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Crédit immobilier : guide du premier achat

Compromis, acte authentique :
on décrypte pour vous

Promesse de vente, compromis de vente, acte authentique… autant de documents décisifs dans le processus d’achat.
A quoi servent-ils exactement ? Que garantissent-ils ?

La promesse de vente

La promesse de vente est un engagement du propriétaire auprès du potentiel bénéficiaire (l’acheteur) à vendre son bien immobilier à un prix donné.
Ce document confirme à l’acheteur que le propriétaire lui réserve l’exclusivité de la vente pendant un temps déterminé. En général, l’acheteur aura entre 1 et 3 mois avant de donner sa décision.

Pendant cette période, le propriétaire (vendeur) a l’interdiction de proposer le bien à tout autre acquéreur.
En contrepartie, cette réservation est indemnisée à hauteur de 10% du prix de vente. Et si l’achat du bien immobilier est validé, cette somme sera automatiquement imputée sur la somme à régler.
En revanche, si l’acheteur décline finalement l’offre d’achat dans le délai, le propriétaire gardera les 10% versés en dédommagement.

La promesse de vente, comme le compromis, sont des contrats pouvant être exécutés par un acte sous seing privé ou devant un notaire. Pour être valables, ils doivent être signés en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Bon à savoir :

L’enregistrement de la promesse de vente auprès de la recette des impôts est obligatoire et s’élève à 125 €. Cette somme est à régler par l’acquéreur.
Il doit être fait dans les 10 jours suivants la signature de la promesse s’il est exécuté sous seing privé ou dans le mois qui suit s’il s’agit d’un acte notarié.

  • Dans le cadre d’un acte notarié, celui-ci est rédigé par un officier public : un notaire ou un huissier.
  • Dans le cas d’un sous seing privé, seules les personnes privées constatent par écrit un acte ou un fait juridique. Il n’a de valeur que pour les personnes qui le signent.
     

​En cas de litige, l’acte notarié est bien plus complexe à contester, car rédigé par un représentant de l'État civil, il est force exécutoire.

Véritable accord “avant-vente”, la promesse de vente est un contrat certifiant l’engagement et les obligations des deux parties. La promesse est ferme et définitive que pour le vendeur. Il donne aussi des précisions sur les conditions de la future vente immobilier et acte l’accord entre les parties.

Le compromis de vente

A l’instar de la promesse de vente, le compromis de vente est un engagement ferme, pris par les deux parties et de façon irrévocable.
Il confirme que le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, au prix fixé au préalable.
D’un point de vue juridique, le compromis de vente vaut comme une vente. L’article 1589 du Code Civil le rappelle : "Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix".

Contrairement à la rédaction de la promesse de vente, l’enregistrement auprès des services fiscaux du compromis de vente n’est pas obligatoire.

  • La signature du compromis de vente sous seing privé peut se dérouler simplement entre les deux parties, ou bien devant l’agent immobilier.
  • Si le compromis est signé chez le notaire, il est souvent réalisé avec la présence des notaires des deux parties (vendeur et acquéreur). Dans ce cas, les frais de notaire sont partagés.

​La signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur à hauteur de 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier. Cette somme sera imputée sur le prix du bien à l’occasion de la signature de l’acte notarié.

Si l’une des deux parties concernées refuse de signer le jour J devant le notaire, l’autre peut opérer une action en justice et faire appel à un juge pour statuer et demander alors des dommage et intérêts.

Bon à savoir :

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur sa décision d’achat sans aucune pénalité. Cette mesure est entrée en vigueur avec la Loi Macron du 6 août 2015.

Les éléments obligatoires d’un compromis de vente

Quelle que soit la forme de rédaction du compromis de vente (chez le notaire ou sous seing privé), plusieurs éléments qui doivent impérativement figurer dans le contrat :

  • L'état civil de toutes les parties figurant sur le contrat,
     
  • Une description détaillée du bien immobilier et de son contenu,
     
  • Un inventaire des équipements qui seront conservés dans le logement (aucun frais de notaire ne s’ajoute à cela),
     
  • La capacité des parties : le vendeur et l'acquéreur ne doivent pas être sous tutelle ou curatelle, et doivent être majeurs. De plus, ils doivent être en pleine possession de leurs moyens intellectuels au moment de la signature.
     
