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Compromis de vente : décryptage

S’il se distingue de la promesse de vente ou encore de l’acte authentique de vente, le compromis de vente n’en est pas moins un document décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Quelle est sa nature et son importance ? Décryptage.

Le compromis de vente : définition

Le compromis de vente, à la différence de la promesse de vente, est un engagement ferme pris par les deux parties, et ceci de façon irrévocable.

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, au prix fixé au préalable. D’un point de vue juridique, ce document de vente vaut comme une vente : le compromis de vente a la même valeur juridique qu’une vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.

Contrairement à la rédaction de la promesse de vente, l’enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux n’est pas obligatoire.

Le compromis de vente peut être signé de 2 façons :

  • Signature sous seing privé, simplement entre les 2 parties ou devant l’agent immobilier ;
  • Signature chez le notaire, souvent réalisée en présence des 2 notaires des 2 parties.

Le saviez-vous ?

Si les notaires du vendeur et l’acquéreur interviennent tous les 2, les frais de notaire sont partagés.

La signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur à hauteur de 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier.
Cette somme sera imputée sur le prix du bien à l’occasion de la signature de l’acte notarié.

Si l’une des deux parties concernées refuse de signer ou ne peut pas signer le jour J devant le notaire, l’autre est tout à fait en droit d’opérer une action en justice et faire appel à un juge pour statuer. Elle pourra aussi exiger des dommage et intérêts.

Bon à savoir :

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur sa décision d’achat sans aucune pénalité.
Cette mesure est entrée en vigueur avec la Loi Macron du 6 août 2015.

Éléments obligatoires d’un compromis de vente

Quelle que soit la forme de rédaction du compromis de vente (chez le notaire ou sous seing privé), de nombreux éléments doivent impérativement figurer sur ce contrat :

  • L'état civil de toutes les parties figurant sur le contrat,
  • Une description détaillée du bien immobilier et de son contenu,
  • Un inventaire des équipements qui seront conservés dans le logement, maison ou appartement (aucun frais de notaire ne s’ajoutent à cela),
  • La capacité des parties : le vendeur et l'acquéreur ne doivent pas être sous tutelle ou curatelle, et doivent être majeurs. Ils doivent également être en pleine possession de leurs moyens intellectuels au moment de la signature.
  • L’origine de propriété, afin de vérifier que le vendeur est bien le dernier propriétaire du bien, et qu'il est donc en droit de le vendre. Dans cette partie doit figurer la date des précédents actes de vente (si nécessaire), le nom des anciens propriétaires et celui du notaire qui a authentifié l’acte,
  • La désignation de l'immeuble (son adresse, sa nature, sa contenance, sa désignation cadastrale et sa superficie),
  • La somme et le sort du dépôt de garantie versé par l’acheteur,
  • Le prix du bien immobilier et les conditions de paiement du bien (en totalité le jour de la vente ou non),
  • La date limite pour la signature de l’acte de vente authentique du bien,
  • Les conditions suspensives prévues,
  • L’existence de charges grevant le bien immobilier.
​Ces éléments constituant le compromis de vente participent à sceller le consentement des parties sur le bien, son prix et les conditions de sa vente.

A retenir :

  • Le compromis de vente est un document décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier.
  • Il scelle l’engagement pris par les 2 parties : le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien, au prix fixé en amont.
  • Ce document peut être signé sous seing privé ou chez un notaire.
  • De nombreux éléments doivent figurer sur ce contrat, de l’état civil des parties à l’origine de la propriété en passant par les conditions suspensives prévues.
  • La signature du compromis de vente est assortie du paiement d’un dépôt de garantie versé par l’acquéreur : environ 5 à 10% du prix de vente du logement.
  • Une fois le compromis signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

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