Vous êtes à la recherche d’un financement pour réaliser un projet immobilier ? Pour trouver le meilleur prêt, vous devez procéder à différents calculs et comparaisons. Outre les calculs du montant à emprunter, de votre capacité d’emprunt, de vos mensualités de crédit ou encore des frais annexes liés à votre acquisition (frais bancaires, notaire, travaux …), vous aurez probablement besoin d’avoir une vue d’ensemble, sur le long terme, du remboursement de votre crédit immobilier.

Pour avoir une idée plus précise du montant et de la composition de vos mensualités, vous pouvez alors vous référer au tableau d’amortissement de votre crédit. Il vous présente ligne par ligne chaque mensualité de votre crédit, pendant toute la durée de remboursement. Obligatoirement fourni avec le contrat de prêt, ce document répond à un certain formalisme, et contient nombre d’informations essentielles sur votre prêt.

Comme le tableau d’amortissement est remis par les banques au moment de la signature du contrat de prêt, il peut être difficile de connaître à l’avance le détail de ses mensualités. Heureusement, plusieurs outils peuvent vous aider à simuler le tableau d’amortissement de votre futur crédit. Les experts CAFPI vous disent tout ce que vous devez savoir sur ce document et les méthodes pour l’obtenir en amont.

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

Lorsqu’on parle de prêt bancaire, l’amortissement désigne le fait de rembourser son prêt en plusieurs échéances périodiques, la plupart du temps, des mensualités. On parle alors de prêt amortissable, en opposition au prêt in fine, pour désigner tous les prêts dont le remboursement est étalé dans le temps. La plupart des prêts proposent ainsi un amortissement constant, avec des échéances fixes pendant toute la durée de remboursement du crédit.

De même, on parle alors de tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier de prêt, pour désigner le document qui liste tous les paiements effectués pour le remboursement dudit crédit amortissable. En toute logique, le tableau d’amortissement s’applique uniquement aux prêts amortissables, c’est-à-dire aux prêts pour lesquels la mensualité comporte une partie de capital et une partie d’intérêts.

Échéancier détaillé de votre prêt, le tableau d’amortissement vous permet de visualiser le détail de vos remboursements, mois par mois, sur toute la durée de votre crédit. Le tableau d’amortissement est donc un document incontournable pour l’emprunteur comme pour la banque. Il contient en effet un grand nombre d’informations essentielles sur le prêt immobilier souscrit et sur ses modalités de remboursement.

Chaque ligne du tableau d’amortissement correspond à une mensualité du crédit et liste les informations suivantes :

  • La date de chaque échéance (soit la date à laquelle chaque mensualité est due) ;
  • Le montant de chaque mensualité (ou annuité), et ce, pour toute la durée du crédit ;
  • La composition de chaque mensualité, entre le montant des intérêts, de la cotisation d’assurance emprunteur et celui du capital remboursé par échéance ;
  • Le capital restant dû après le paiement de chaque mensualité.

Enfin, le tableau d’amortissement contient toujours un rappel des caractéristiques générales de votre prêt, à savoir : 

  • Le TAEG de votre prêt ;
  • Le coût total de votre crédit ;
  • La durée de votre crédit ;
  • La date de la première échéance (et toutes les suivantes) ;
  • Le montant total emprunté ;
  • Le taux d’intérêt appliqué ;
  • Les caractéristiques de l’assurance emprunteur (taux, garantie), si vous avez souscrit à l’assurance groupe proposée par votre banque.
Bon à savoir

Si vous avez délégué votre assurance de prêt à un organisme tiers, votre tableau d’amortissement n’intégrera pas le coût de l’assurance, ni dans les mensualités, ni dans le TAEG. Vous devez calculer vous-même le montant de vos mensualités globales en y ajoutant le coût de votre assurance de prêt externe.

À quoi sert le tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement permet de connaître en détail tout le déroulé du remboursement d’un prêt. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il doit obligatoirement être fourni avec le contrat de prêt au moment de sa signature.

Grâce à toutes les informations qu’il contient, le tableau d’amortissement permet de connaître l’avancement du remboursement d’un crédit pendant toute sa durée, à n’importe quel moment. Il est notamment utile pour savoir à quel stade du remboursement du crédit on se situe, entre le moment où on rembourse principalement les intérêts, et celui où on rembourse majoritairement le capital emprunté.

Ainsi, le tableau d’amortissement apporte des informations particulièrement importantes lorsqu’on envisage un remboursement anticipé de son prêt immobilier. En effet, les indemnités de remboursement anticipé exigées par les banques à ce moment-là ne peuvent excéder, soit 3 % du capital restant dû, soit le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital restant. Sachant que la banque applique le montant le moins élevé de ces deux formules, il est essentiel de connaître le capital restant dû de son crédit au moment de sa demande.

