Vous avez envie de vous lancer dans un achat immobilier mais vous hésitez entre acheter seul, en couple, en famille ou entre amis ? Voyons avec qui acheter un bien immobilier - si ce n’est seul - et comment s’y prendre dans le cas d’un achat à plusieurs.

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Acheter un bien immobilier seul

Si un achat immobilier “solo” peut être intimidant, ce n’est pas pour autant impossible. En fait, cela dépend surtout de votre situation personnelle, professionnelle et financière.

Avec un profil emprunteur soigné, une situation stable, un dossier solide et un apport personnel, vous avez toutes les chances de convaincre un établissement prêteur.
Il vous faudra néanmoins bien évaluer votre capacité financière en amont.

Par ailleurs, en tant que primo-accédant, vous pourrez profiter d’aides à l’achat : Prêt à Taux Zéro (PTZ+) et prêts aidés entre autres.

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Acheter un bien immobilier marié

Lorsque vous investissez dans l'immobilier en tant que couple marié, il s’agit sans aucun doute du statut mettant le plus en confiance les banques. Vous pouvez également faire profiter tout le foyer fiscal de dispositifs de défiscalisation.

Il vous restera à choisir le régime que vous souhaitez, afin d'en déterminer la propriété des biens acquis :

  • “Communauté de biens réduite aux acquêts”,
  • Communauté universelle,
  • Séparation de biens,
  • Indivision.
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Acheter un bien immobilier avec le PACS

En signant le pacte civil de solidarité (PACS), les 2 parties s’engagent à une solidarité matérielle et mutuelle.
Dans le cadre d’un crédit immobilier, la responsabilité du couple sera donc engagée.

On note aussi un avantage fiscal non négligeable, notamment en matière de donation.

Enfin, si c’est le régime de la séparation de bien qui prévaut, le régime de l’indivision peut être choisi, tout comme le régime de la communauté de bien.

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Acheter un bien immobilier avec des amis

Un achat immobilier avec des amis présente de nombreux avantages : tout d’abord, cela permet d’accéder à la propriété (ce qui n’est pas toujours le cas si l’on est seul ou avec des revenus modestes).
Il est aussi possible d’accéder à de meilleurs biens, tout en se partageant les responsabilités et les frais.

Deux régimes principaux sont conseillés dans le cas d’un achat immobilier avec des amis : l'indivision ou la SCI.

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Acheter un bien immobilier en famille

En achetant un bien immobilier en famille, vous disposez d’une meilleure capacité d’endettement, et pouvez donc emprunter un montant plus important.

Comme pour un achat entre amis, le régime de l’indivision ou la SCI seront les options à envisager, mais c’est souvent la SCI qui sera recommandée par les notaires, pour son côté plus formel.

Pour garantir le succès de votre projet, anticipez bien toutes les situations pouvant survenir : divorce, désaccord, problème d’argent, etc.

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Acheter un bien immobilier seul en étant marié

Un achat immobilier seul n’est pas toujours possible : cela dépend de votre régime matrimonial.

  • Si vous êtes soumis au régime de la séparation de biens, aucun problème.
  • Si vous avez opté pour la communauté universelle en revanche, un achat seul sera impossible.
  • Enfin, si vous êtes sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, vous pourrez investir seul à condition d’investir avec vos fonds propres. Pour un crédit immobilier, il faudra l’accord des deux époux.

Notez également qu’en cas de séparation, c’est également le régime matrimonial qui aura une importance afin de déterminer à qui reviennent les biens immobiliers.

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Acheter un bien immobilier pendant une procédure de divorce

Il est naturel de souhaiter construire une nouvelle vie quand on choisit de divorcer.
Toutefois, pour acheter un nouveau bien immobilier il vous faudra vérifier votre régime matrimonial : si vous êtes sous la séparation de biens, vous pouvez acquérir un nouveau bien, mais si vous êtes soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts ou communauté universelle, il vous faudra patienter jusqu'au jugement de divorce sans quoi les biens acquis sont communs.

L’achat d’un bien immobilier seul, pendant une procédure de divorce, dépend également du type de divorce (à l’amiable ou contentieux).

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La désolidarisation de prêt immobilier : tout ce que vous devez savoir

Vous vivez en concubinage, êtes marié ou pacsé et avez acheté un bien immobilier avec votre conjoint ? Suite à un divorce ou une séparation, l’un de vous peut souhaiter se retirer du prêt immobilier. Il faut alors procéder à une désolidarisation de prêt immobilier.

Il existe 2 options pour se désolidariser d’un prêt immobilier :

  • Vendre le bien immobilier
  • Laisser l’autre conjoint reprendre le prêt

CAFPI vous explique la procédure, les étapes, son coût et son impact.

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Choisir la meilleure formule pour un achat immobilier à plusieurs

Le choix du régime à adopter est une étape incontournable dès que vous décidez d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Et ce, que vous choisissiez d’acheter un logement avec vos parents, avec votre conjoint(e) ou avec des amis. Prendre cette décision au début du projet vous aidera à faire face sereinement à toutes les situations (mésentente, séparation, conflit, décès, transmission, etc.).

