Compromis de vente : décryptage
S’il se distingue de la promesse de vente ou encore de l’acte authentique de vente, le compromis de vente n’en est pas moins un document décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Quelle est sa nature et son importance ? Décryptage.
- Le compromis de vente est un document décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier.
- Il scelle l’engagement pris par les 2 parties : le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien, au prix fixé en amont.
- Ce document peut être signé sous seing privé ou chez un notaire. Il est cependant recommandé de le faire rédiger par un notaire.
- De nombreux éléments doivent figurer sur ce contrat, de l’état civil des parties à l’origine de la propriété en passant par les conditions suspensives prévues.
- Le compromis de vente comporte également de nombreuses annexes obligatoires, censées renseigner sur l’état du bien.
- La signature du compromis de vente est assortie du paiement d’un dépôt de garantie versé par l’acquéreur : environ 5 à 10% du prix de vente du logement.
- Une fois le compromis signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.
Le compromis de vente : définition
Le compromis de vente, à la différence de la promesse de vente, est un engagement ferme pris par les deux parties, et ceci de façon irrévocable.
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, au prix fixé au préalable. D’un point de vue juridique, ce document de vente vaut comme une vente : le compromis de vente a la même valeur juridique qu’une vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.
L’enregistrement d’un compromis de vente n’est pas soumis à une obligation d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.
Si les notaires du vendeur et l’acquéreur interviennent tous les 2, les frais de notaire sont partagés.
Est-ce que le compromis de vente est obligatoire ?
Aucune disposition légale n’impose la signature d’un avant-contrat dans une transaction immobilière ! C’est simplement une pratique habituelle et rassurante pour les deux parties :
- Grâce aux conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt immobilier, l’acheteur a le temps de chercher le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit.
- De son côté, le vendeur, grâce au versement du dépôt de garantie, est rassuré sur le sérieux et la volonté d’acheter de son cocontractant. Aussi appelé séquestre, cette somme correspond à 5 ou 10 % du prix de vente du bien immobilier.
Cette somme sera imputée sur le prix du bien à l’occasion de la signature de l’acte notarié.
Si l’une des deux parties concernées refuse de signer ou ne peut pas signer le jour J devant le notaire, l’autre est tout à fait en droit d’opérer une action en justice et faire appel à un juge pour statuer. Elle pourra aussi exiger des dommages et intérêts.
Quand signer le compromis de vente ?
L’avant-contrat intervient lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur le prix de la maison, avec une offre d’achat écrite ou non, après négociation ou non.
Depuis la loi Alur, il convient d’annexer un grand nombre de documents (énoncés ci-après) : il faut donc le temps de les réunir ou de les faire réaliser (diagnostics).
Ensuite, vous devez prendre le temps de rédiger et de relire l’avant-contrat, que vous passiez par un notaire, une agence ou entre particuliers. Ne confondez pas vitesse et précipitation. Le compromis de vente engage le vendeur définitivement. L’acheteur, lui, dispose du délai légal de rétractation et de la réalisation ou non d’une condition suspensive facultative.
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur sa décision d’achat sans aucune pénalité.
Cette mesure est entrée en vigueur avec la Loi Macron du 6 août 2015.
Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Souvent confondus, le compromis et la promesse de vente unilatérale n’impliquent pourtant pas les mêmes engagements.
Comme évoqué plus haut, le compromis de vente est un acte juridique qui engage deux parties à conclure la vente : le vendeur et l’acquéreur. La promesse de vente, elle, crée un engagement unilatéral : seul le vendeur est engagé.
Cela signifie que, si le vendeur ne peut renoncer à la vente ni vendre son bien à quelqu’un d’autre, l’acquéreur, lui, peut tout à fait y renoncer sans pénalités.
La signature d’une promesse unilatérale de vente peut impliquer le versement d’une indemnité d'immobilisation à charge de l’acheteur. L’exclusivité accordée se monnaie ainsi. La promesse unilatérale de vente prévoit le sort de l’indemnité en cas de renonciation volontaire de l’acheteur.
Bien entendu, il reste toujours possible pour un acquéreur de ne pas conclure une vente. Cependant, si cette décision intervient après la fin du délai de rétractation, il perdra le montant du séquestre, qui sera versé au vendeur en guise de dédommagement. Si une clause suspensive ne se réalise pas, en revanche, l’indemnité sera restituée.
Contrairement à la rédaction de la promesse de vente, l’enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux n’est pas obligatoire.
Comment se déroule la conclusion d’un compromis de vente ?
Si le compromis de vente est un document légal soumis à un certain formalisme, il peut être conclu de différentes manières, avec ou sans notaire.
Le compromis de vente peut ainsi être signé de 2 façons :
- Signature sous seing privé, simplement entre les 2 parties ou devant l’agent immobilier ;
- Signature chez le notaire, souvent réalisée en présence des 2 notaires des 2 parties.
Dans le cadre d’une signature sous seing privé, la rédaction du compromis incombe au vendeur et à l’acquéreur. Les deux parties peuvent participer à la rédaction du document, ou bien décider de confier cette tâche à un tiers, tel qu’un agent immobilier.
Si la signature du compromis de vente sous seing privé permet de réaliser quelques économies, il faut garder à l’esprit que ce n’est pas la manière la plus sûre de conclure cet avant-contrat. Un compromis de vente est un document complexe, qui doit contenir de nombreuses informations légales et répondre à un certain formalisme. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons fortement de le faire rédiger par un notaire.
