Votre projet de vente du terrain est-il réalisable ?

Pas de précipitation ! Avant de vous lancer, vous devrez passer par quelques étapes et règles pour proposer votre terrain à la vente.

Avant toute chose il faut vous assurer auprès de votre mairie que le terrain que vous souhaitez vendre est constructible, obtenir la certification qu’il n’est pas soumis à des restrictions particulières comme une zone protégée ou encore proches d’infrastructures souterraines sensibles…

Il est également nécessaire que vous obteniez la confirmation de la faisabilité de votre projet en vérifiant que votre terrain soit suffisamment grand pour être parcellisé et voir s’il est possible de le faire viabiliser. La surface minimale sera définie par l’emplacement urbain ou rural du terrain.

Il est ensuite de votre devoir de vous rapprocher de la mairie de votre commune pour savoir si le terrain est constructible et quel type de construction peut y être implanté.

C’est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui répondra à vos questions ainsi que le POS (Plan d’Occupation des Sols).

Si votre parcelle est constructible, cela ne signifie pas pour autant que vous avez le droit d’y implanter une construction de type maison individuelle.

Dans certaines communes, les règles du PLU peuvent être très strictes et les parcelles doivent répondre à un nombre de règles bien définies :

• Le respect d’une distance minimale du droit d’emprise
• Ouvrir sur un chemin d’accès aux normes
• Pouvoir être raccordé à un réseau électrique
• Pouvoir être raccordé à l’eau potable…

Une fois que vous avez pu récupérer ces informations, vous devrez ensuite faire appel à un géomètre.

En plus des précieux renseignements qu’il pourra vous apporter tant sur le plan technique que règlementaire, c’est à lui que reviendra la réalisation du bornage de division. Il devra également effectuer ce que l’on appelle un plan d’arpentage et devra mesurer la nouvelle parcelle.

Pour éviter tout litige et jouer la carte de la sécurité, le géomètre convoquera les voisins pour effectuer l’ensemble des mesures précédentes. Cela évitera ainsi tout malentendu et permettra de confirmer les limites des terrains de chacun. Il utilisera pour cela les titres de propriétés, les plans cadastraux et toute marque susceptible d’indiquer la propriété.

En cas de construction en limite propriété ou empiétant sur le terrain voisin, cela évitera parfois les mauvaises surprises. Il pourra donc établir un plan indiquant précisément la position des bornes et matérialisera sur le terrain même, les limites définies avec l’aide de repères au sol.

Le cadastre doit désormais être mis à jour. Le géomètre une fois le bornage terminé vous remettra un document modificatif du parcellaire castral (DMPC) avec les références de la nouvelle parcelle. Le notaire aura besoin de ce document pour rédiger l’acte de vente.

Comment vendre votre parcelle de terrain ?

En tant que particulier, la division de votre propriété en vue de réaliser la vente d’une parcelle à bâtir, devra faire l’objet du dépôt d’une simple déclaration préalable en mairie. Le délai d’instruction est d’un mois.

Si à l’issue de cette période, vous n’avez reçu aucun courrier, considérez que le silence de l’administration vaut « non-opposition à déclaration préalable » et donc que vous êtes autorisé à vendre votre terrain pour une construction.

Notez tout de même que la mairie est en droit de s’opposer à la division. C’est très souvent le cas lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé en raison de la qualité des milieux naturels et des paysages (CU, art. L. 111-5-2). Néanmoins, rien de vous empêche de contester ce refus. Vous devrez adresser un recours à l’autorité administrative, ou saisir le tribunal administratif.

Dans le cas où votre parcelle serait située sur un site classé ou si une création d’espaces et/ou équipements serait nécessaires (voie d’accès, viabilisation, etc..), il vous faudra alors demander un permis d’aménager. Contrairement à la déclaration préalable, le délai est ici d’environ 3 mois à compter du dépôt du dossier.

Après l’obtention du droit de division, quelles sont mes obligations ?

Vous avez désormais cette autorisation en main vous permettant de diviser votre terrain. Vous devez maintenant afficher le document sur le terrain de façon permanente et visible de loin. A partir de cet instant sachez que vos voisins ont un délai de deux mois pour tous recours contentieux et attaquer l’autorisation de division. Même s’ils sont relativement rares, ils ne sont pas inexistants ! Cette étape ne doit donc en aucun cas être prise à la légère, car elle peut devenir un véritable frein à votre projet. Passé ce délai (2 mois), vous disposez de tous les droits pour la mise en vente de votre parcelle.

Entre la signature de la promesse de vente et l’encaissement du prix de vente, les délais se cumulent et l’attente peut parfois être de plusieurs mois. Il faut donc jouer la carte de la patience.