Une baisse des prix immobiliers ? 

Un rééquilibrage devrait intervenir dans les métropoles, en particulier Paris. Il faut dire que les prix avaient atteint des sommets. Le site Meilleursagents prévoit ainsi une baisse jusqu’à 3 % des prix dans la capitale. Bordeaux et Lyon pourraient subir un sort identique.

Toutes les grandes villes ne seraient pas atteintes de la même manière puisque Marseille et Montpellier connaissent toujours une croissance des prix. Quand Paris dépasse 10 000 euros / m2, Marseille est encore à 4 000 euros / m2 !

Les villes moyennes devraient encore bénéficier d’une attractivité importante, et par conséquent, d’une augmentation des prix. Il serait donc plus juste de parler d’un rééquilibrage dans certaines grandes villes plutôt que d’une baisse généralisée des prix de l’immobilier. 

Des taux de crédit immobilier en hausse 

La croissance des taux d’intérêt immobilier est certaine. Les emprunteurs renoueront avec des taux de prêt immobilier supérieurs à 3 % rapidement. Après plusieurs années de taux historiquement bas, les acquéreurs potentiels devront donc trouver la bonne stratégie pour réussir leur projet immobilier.    

Cette hausse des taux contribue également à la stabilisation des prix immobiliers. Toutefois, gardez en tête qu’un emprunt à 3% reste une opération financière intéressante lorsque l’inflation dépasse 6 %. Encore faut-il pouvoir emprunter ! 

Le taux d’usure exclut de nombreux emprunteurs de l’accès au crédit immobilier 

Nous avons longuement évoqué les problèmes posés par le taux d’usure, ainsi que les solutions envisageables. Hélas, la Banque de France continue à fermer les yeux sur la réalité du marché du crédit.  

Au premier trimestre, le taux d’usure 2023 est fixé à 3,57 % pour les prêts immobiliers sur plus de 20 ans et à 3,53 % pour les durées d’emprunt comprises entre 10 et 20 ans. 
Rappelons que ce taux d’usure se compare au TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte le taux proposé mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie, etc.

Pour respecter le taux d’usure, la banque doit donc prêter à moins de 3 %, ce qui sera exceptionnel.

L’impact de la performance énergétique du logement ?

Les investisseurs s’inquiètent de l'interdiction de louer les passoires thermiques. Au-delà de cela, l'augmentation des coûts de l’énergie implique un nouveau regard sur la performance énergétique d’un logement, avant de l’acheter.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) pourrait jouer sur les prix immobiliers. Les acheteurs potentiels trouvent ici un nouvel axe de négociation. Les dispositifs d’aides comme MaPrimRenov’ apparaissent trop complexes pour de nombreuses personnes, qui préfèrent vendre plutôt que rénover. 

Des coûts annuels d’un logement en augmentation ? 

En particulier, l’augmentation de la taxe foncière dans de nombreuses villes est déjà annoncée. Les collectivités locales cherchent des financements notamment dans la surtaxe d’habitation des résidences secondaires. Mais elles pourraient aussi être tentées de remplacer la taxe d’habitation de la résidence principale par un nouveau dispositif.

A terme, les propriétaires pourraient préférer se séparer d’une résidence, dont les coûts annuels deviendraient trop importants.

En conclusion, ces facteurs risquent d’aboutir à une baisse du volume de ventes immobilières en 2023. Un nombre de biens en vente plus faible, des acheteurs plus rares et plus regardants, le nombre de transactions devrait baisser après deux années exceptionnelles. Cela offre aussi de belles opportunités pour les emprunteurs en capacité de convaincre une banque. En 2023, plus que jamais, la réussite d’un achat immobilier passera par un excellent dossier de financement complet et minutieux. Pourquoi pas avec l’aide de votre courtier CAFPI ?