Autre point important : les droits de succession ne s'appliquent alors qu'à la nue-propriété.
Acheter grâce à une SCI familiale
Plus formelle, la société civile immobilière (SCI) évite bien des soucis, en nommant la société comme la seule propriétaire du bien. Les membres de la famille détiennent des parts sociales en fonction de leur investissement. Ainsi, si le bien acheté via une SCI est financé à 30 % par les parents et 70 % par l’enfant, ce dernier détient 70 % des parts… et donc 70 % du bien acquis.
La SCI permet une gestion simplifiée ainsi qu’une plus grande sécurité pour les personnes impliquées. Il est possible d’organiser la gestion quotidienne en dehors de l’unanimité, en donnant des pouvoirs importants à un gérant. Il n’est pas possible de revendre ses parts sans accord des associés, ni de les contraindre à vendre le bien. Il y a donc moins de problèmes potentiels en cas de conflits familiaux. C’est pour cela que la SCI, malgré les nombreuses démarches qu’elle nécessite, est souvent recommandée par les notaires.
En quoi consiste le démembrement de propriété en SCI ?
La donation-partage ou démembrement est une autre solution accessible aux SCI familiales pour ne pas avoir à payer de droits de succession et afin de diminuer l’assiette de calcul des droits de donation. Les parts de la société sont alors divisées entre l’usufruit et la nue propriété, plutôt qu’en fractions de pleine propriété.
Qu'est-ce que la tontine et quelles implications pour l'achat immobilier en famille ?
La tontine est une autre option pour l’acquisition d’un logement en famille. Il s’agit d’une clause ou d'une convention insérée dans l’acte de vente. Elle n’est certes pas aussi fréquente que l’indivision ou la société civile immobilière, mais permet tout de même d’établir quelques dispositions. La tontine établit qu’à la disparition de l’un des propriétaires, c’est au survivant que le bien reviendra. Cela peut être aussi utile pour un couple que pour une acquisition entre cousins ou entre parents et enfants.
Avec la tontine, s’il y a désaccord et que seule l’une des parties souhaite vendre l’habitation, la situation sera bloquée puisque le tribunal ne pourra intervenir pour le partage. Seul le décès de l’un des acquéreurs pourra conférer les pleins droits sur le bien. Les héritiers du défunt, de leur côté, n’auront aucun droit. Après ce décès, la transmission sera taxée au même titre qu’une vente, si la valeur du bien ne dépasse pas un certain montant. Au-delà du montant déterminé, il sera question de droits de succession.
Quelles sont les étapes pour la création d’une indivision et d’une SCI ?
L’indivision est créée sans que les propriétaires n’aient à réaliser de formalités. Elle est donc mise en place par défaut. Les démarches dans le cadre d’une indivision ne sont à prévoir que si les propriétaires souhaitent signer une convention. En effet, pour que l’accord soit valide, il faut qu’il soit établi chez le notaire. C’est également à cette étape que des frais seront à régler.
La création d’une société civile immobilière (SCI), quant à elle, doit passer par :
- la rédaction des statuts ;
- la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
- l’immatriculation de la société (auprès du greffe du tribunal de commerce).
En mettant sur pied une SCI, les acquéreurs du bien immobilier devront, entre autres, prévoir le capital social, les droits d’enregistrement, les impôts sur les plus-values, le coût de parution de la publicité, les frais liés à l’immatriculation, le montant demandé par les professionnels auxquels vous pourriez avoir recours. Sachez également que la SCI a des obligations comptables.
Il faut compter entre 1500 et 2500 € pour la création d’une SCI, entre la création des statuts, l’immatriculation de la société au RCS et la publication d’une annonce légale.
Gestion et transmission du patrimoine immobilier familial
Un achat immobilier à plusieurs peut être employé pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. Mais c’est bien souvent pour simplifier la gestion du patrimoine que les familles procèdent à de tels montages ! Voici ce qu’il faut savoir sur les transmissions et successions au sein des différentes formes juridiques que nous avons évoquées ensemble.
La transmission dans le cadre d’une indivision
Si aucune convention n’a été prévue pour déterminer les termes de ce que va devenir le bien après la disparition de l'un des propriétaires, le bien est transmis aux héritiers.
Dans le cadre d’un concubinage, la part du défunt reviendra donc aux enfants (ou héritiers) de ce dernier. Aussi, si vous souhaitez que votre part revienne à votre compagne ou compagnon, le mieux est encore de passer une convention qui mentionne cette décision.