Que doit contenir un compromis de vente ?
En tant que document juridique, un compromis de vente doit contenir de nombreuses informations obligatoires, en plus d’un certain nombre de documents annexes. Quelles sont les mentions obligatoires d’un compromis de vente ?
Éléments obligatoires d’un compromis de vente
Quelle que soit la forme de rédaction du compromis de vente (chez le notaire ou sous seing privé), de nombreux éléments doivent impérativement figurer sur ce contrat :
- L'état civil de toutes les parties figurant sur le contrat,
- Une description détaillée du bien immobilier et de son contenu,
- Un inventaire des équipements qui seront conservés dans le logement, maison ou appartement (aucun frais de notaire ne s’ajoutent à cela),
- La capacité des parties : le vendeur et l'acquéreur ne doivent pas être sous tutelle ou curatelle, et doivent être majeurs. Ils doivent également être en pleine possession de leurs moyens intellectuels au moment de la signature.
- L’origine de propriété, afin de vérifier que le vendeur est bien le dernier propriétaire du bien, et qu'il est donc en droit de le vendre. Dans cette partie doit figurer la date des précédents actes de vente (si nécessaire), le nom des anciens propriétaires et celui du notaire qui a authentifié l’acte,
- La désignation de l'immeuble (son adresse, sa nature, sa contenance, sa désignation cadastrale et sa superficie),
- La somme et le sort du dépôt de garantie versé par l’acheteur,
- Le prix du bien immobilier et les conditions de paiement du bien (en totalité le jour de la vente ou non),
- La date limite pour la signature de l’acte de vente authentique du bien,
- Les conditions suspensives prévues,
- L’existence de charges grevant le bien immobilier.
Ces éléments constituant le compromis de vente participent à sceller le consentement des parties sur le bien, son prix et les conditions de sa vente.
Clauses suspensives facultatives d’un compromis de vente
Il existe plusieurs clauses habituelles dans un avant-contrat de transaction immobilière, afin de protéger les parties, jusqu'à l’obtention d’un élément décisif.
Les clauses ou conditions suspensives les plus fréquentes sont ainsi :
- clause d’obtention d’un crédit immobilier ;
- présentation d’un état hypothécaire vierge ou purge des hypothèques ;
- obtention d’un certificat d’urbanisme ;
- levée du droit de préemption de la mairie ou du locataire ;
- absence de servitude sur le bien immobilier 
- obtention d’un permis de construire.
Quelles sont les annexes obligatoires d’un compromis de vente ?
Un compromis de vente comporte forcément un certain nombre d’annexes obligatoires. Elles apportent des informations essentielles sur l’état du bien, que ce soit en termes de performances énergétiques, de risques naturels, ou encore les travaux prévus par la copropriété.
Quelle que soit la nature du bien (neuf ou ancien) ou la situation du logement (individuel ou en copropriété), le dossier de diagnostics techniques (DDT) est une annexe obligatoire. Il contient ainsi :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L'état d'amiante ;
- L'état d'installation d'assainissement non-collectif ;
- L’état de l’installation intérieure électrique ;
- L’état de l'installation intérieure de gaz ;
- L’état des risques et pollutions ;
- La mesure de la superficie Carrez ;
Pour les biens anciens ou situés dans des zones à risques particuliers, d’autres diagnostics peuvent s’ajouter :
- Le constat des risques d'exposition au plomb ;
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
- Le diagnostic termite ;
- Le diagnostic mérule.
Pour les biens faisant partie d’une copropriété, il faut ajouter à ces documents :
- Le règlement de copropriété ;
- L’état descriptif de division, qui décrit le nombre de lots et la répartition des charges ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui informe sur les travaux à venir ;
- Le carnet d’entretien de la copropriété, qui donne des informations supplémentaires sur l’état de l’immeuble.
Quels sont les délais légaux d’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un avant-contrat qui permet de fixer plusieurs délais.
Le délai de rétractation
Avant de fixer les délais de la vente dont il délimite les contours, le compromis de vente est lui-même fixé à un délai de rétractation. Fixé à 10 jours après la signature du compromis, ce délai donne le temps nécessaire à l’acquéreur pour bien étudier l’avant-contrat et ses documents annexes.
Le délai de rétractation permet à l’acquéreur de se retirer de la vente sans avoir à se justifier. Il lui suffit alors de notifier le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception pour pouvoir annuler la vente sans perdre son séquestre.
Le délai de la clause suspensive d’obtention du prêt
Le compromis de vente fixe la date limite à laquelle l’acquéreur doit avoir trouvé un prêt. Ce délai doit être de 30 jours minimum. Il est fixé entre 45 et 60 jours dans la plupart des cas, pour correspondre aux délais généralement constatés pour l’obtention d’un prêt. Si le traitement d’un dossier ou l’obtention d’une offre de prêt prend plus de temps que prévu, mais qu’un accord de principe a déjà été émis par la banque, il est possible de rallonger ce délai par un simple avenant au contrat.
Le délai maximal pour conclure la vente
Le compromis établit une date maximale pour conclure la vente. Celle-ci est généralement fixée à 3 mois après la signature du compromis.
Cependant, elle peut être décalée si l’obtention du crédit prend plus de temps que prévu. Il faut en effet attendre au moins 10 jours pour pouvoir accepter une offre de prêt, puis au moins une semaine pour que les fonds soient débloqués et virés sur le compte du notaire.
C’est pour cela que la signature de l’acte de vente authentique intervient environ un mois après l’obtention du prêt.