Comment choisir une résidence secondaire pour investir en locatif ?

L’investissement locatif peut prendre des formes très diverses : parking, local commercial, location meublée ou location vide, meublé de tourisme, logement neuf ou ancien, etc.

Choisissez d’abord la ville dans laquelle vous souhaitez investir, puis précisez le quartier en prenant en compte les facteurs suivants :

• Proximité des commerces et services publics
• Réseau de transports en commun et routier
• Réputation, sécurité
• Présence d'espaces verts

​Précisez ensuite votre projet de résidence secondaire :

• un studio destiné ensuite à vos enfants pour leurs études ;
• un appartement dans une station de sports d’hiver ;
• une maison à la campagne ou au bord de la mer ;
• un appartement plus petit pour votre retraite quand les enfants seront grands.

La durée de la mise en location 

Une fois que vous avez à peu près identifié le type de bien recherché pour votre investissement locatif, il vous faudra définir la durée de la mise en location. Pour ce, vous avez 2 choix : la location saisonnière et la location longue durée. 

▶ La location saisonnière 

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la location saisonnière revient à acquérir un bien et à le louer durant une courte période qui ne devra pas dépasser 90 jours. 

Ce type de logement s’adresse généralement aux personnes de passage comme les vacanciers ou les personnes en déplacement professionnel. Pour satisfaire les besoins de ce profil de locataire, il faudra que le bien dispose des indispensables et indissociables à toute location meublée : 

• réfrigérateur, 
• compartiment de congélation ou congélateur ; 
• micro-ondes ou four ; 
• plaques de cuisson ; 
• ustensiles de cuisine et vaisselle ; 
• étagères de rangement ; 
• matériel d’entretien ménager correspondant aux spécificités du bien (serpillière, aspirateur, balai, etc.) literie ; 
• volets ou rideaux pour les chambres ; 
• tables et sièges ; 
• luminaires. 

Sachez que si votre investissement immobilier locatif est effectué pour une location périodique et est mis à disposition avec ces équipements, votre bien sera considéré comme étant un « meublé de tourisme ». Notez que si votre bien fait partie d’une copropriété, il vous faudra vous assurer qu’aucun règlement ne vous empêche de le louer en tant que « meublé de tourisme ». 

Si après cette vérification, vous avez le champ libre, vous devrez déclarer votre bien à la mairie.
La marche à suivre pour cette étape variera selon la commune : 

• à Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et à Tours : vous devrez formuler une demande de changement d’usage sous peine d’une amende pouvant atteindre 50 000 €. Et ce, avec un risque d’être obligé de remettre le bien dans son état initial et une astreinte journalière de 1 000 € par m². Vous aurez ensuite à déclarer le bien pour avoir un numéro de déclaration à afficher sur toutes les annonces de mise en location que vous ferez. Pour toute négligence de cette marche, l’amende civile peut aller jusqu’à 5 000 €. 
• Pour les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et les communes de plus de 200 000 habitants (autres que les cités dans le premier point), vous devrez déclarer le logement (sous peine d’une amende de 450 €) et formuler une demande d’autorisation de changement d’usage. 
• Pour les autres villes, l’obligation se porte essentiellement sur la déclaration en mairie. 

Pour plus de sûreté et pour être au fait des réglementations en vigueur, renseignez-vous auprès de votre mairie. 

Après avoir réalisé cette première étape administrative, vous devez vous inscrire au répertoire Sirène de l’Insee pour obtenir votre numéro SIRET. Vous devrez alors remplir le formulaire du greffe du tribunal de commerce. Le numéro de SIRET obtenu, vous aurez à vous en servir pour déclarer les revenus perçus (de votre investissement locatif) en tant que loueur de meublé non professionnel.

Dès que vous aurez régularisé votre statut et celui de votre bien, vous pourrez en tirer profit assez rapidement. En effet, la location saisonnière s’avère être rentable avec un revenu locatif souvent plus élevé (durant les mois de location) qu’une location longue durée (pour un même emplacement). De plus, comparé à la mise en location classique, le risque d’impayés est moins grand au vu de la durée de location relativement courte. 

L’un des autres grands avantages de la location de votre meublé de manière périodique, c’est de pouvoir en profiter dès qu’il est inoccupé.

▶ La location longue durée 

Pour votre premier investissement locatif dans une résidence secondaire, sachez que vous pouvez acheter un bien pour le louer sur une longue durée ; soit, pour un an et plus. Notez également que la procédure à suivre pour ce type de bien diffère quelque peu de la mise en location saisonnière ou de la location d’une résidence principale. 

Alors, comment réaliser un investissement locatif pour une longue durée ? Voyez ici quelques éléments de réponse. 

Premièrement, les termes d’un contrat de bail sont définis entre vous (propriétaire) et le locataire. Si le contenu découle de l’accord entre les deux parties, il faudra qu’il mentionne : 

• la date à laquelle le bail prend effet ; 
• la nature du bien, notamment, 
• s’il est loué meublé ou non ; 
• la nature des équipements mis à disposition ; 
• la durée de la location ; 
• le montant du loyer ; 
• les procédures et modalités pour une éventuelle résiliation ; 
• les clauses relatives aux droits et obligations des deux parties.

En vous tournant vers la location sur une durée relativement longue, vous pourrez profiter de revenus complémentaires sur la durée. La somme perçue constitue un complément de revenu conséquent pouvant vous aider largement au remboursement d’un éventuel emprunt lié à l’achat de votre résidence secondaire et/ou à l’entretien de votre bien. De plus, vous serez assuré du paiement des charges liées aux factures d’eau, d’électricité et de chauffage.

Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière

Il existe de nombreux dispositifs pour payer moins d'impôts tout en touchant des revenus complémentaires et en devenant propriétaire d’une résidence secondaire.

▶ Investissement dans le neuf :

• La loi Pinel permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 12, 18 ou 21% pour une durée de respectivement 6, 9 ou 12 ans
• Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôts sur le prix de revient du bien d’un montant de 300 000 € HT à hauteur de 11% du prix HT pour les logements (pour les biens acquis jusqu’au 31/12/2019)
   

▶ ​Investissement dans l'ancien :

• La loi Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôts lorsque des travaux sont réalisés ;
• La loi « Monuments historiques » vous permet de réduire vos impôts dès lors que vous souhaitez rénover un bien classé « Monument historique » ;

​Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux achats dans le neuf comme dans l’ancien.

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement pour le mettre en location, vous devenez investisseur.
Pour en savoir plus sur l'investissement locatif, nous vous invitons à consulter nos dossiers spécifiques pour tout savoir sur l’investissement.