Vous pouvez également la léguer par testament. Ce qui fait que les survivants se retrouveront à la gestion du bien sans l’avoir forcément choisi. Aussi, si un désaccord venait à survenir à un moment, le blocage mènerait inévitablement à la vente du bien immobilier.
Pour les donations du vivant, les parents qui ont acheté un bien immobilier ont le droit de donner le patrimoine constitué de leur vivant. Attention, la quote-part du bien familial n’est pas sécable et si elle a une valeur dépassant 100 000 €, des droits de donation seront à payer ; et un prêt pourrait être à contracter pour le règlement.
La transmission dans le cadre d’une SCI
Les parents qui constituent un patrimoine via une société civile immobilière peuvent donner 100 000 € à chacun de leurs enfants sans avoir à payer de droits de donation. Et cette opération peut être réitérée tous les 15 ans. Les enfants, grâce aux parts sociales qui leur ont été transmises au fur et à mesure, deviendront alors propriétaires sans qu’ils n’aient eu à régler de droits de succession.
En cas de décès d’un des associés d’une SCI, ses parts sont transférées à ses héritiers. Dans le cas d’une acquisition entre des parents et un enfant, l’enfant acquiert alors automatiquement de nouvelles parts de la SCI au décès de ses parents.
Financement et assurance de l'achat immobilier en famille
Que l’on achète seul ou non, l’acquisition d’un bien immobilier passe souvent par l’obtention d’un crédit. Voici comment procéder lorsqu’on achète en famille.
Conseils pour financer un achat immobilier
Lorsqu’on achète en famille, que ce soit via une indivision ou une SCI, la banque considère toutes les personnes impliquées comme des co-emprunteurs. Elle va donc étudier les capacités de remboursement de chaque membre impliqué afin de déterminer une capacité d’emprunt globale.
Or, qui dit capacité d’emprunt commune, dit responsabilité commune. Même en cas d’arrangement entre les membres de la famille (par exemple, une acquisition via SCI remboursée uniquement par l’enfant qui a bénéficié de l’aide de ses parents), la banque pourra tenir tous les membres pour responsable en cas de non-remboursement.
Un courtier CAFPI vous accompagne dans le montage d’un projet immobilier de A à Z, quel que soit le nombre de propriétaires. Il vous aide à optimiser votre crédit immobilier.
L’assurance de prêt lors d’un acquisition à plusieurs
Les quotités de l’assurance de prêt doivent être réparties entre les co-emprunteurs. Les quotités totales doivent être de 100 % du capital emprunté, mais peuvent monter jusqu’à 200, 300 voire 400 % suivant le nombre d’emprunteurs. Faites attention à bien répartir les quotités d’assurance en fonction des revenus et du profil de chacun !
Il faudra également veiller à choisir la bonne assurance habitation pour votre bien ! Une maison de vacances devra être couverte par une assurance propriétaire non-occupant en permanence, tandis qu’une résidence principale devra être couverte par une assurance propriétaire-occupant ou locataire (par exemple, quand un associé de la SCI occupe le logement à titre gratuit).
Les pièges à éviter lors d’un achat en famille
Acheter en famille peut aussi bien être une source d’opportunités que de conflits, que ce soit concernant l’usage d’un bien acheté à plusieurs ou sa transmission.
Si vous achetez une maison de vacances, définissez clairement des règles d’occupation et une répartition équitable des taxes et frais d’entretien.
Si vous achetez en division, gardez à l’esprit que vous devrez obtenir l’accord de tous les copropriétaires pour des gros travaux ou la revente du logement. Vous pourrez aussi être contraint à vendre si quelqu’un souhaite sortir de l’indivision et que vous ne pouvez pas racheter ses parts. De même, il est conseillé de mettre en place une convention d’indivision pour définir le ou les gestionnaires pour l’entretien du bien et les dépenses courantes.
Si vous achetez via une SCI familiale, il y a moins de risques de conflits quant à la gestion et la transmission du bien, puisque les parts ne peuvent pas être revendues sans accord des associés. Par contre, cela implique également qu’il est très difficile d’en sortir.
Dans le cadre d’un achat entre parents et enfants, il faut prendre en compte les frères et sœurs qui ne font pas partie du projet. En effet, en cas de décès des parents, leurs parts d’indivision ou de SCI seront réparties entre tous leurs enfants ! Vous devez porter une attention particulière à la rédaction de la convention d’indivision ou des statuts de la SCI.
Mis à jour le 04/07/2024 à 09:41