Vous aurez alors à peser le pour et le contre des 3 solutions qui s’offrent (généralement) à vous : indivision, création d’une société civile immobilière (SCI) ou tontine.

Indivision

L’achat d’un bien immobilier en indivision permet de partager le bien en quotes-parts suivant la contribution de chacun. Notez toutefois que si aucune spécification n’est faite dans l’acte de vente, le bien sera divisé en parts égales.

Ce régime demande une parfaite entente entre les propriétaires puisque toutes les décisions doivent être prises en concertation. Par contre, si l’un des acquéreurs du bien veut sortir de l’indivision, il pourra demander à ce que l'on vende le bien ou proposer aux autres indivisaires de racheter sa part. Si cette décision est contestée, il faudra passer par le tribunal.

Pour que la question de la vente n’intervienne pas trop tôt après l’achat en indivision, il faudra rédiger une convention établie par acte notarié. Chaque partie s’engagera alors à ne pas mettre fin à l’indivision durant une période donnée. Vous pourrez également y spécifier tous les points importants concernant la gestion et la transmission du bien.

Bon à savoir
  • La convention peut être établie pour une durée indéterminée ou pour une durée déterminée renouvelable. Pour la seconde option, le renouvellement devra se faire, au plus tard, 5 ans après la signature de la convention. 
  • Si, au décès de l’un des indivisaires, aucune convention détaillant la succession n’a été établie, ses parts reviendront à ses héritiers.

Société civile immobilière (SCI)

Acheter avec ses parents, des membres de sa famille, un(e) conjoint(e) ou des amis, un bien immobilier via une SCI revient à créer un statut juridique où les acquéreurs sont associés. Chacun sera donc détenteur d’une part sociale à hauteur de son apport. À noter que c’est également cette proportion qui détermine le montant des dettes et celui des recettes qui reviennent à chaque associé.

Pour se constituer un patrimoine à plusieurs avec une société civile immobilière, il faudra suivre plusieurs étapes comme :

  • le choix du gérant ;
  • la rédaction des statuts ;
  • la publication d’un avis de création ;
  • l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Bon à savoir

Acheter un logement en passant par la création d’une SCI présente plus d’avantages qu’acquérir un bien en indivision avec ses parents. En effet, elle facilite la transmission des parts sociales grâce à un abattement sur les droits de succession pour des donations (tous les 15 ans) de 100 000 € par enfant. Aussi, si vous êtes déjà associé, cette transmission sera encore plus aisée puisqu’elle ne concernera plus que la part de vos parents.

Tontine

La tontine est une convention. Pour prendre effet, elle doit être introduite dans le contrat d’acquisition. Elle indiquera qu’en cas de décès de l’un des acquéreurs, sa part reviendra aux survivants ; et ce, jusqu’au dernier acheteur vivant. Mais pour que cette transmission suive cette voie, le bien doit être une résidence principale et sa valeur ne doit pas être supérieure à 76 000 € au moment du décès de l’un des acheteurs. Autrement, la transmission ne pourra se faire qu’après paiement du droit de transmission qui est égal à 60 % de la valeur du bien.

Bon à savoir

Cette clause ne tiendra donc pas du montant apporté par chacun puisque le capital sera mis en commun.

À retenir
  • Pour acheter un bien immobilier seul avec un crédit, il faut soigner son profil emprunteur. Une situation financière et un emploi stable sont des paramètres favorisant l’obtention d’un crédit.
  • Le couple marié a plus de chance de voir leur demande de prêt acceptée.
  • Le couple pacsé peut choisir entre le régime de séparation de biens, le régime de l’indivision ou le régime de la communauté de biens.
  • Acheter un bien immobilier avec des amis permet d’acquérir un logement même avec un petit revenu. Il n’y aura alors plus qu’à choisir parmi les régimes les plus avantageux pour la situation : indivision ou SCI.
  • Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier avec vos parents (ou en famille), le régime de la société civile immobilière est la solution la plus avantageuse.
  • En étant marié(e), vous ne pouvez acheter un bien seul que si vous et votre conjoint(e) êtes soumis au régime de la séparation de biens. Pour le cas du régime de la communauté réduite aux acquêts, vous devrez demander l’accord de votre conjoint(e).
  • Il vous faudra attendre jusqu’au jugement du divorce pour acheter un bien immobilier seul et ne pas voir ledit bien mis en commun. Ce qui sera le cas si vous êtes sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de communauté universelle.
  • Pour un achat à plusieurs, il faudra se pencher sur les spécificités des 3 formules d’acquisition d’un bien (indivision, SCI ou tontine) pour savoir laquelle conviendrait le mieux à votre situation et à la relation que vous avez avec les personnes qui vont acheter le bien avec vous.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2021
Mis à jour le 30/08/2022
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