Vous êtes en procédure de divorce et pensez déjà à construire une nouvelle vie ? 

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier sans attendre le partage du patrimoine. 

La possibilité d’acquérir un logement seul dépend alors de votre contrat de mariage. 

 

CAFPI vous explique comment acheter un nouveau logement dans le cadre du divorce.

Faut-il acheter un bien immobilier pendant la procédure de divorce ?

Certaines procédures de divorce prennent du temps. Se reloger pendant cette période commence souvent par solliciter la famille ou les amis, voire prendre une location. La question de l’hébergement des familles monoparentales devient un phénomène important, en particulier dans les métropoles. 
En 2020, une famille sur 4 est monoparentale en France d’après l’INSEE et cela représente 2 millions de personnes. 
Ce phénomène accentue la crise du logement et de nombreuses familles monoparentales peinent à trouver un logement adéquat. Très souvent, le divorce implique une baisse de la qualité de vie en raison du coût du logement. 

Le principe est simple : tant que le divorce n’est pas prononcé, vous êtes mariés ! Aussi , à défaut de contrat de mariage, les biens achetés au cours d’une instance de divorce entrent dans la communauté. 

L’altération du lien conjugal se réalise parfois dans le temps. Prendre du recul sur son couple, faire le point, puis décider d’engager une procédure de divorce peuvent prendre plusieurs mois. La question du logement devient cruciale, pour le couple et pour les enfants.

L’achat d’un nouveau bien est possible mais la situation diffère selon votre régime matrimonial :

  • en cas de séparation de biens, vous pouvez acquérir un nouveau logement pendant la procédure de divorce.
    Vérifiez toutefois que le contrat de mariage ne comprend pas une société d’acquêts. Dans tous les cas, acheter pendant une instance de divorce nécessite le regard expert d’un notaire.
  • en cas de communauté légale ou de communauté universelle, jusqu’au jugement de divorce, les biens acquis sont normalement communs.

Des difficultés supplémentaires sont à prévoir si l’un des époux est de nationalité étrangère ou si vous résidez à l’étranger. Il convient alors d’examiner la situation au regard des conventions internationales, bilatérales si elles existent. Les délais des procédures de divorce s’allongent en cas d’internationalisation.

Bon à savoir

Pour accorder un crédit immobilier, la banque étudie votre situation actuelle.
Faites le point avec un courtier CAFPI pour signer le prêt au bon moment, sans risque pour votre projet immobilier.

Comment acheter un bien immobilier seul pendant la procédure de divorce ?

Dans le régime de la communauté légale, il est possible d’envisager un achat avant la fin de la procédure de divorce et le partage des biens. Pour cela, vous devez établir une déclaration d’emploi de l’argent, dès lors qu’il n’est pas issu de la communauté. Par exemple, vous disposez d’une somme d’argent reçue par succession, donation ou provenant de la vente d’un bien propre.

Si vous avez choisi un divorce amiable ou divorce par consentement mutuel, sans recours au juge, la convention peut être rédigée très rapidement et il est alors préférable d’attendre sa signature avant d’acheter un nouveau bien immobilier.

Bon à savoir

La convention de divorce amiable peut prévoir que les effets du divorce soient reportés à une date antérieure. C’est la rétroactivité des effets patrimoniaux.
Toutefois, ceci est valable entre les époux et non envers les tiers comme la banque.

En cas de divorce contentieux, le divorce produit ses effets au jour de la demande depuis le 1er janvier 2021, suite à la réforme de la procédure du divorce contentieux.

Si votre procédure de divorce a commencé avant cette date, vous êtes soumis au régime antérieur : le divorce prend effet le jour de l’ordonnance de non-conciliation.

Il est toujours possible d’anticiper la date d’effet du divorce mais cela nécessite l’accord de votre conjoint. Or, dans une procédure contentieuse, c’est parfois difficile. Vous pouvez alors commencer les démarches d’acquisition d’un nouveau bien immobilier dès lors que la procédure est engagée et que la date d’achat est postérieure à celle des effets du divorce.

Important

Attention, la procédure de divorce doit aller à son terme ! Le décès d’un époux pendant la procédure réduit à néant toute anticipation et tout accord.