  • L’origine de propriété : cela permet de vérifier que le vendeur est bien le dernier propriétaire et qu'il est donc en droit de vendre le bien. Dans cette partie doit figurer la date des précédents actes de vente (si nécessaire), le nom des anciens propriétaires et celui du notaire qui a authentifié l’acte,
     
  • La désignation de l'immeuble : son adresse, sa nature, sa contenance, sa désignation cadastrale et sa superficie,
     
  • La somme et le sort du dépôt de garantie versé par l’acheteur,
     
  • Le prix du bien immobilier et les conditions de paiement du bien (en totalité le jour de la vente ou non),
     
  • ​La date limite pour la signature de l’acte de vente authentique du bien,
     
  • Les conditions suspensives prévues,
     
  • L’existence de charges grevant le bien immobilier.
     

​Vous l’aurez compris, la signature du compromis de vente est une étape primordiale puisqu’elle permet de sceller le consentement des parties sur le bien, le prix et les conditions de la vente.

La signature de l’acte authentique de vente

Une fois le délai prévu pour réaliser les conditions suspensives écoulé, la signature de l’acte authentique peut avoir lieu.

Si sa présence n’était pas nécessaire dans le cas de la promesse de vente et du compromis, sachez que le recours à un notaire est en revanche obligatoire pour préparer l’acte authentique de vente. Pour réaliser sa rédaction, le notaire réunit l’ensemble des documents nécessaires et fixe une date de signature où les deux parties seront convoquées.

Un seul notaire suffit pour la rédaction de l’acte. Habituellement, c’est au notaire de l’acquéreur que revient cette mission. Néanmoins, il arrive parfois que le vendeur veuille également faire appel à son propre notaire. Dans ce cas, les deux confrères se répartiront les tâches de rédaction de l’acte authentique de vente, ainsi que les émoluments.

Un peu avant la signature, le notaire soumettra l’acte aux deux parties afin que ces dernières puissent lui faire part d’éventuelles remarques.

Le jour de la convocation, le notaire commencera par lire à haute voix l’ensemble de l’acte de vente, devant l’acheteur et le vendeur.

Au moment de la signature, le prix indiqué dans le contrat doit être réglé, et l’acheteur reçoit en échange (sauf cas particulier) les clés de son nouveau logement. Le transfert de la propriété du bien immobilier est alors accompli.
Dès lors, le nouvel acheteur possède la jouissance entière de son nouveau bien et peut en disposer à sa guise pour commencer une toute nouvelle vie !

Bon à savoir :

Après la signature de l’acte authentique, l’acheteur réceptionne les clés du bien mais ne repart pas avec son nouveau titre de propriété. Les délais d’édition et de réception peuvent aller de 6 mois à un an.

A retenir :

  • La promesse de vente engage le vendeur : le vendeur réserve l’exclusivité de la vente à l’acheteur. Celui-ci a 1 à 3 mois pour donner sa décision.
    En échange, l’acheteur verse 10% du prix d’achat du bien. Si l’acheteur décline finalement, le propriétaire perçoit ces 10% en dédommagement.
  • La promesse de vente est un accord “avant-vente”, pouvant être exécuté sous seing privé ou devant un notaire.
  • Le compromis de vente certifie que le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, au prix fixé au préalable. Sa signature s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie. Une période de rétractation de 10 jours est prévue, si nécessaire, pour l’acheteur.
  • Véritable contrat, le compromis de vente doit comporter de nombreux éléments : état civil des parties, description détaillée du bien immobilier, origine de propriété, somme du dépôt de garantie, date limite pour la signature de l’acte de vente, conditions suspensives…
  • Pour la signature de l’acte authentique de vente, la présence d’un notaire est indispensable. A ce moment-là, le prix du bien immobilier doit être réglé et l’acheteur reçoit les clés de son nouveau logement.

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