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Crédit immobilier : guide du premier achat

Le contrat de réservation
d’un bien immobilier

L’achat d’un bien immobilier neuf, issu d’un programme de construction, comporte plusieurs points à surveiller.
Un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) oblige acheteur et promoteur à respecter certaines conditions notamment sur les éléments de la construction.
Connaissez-vous vos droits et vos obligations ? C’est indispensable avant de signer un contrat de réservation d’un logement neuf.

Qu'est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est un contrat établi dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ou sur plan. Sa signature est la première étape d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Le contrat de réservation détermine les conditions dans lesquelles se déroule la vente du bien. C’est un contrat obligatoire (article L 261-15 alinéa 5 du Code de la Construction et de l´Habitation).

Ce contrat engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier en contrepartie d’un premier versement. Le vendeur ne peut donc plus vendre l'appartement à un autre acquéreur, à moins de verser des dommages et intérêts.

Bon à savoir :

Vous ne devez payer aucune somme avant la signature du contrat de réservation ! C’est seulement lors de la signature de cet avant-contrat que vous effectuerez un premier paiement.

Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de réservation ?

Plusieurs mentions sont obligatoires afin que le contrat de réservation soit valide et conforme et à la loi :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
  • La description détaillée de votre futur logement (surface habitable, nombre de pièces, dégagements, …) ;
  • Les informations sur le logement (adresse, présentation détaillée du logement, de ses équipements et de ses annexes, situation du logement dans le complexe immobilier et le type de matériaux utilisés pour le bien immobilier) ;
  • Les informations relatives à la vente (le prix de vente du bien immobilier et ses modalités, les modalités de révision du prix) ;
  • Une condition suspensive légale concernant l’obtention du prêt immobilier, vous garantissant l’annulation de la réservation et le remboursement du dépôt de garantie en cas de non obtention du prêt ;
  • Le délai prévisionnel de la réalisation des travaux ;
  • La date de signature du contrat de vente chez votre notaire ;
  • La superficie entière du terrain sur lequel l'immeuble est construite ;
  • Les conditions prévues par la loi qui permettent à l'acheteur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie ;
  • La reproduction des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la Construction et de l'Habitation (dépôt de garantie et notification du projet d'acte de vente).

Bon à savoir :

Une note technique est annexée obligatoirement au contrat de réservation.
Elle indique la nature et la qualité des matériaux ainsi que des éléments d'équipement du bien immobilier. Elle sert de document de base en cas de contentieux sur les matériaux utilisés pour la construction de l'immeuble.

Les modalités du contrat de réservation

Ce contrat doit obligatoirement être formalisé par un écrit. Il n´est pas soumis à un enregistrement auprès des impôts et n´entraîne pas de droits de mutation.

Pour la signature du contrat de réservation, vous avez la possibilité de signer un acte authentique chez le notaire ou de signer un acte sous seing privé (acte passé entre deux contractants sans l’intervention d’un notaire).

Vous recevrez votre contrat de réservation signé par courrier recommandé. A compter du lendemain de la réception et dans un délai de 10 jours, vous avez la possibilité de vous rétracter sans avoir à procurer de justificatifs. Le dépôt de garantie que vous avez versé vous sera intégralement remboursé et vous n’aurez pas de pénalité.

Toute rétractation doit être annoncée au vendeur par lettre recommandée avec accusé réception.

Bon à savoir :

Le contrat de réservation peut indiquer une surface habitable approximative avec un pourcentage de tolérance en plus ou en moins.

Comment se déroule le financement d’un bien immobilier acheté sur plan ?

Pour l’achat d’un bien immobilier en VEFA, le paiement est découpé au gré de la progression des travaux par le promoteur. A la signature du contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie dont le montant est calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de la vente :

  • Montant limité à 5% du prix prévisionnel de vente pour un délai prévisionnel de livraison inférieur ou égal à 1 an
  • Montant limité à 2% du prix prévisionnel de vente pour un délai prévisionnel compris entre 1 et 2 ans
  • Au-delà de 2 ans de délai, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé
     

​La loi prévoit la restitution totale de votre dépôt de garantie dans les cas suivants :

  • Les prêts immobiliers ne sont pas obtenus ;
  • Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % du prix prévisionnel ;
  • Le logement décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications ;
  • L’un au moins des équipements promis ne sera pas réalisé.

Bon à savoir :

Le règlement de copropriété doit être remis avant la signature définitive de l'acte de vente.
En effet, cela permet à l'acquéreur de prendre connaissance du fonctionnement de la copropriété et de déterminer le nombre de ses tantièmes ouvrant droit au vote lors des Assemblées Générales et correspondant à sa quote-part dans les charges communes de la copropriété.

Après la signature, le paiement se déroulera par échelonnement en fonction de l’avancement des travaux.

Ainsi les versements sont répartis comme suit :

  • Le 1er premier versement correspond aux 2 ou 5% du dépôt de garantie
  • 35% à la fin de la construction des fondations
  • 75% lorsque le bien est hors d’eau
  • 95% à la fin des travaux Les 5% restant seront versés lors de la remise des clés.

Bon à savoir :

La loi prévoit des pénalités en cas de retard de paiement.

Vous avez la possibilité d’échelonner les modalités de remboursement selon plusieurs formules :

  • Vous pouvez rembourser le capital et les intérêts dès la signature du contrat de vente.
  • Vous avez également la possibilité de différer la totalité des remboursements jusqu’à la date de la remise des clefs.

A retenir :

  • Le contrat de réservation est le premier document écrit et signé dans l’achat d’un bien immobilier neuf ;
  • Il doit comporter de nombreuses informations obligatoires pour bien définir l’objet des travaux et les conditions du futur logement ;
  • Le contrat de réservation est soumis à un certain formalisme pour protéger les acquéreurs, mais n’est pas nécessairement signé devant un notaire ;
  • Le financement d’un logement neuf est étalé dans le temps et débute au moment de la signature du contrat de réservation.

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