Bon à savoir

Le tableau d’amortissement est particulièrement utile pour comparer différents scénarios financiers, ou plans de financements pour choisir la plus adaptée à votre situation. C’est la raison pour laquelle il est pertinent de se le procurer, de le calculer ou de le simuler avant de signer un contrat de prêt.

Comment interpréter un tableau d’amortissement ?

Un tableau d’amortissement contient un grand nombre d’informations qu’il n’est pas toujours facile d’interpréter. Par exemple, vous remarquerez très vite dans votre tableau d’amortissement que la partie du capital amorti augmente au fil du temps, tandis que la partie liée aux intérêts diminue.

Cela s’explique par le fait qu’en tant qu’emprunteur, vous remboursez au commencement un maximum d’intérêts dans votre mensualité, et un minimum à la fin de votre prêt. À l’inverse, le remboursement du capital en début de remboursement de crédit est minime, mais il augmente progressivement, au fil des remboursements. Cette répartition est propre à l’amortissement constant : comme la part d’intérêts diminue à chaque échéance (puisque les intérêts sont calculés sur le capital restant dû), la part de capital remboursé augmente afin que le montant des mensualités ne bouge pas. 

Bon à savoir

Dans le cadre d’un prêt à amortissement linéaire, la part de capital remboursée est identique pour chaque échéance. Comme les intérêts sont plus élevés en début de prêt, les mensualités sont plus importantes en début de prêt et baissent progressivement pendant tout l’amortissement. Ce peut être une solution intéressante pour les emprunteurs en fin de carrière, qui verront leurs mensualités baisser en même temps que leurs revenus après la retraite.

Les facteurs qui peuvent faire évoluer votre tableau d’amortissement

Plusieurs événements peuvent amener votre tableau d’amortissement à être modifié pendant le remboursement de votre crédit. En voici quelques exemples :

  • Un report d'échéance : la mise en pause du remboursement de votre crédit entraîne forcément un décalage de la date de fin de remboursement de votre crédit. De plus, vos mensualités reportées génèrent des intérêts supplémentaires.
  • Une modulation d’échéances : lorsque vous négociez une modification de vos échéances (à la hausse comme à la baisse), la banque doit vous fournir un nouveau tableau d’amortissement correspondant au montant de vos nouvelles échéances.
  • Un remboursement anticipé : si vous décidez de rembourser votre crédit par anticipation, un nouveau tableau d’amortissement rendant compte du capital restant dû et des intérêts restants de votre crédit doit être émis afin de calculer le montant de vos indemnités de remboursement anticipé.

Simuler son tableau d’amortissement en ligne pour plus de précisions

Vous avez reçu plusieurs offres de crédit ? Vous souhaitez comparer leur tableau d’amortissement pour être sûr de choisir le plus avantageux ? 

Les experts CAFPI ont conçu pour vous un simulateur de tableau d’amortissement pour vous aider à visualiser votre futur crédit dans le moindre détail.

Il vous suffira d’indiquer le montant de votre prêt, sa durée de remboursement, son taux d’intérêt et le taux de votre assurance, puis d’indiquer la date de début de remboursement. Notre calculatrice fait le reste !
Une fois les champs remplis, vous n’aurez plus qu’à valider votre simulation pour voir s’afficher : 

  • Le montant des annuités de votre emprunt (qu’il suffit de diviser par 12 pour obtenir des mensualités) ;
  • Le montant des intérêts, du capital amorti et de l’assurance de prêt pour chaque échéance.
  • Le capital restant dû après chaque échéance.

Pour visualiser votre tableau d’amortissement, accéder au simulateur tableau d'amortissement.

Bon à savoir

Notre simulateur de tableau d’amortissement n’est utilisable que pour un crédit à taux fixe sur une seule ligne. Il ne pourra pas vous donner une simulation exacte dans le cas d’un remboursement différé (achat en Vente en État Futur d’Achèvement, Contrat de Construction de Maison Individuelle, prêt avec travaux) ou d’un emprunt sur plusieurs lignes de crédit.

À retenir
  • Le tableau d’amortissement est un échéancier détaillé de votre prêt. Il vous permet de visualiser mois par mois le détail de vos remboursements sur toute la durée de votre crédit.
  • Vous pouvez y consulter la part de capital que vous remboursez, ainsi que la part d’intérêts et d’assurance, mais aussi, le capital restant dû de votre crédit après le paiement de chaque échéance.
  • Le calcul de votre tableau d’amortissement est très utile pour comparer plusieurs scénarios.
  • Calculez rapidement votre tableau d’amortissement grâce à notre simulateur.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 18/08/2022
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