CAFPI Courtier en crédit
Crédit immobilier : guide du deuxième achat immobilier

Résidence secondaire :
financement et fiscalité

L’achat de votre premier bien immobilier vous a donné envie de poursuivre ? Vous préférez rester locataire de votre résidence principale mais investir dans un bien immobilier ?
Avant de vous lancer dans l'achat d'une résidence secondaire, il est important de vous renseigner sur vos solutions de financement et sur la fiscalité en vigueur.

Quels sont les prêts compatibles avec l'achat d'une résidence secondaire ?

Beaucoup de prêts aidés ou prêts d’aide à l’accession ne sont disponibles que pour l’achat d’une résidence principale. C’est le cas du prêt à l’accession sociale (PAS), du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné.

Heureusement, de nombreuses possibilités de prêts immobiliers classiques sont possibles pour financer votre résidence secondaire. Les conditions de crédit, en particulier les taux, ne varient pas pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. En revanche, si vous avez déjà un emprunt immobilier, votre capacité d’endettement diminue.

Si vous disposez déjà d’un logement, vous pouvez solliciter un crédit hypothécaire. C’est l’occasion de financer une maison de vacances au bord de la mer ou un appartement à la montagne avec la valorisation de votre logement principal.

Bon à savoir :

Vous avez ouvert un PEL (Plan Epargne Logement) avant le 1er mars 2011 ? Il peut être destiné au financement de votre résidence secondaire dès lors que vous ne la mettez pas en location.

Plus-value sur la résidence secondaire : quelle imposition ?

Très souvent, le prix de vente d’un logement est supérieur à son prix d’achat initial. La différence entre les deux sommes s’appelle la plus-value. Ce gain entre dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Si la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires.

Toutefois, plusieurs situations vous permettent d’obtenir une exonération de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire :

  • Vous vendez votre résidence secondaire pour acquérir une résidence principale dans les 24 mois, à condition de ne pas avoir été propriétaire de son habitation principale dans les 4 dernières années.
  • La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.
  • Vous possédez le bien depuis plus de 30 ans. En deçà, un abattement est calculé par année.
Durée de détention Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu
Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 % 
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1,65 %
22ème année révolue 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22ème année Exonération Exonération
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération

L’impôt sur la plus-value est forfaitaire (taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu, plus 17.2 % de contributions sociales). Pour l’IR, vous pouvez toutefois bénéficier d'un abattement de :

  • 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention ;
  • 4 % la 22ème année de détention.

​Après 22 ans de détention, seules demeurent les contributions sociales, avec abattement de :

  • 1,65 % de la plus-value par an de détention de la 5ème à la 21ème année ;
  • 1,60 % de la plus-value la 22ème année ;
  • 9 % de la plus-value par an au-delà de la 22ème année.
  • Exonération totale des prélèvements sociaux à compter de 30 ans de détention.

Exemple :
Vous avez acheté un bien à 200 000 € en juin 2009 et souhaitez le revendre 300 000 € en décembre 2017. Vous avez réalisé 45 000 € de travaux dans le logement.
La plus-value brute est donc de 300 000 - 200 000 - 45 000 = 55 000 €.

Vous êtes propriétaire du logement depuis 8 ans et disposez donc d'un abattement de 9 900 €. Votre plus-value nette imposable est de 45 100 €. Vous devrez donc payer 8 569 € d'impôts.
S'ajoutent à cela les prélèvements sociaux de 8 103 € (10 826 € - abattement de 2 723 €) et nous obtenons un total de 16 672 € d'impôt sur la plus-value à payer.

Quels sont les frais annexes d’une résidence secondaire ?

Acheter une résidence secondaire a des répercussions sur votre budget.
Plusieurs taxes s'ajoutent à votre prix d’achat :

  • La taxe foncière ;
  • La taxe d'habitation (qui ne bénéficie pas des diminutions liées à vos revenus) ;
  • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

​En outre, vous devez prévoir les dépenses d’entretien courant, les dépenses liées à l’énergie et l’eau, les charges de copropriété éventuelles, etc.

Comment rentabiliser votre résidence secondaire ?

Pour faire face à ces frais, vous pouvez louer votre résidence secondaire.

La location saisonnière représente un bon moyen d'amortir vos charges, voire de réaliser un bénéfice. Vous pouvez soit louer en direct si vous habitez près de votre résidence secondaire, soit faire appel à une personne de confiance ou à une entreprise spécialisée.

Les revenus tirés de la location sont imposables au titre des locations meublées, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous 2 régimes possibles  :

  • le régime forfaitaire (appelé aussi micro BIC) :
    ○ pour un logement classique, un abattement de 50 % des revenus est prévu et vos recettes doivent être inférieures à 70 000 euros par an. Vous indiquez simplement le montant lors de votre déclaration de revenus ;
    ○ pour un logement classé “meublé de tourisme”, un abattement de 71 % des revenus est prévu et vos recettes doivent être inférieures à 170 000 euros par an.
     
  • le régime réel : vous tenez une comptabilité avec les recettes, les charges et les amortissements du bien. L’amortissement du bien peut se révéler intéressant pour diminuer votre imposition.
    Il est préférable d’obtenir les conseils d’un professionnel avant de se lancer dans une telle opération complexe.
    Pour en savoir plus, rendez-vous le site du gouvernement.

Bon à savoir :

Attention, la location meublée saisonnière est réglementée dans 50 villes touristiques françaises comme Paris, Bordeaux, Toulouse,... Renseignez-vous sur les conditions spécifiques avant de vous lancer !

A retenir :

  • L’achat d’une résidence secondaire est possible avec un crédit immobilier classique, en fonction de votre capacité d’emprunt.
  • La plupart des prêts aidés ne sont pas possibles pour les résidences secondaires.
  • La plus-value réalisée lors de la revente du logement est imposable en général. Un abattement est prévu par année de détention.
  • Les revenus tirés de la location de sa résidence secondaire sont imposés dans les bénéfices industriels et commerciaux au forfait ou au réel.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 17/12/2019

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