Emprunter pendant une procédure de divorce 

Que ce soit pour un prêt à la consommation, un prêt auto ou un prêt immobilier, les deux époux sont solidairement responsables des crédits contractés pendant le mariage. L’article 220 du Code civil prévoit que “Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement”. 

Ainsi tant que le divorce n’est pas prononcé, tant que la liquidation de la communauté (le partage des biens et droits des époux) n’est pas effective, un prêt contracté pour la famille par un époux engage solidairement l’autre. 

La capacité d'emprunt de chacun, en instance de divorce, est complexe : les banques peuvent préférer attendre le jugement de divorce pour connaître précisément le montant de la prestation compensatoire ou de la pension alimentaire. 
Ainsi, celui qui verse une somme à son ex-époux diminue sa capacité d’endettement et inversement.

Bon à savoir

Les récentes réformes du droit de la famille simplifient et surtout, accélèrent, la procédure de divorce par consentement mutuel. Ainsi, il n’est plus nécessaire de passer devant le juge pour divorcer. Si les deux époux sont d’accord sur le principe et sur les modalités du divorce, la procédure peut se terminer en un mois ou deux. Il est donc judicieux d’attendre un peu pour se lancer dans un achat immobilier.

Vendre la résidence principale de la famille avant d’acheter ? 

Si vous souhaitez vendre votre résidence principale, sachez que l’accord de votre conjoint  est indispensable. Vous ne pouvez vendre un bien immobilier seul même pendant la procédure de divorce.

Important

Attention, la résidence de la famille ou le domicile conjugal ne peut être vendue pendant la procédure de divorce, même par l’époux qui en serait seul propriétaire !

Attention au droit de partage ! Vous voulez vendre votre appartement familial rapidement pour pouvoir engager de nouveaux projets. Si vous vendez avant le prononcé du divorce, pas de souci : le partage est supposé verbal. 
En revanche, si vous divorcez avant la vente, un droit de partage de 2,5 % est prélevé sur l’actif net (prix de vente - les éventuels crédits immobiliers en cours de remboursement). Pour ne pas payer ce droit de partage, il convient de ne pas évoquer la vente dans la convention de divorce. 

La question du partage du bien après la vente dépend de votre régime matrimonial et des apports réalisés lors de l’achat. Marié sous le régime de la séparation de biens, le bien acheté ensemble est considéré comme une indivision. La partage se fait à hauteur des apports constatés lors de l'achat. 

Toute décision à prendre concernant l’achat ou la vente d'un bien immobilier pendant une instance de divorce ou une séparation s’avère compliquée. Très souvent, les époux ne sont pas d'accord sur le moment de la vente, sur le prix de vente ou encore sur les négociations. Or, trouver un compromis est indispensable pour vendre le bien rapidement et éviter de payer le droit de partage.

Bon à savoir

Pour la vente comme pour l’achat d'un bien immobilier seul pendant le divorce, les conseils d’un notaire sont indispensables. Ainsi, chaque époux évalue les risques et les conséquences des choix immobiliers après la séparation.

À retenir
  • Acheter un bien immobilier seul pendant une procédure de divorce dépend de votre régime matrimonial.
  • En cas de séparation de biens, l’acquisition seule est possible même avec un crédit immobilier.
  • En cas de communauté légale ou universelle, acheter seul nécessite des précautions et un aménagement de la date d’effet du divorce. Prenez conseil auprès d’un notaire.
  • Le divorce par consentement mutuel est désormais très rapide et ne nécessite pas l’intervention d’un juge.
  • Emprunter pendant la procédure de divorce dépend de votre régime matrimonial. Sous le régime légal, il faut aménager l’emprunt pour éviter la solidarité ou attendre le prononcé du divorce pour contracter un nouvel emprunt immobilier seul. 
  • La vente de la résidence familiale est soumise à des conditions quel que soit son propriétaire. 
  • Le moment de la vente d’un bien commun, avant ou après le divorce n’est pas sans conséquence. Faites appel à un notaire pour prendre toutes les informations nécessaires.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2021
Mis à jour le 18/11/2022
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