Vous achetez un bien immobilier neuf ? La phase terminale d’un achat dans le neuf comprend obligatoirement la signature du contrat de vente. 

Celui-ci contient des garanties et clauses indispensables. Mais quelles sont-elles ?

Contrat de vente : définition

Le code civil définit un contrat de vente comme une “convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer”.
Autrement dit, l’acheteur s’oblige à payer le prix du bien, et le vendeur quant à lui s’engage à délivrer le bien. C’est un transfert de propriété payant.

Dans le cas d’un achat dans le neuf, vous avez sûrement commencé par réserver votre bien en concluant un acte de réservation.
Vous devez ensuite patienter quelques mois avant la signature du contrat de vente.
Le contrat de vente d’un logement neuf est forcément conclu par acte notarié, dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies.

Bon à savoir

Votre promoteur vous fera parvenir le contrat de vente 30 jours avant la date de sa signature chez le notaire. Ainsi, vous avez le temps de le consulter scrupuleusement et si besoin de préparer vos questions.

Les garanties

L’achat d’un logement neuf ou l’achat en l’état futur d’achèvement (c’est-à-dire l’achat d’un logement sur plan avant l’achèvement des travaux de construction) font de l’acquéreur un propriétaire seulement le jour de la livraison.

Dans cette situation, plusieurs garanties doivent apparaître dans le contrat de vente :

▶ La garantie financière d’achèvement (GFA)

Elle garantit l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur. Elle est obligatoire et requise pour l’obtention d’un prêt.

Bon à savoir

Ne vous lancez pas dans un achat si l’opération n’inclut pas de garantie d’achèvement.

▶ La garantie de parfait achèvement

La remise en état de tous les défauts est couverte la première année. Les malfaçons sont signalées lors du procès-verbal de réception du bien ou déclarée par lettre recommandée au cours de l’année suivant la réception du logement neuf.

▶ La garantie de remboursement

En cas de non-achèvement de la construction, cette garantie permet le remboursement des sommes versées, que la résolution du contrat soit amiable ou judiciaire. La vente est alors annulée, car la construction ne se finira pas.
Attention, cette garantie n’est pas cumulable avec la garantie financière d’achèvement qui, elle, permet de terminer la construction.

Bon à savoir

Généralement, le vendeur propose une garantie de remboursement, puis il la remplace par une garantie d’achèvement lorsque les travaux sont avancés.

▶ La garantie des vices apparents

Les vices de construction apparents sont couverts durant le mois suivant la réception du logement. L’acheteur doit les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception ; il peut également saisir la justice dans l’année si le vendeur n’effectue pas les travaux.

▶ La garantie phonique

Une conformité du logement aux normes minimales d’isolation phonique doit être garantie par le vendeur à l’acheteur, pour une durée d’un an. 

▶ La garantie biennale

Cette garantie de l’assurance dommage-ouvrage couvre les malfaçons liées aux équipements comme les portes, les volets, la robinetterie, ...
Si un ou plusieurs de ces équipements présentent un défaut de fonctionnement, le constructeur est chargé de les remplacer.

▶ La garantie décennale

Ici, les malfaçons fragilisant la construction sont couvertes pendant 10 ans : fondations, étanchéité de la toiture, ...

Garanties légales et garanties commerciales 

La vente de tout bien est obligatoirement accompagnée de garanties légales ; et facultativement, de garanties commerciales (aussi appelées garanties contractuelles). 

▶ Les garanties légales pour le bien immobilier neuf 

Les garanties légales sont prévues par la loi. Elles se composent de : 

  • la garantie légale de conformité ; 
  • la garantie légale contre les vices cachés. 

La garantie légale de conformité 

Ce sont les articles L.217-4 à 14 du code de la consommation qui définissent les termes de la garantie légale de conformité. Pour résumer, il n’est pas réellement question de problème technique, mais surtout de différences entre ce qui a été prévu par le contrat et ce qui a été livré. 
La garantie ne peut être mise en œuvre que si la non-conformité est notée et signalée lors de la livraison. Le défaut est donc apparent et l’acheteur a émis des réserves.

Il se peut également que le dommage soit dit intermédiaire. 
Dans ce cas, la malfaçon est apparue après la remise des clés. Toutefois, le défaut, pour rentrer dans cette catégorie de garantie de conformité, ne devra pas porter atteinte à la solidité ou à la destination du logement. Le problème peut, par exemple, être esthétique ou découler de l'installation d'un équipement au lieu de celui prévu. 

La garantie légale contre les vices cachés 

Ce sont les termes des articles 1641 à 1649 du Code civil qui en expliquent le fonctionnement. 
De manière concise, et comme sa dénomination l’indique, le vice caché est un défaut non apparent et qui rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné. 

Aussi, pour que l’acheteur puisse faire face à d’éventuels problèmes détectés après la livraison du logement, il faut que : 

  • le vice n’ait pas été connu en amont : l’acheteur ne pourra donc faire valoir cette garantie que s’il n’a pas constaté le vice à la remise des clés. Si par contre, le défaut a été vu au moment de la vente et qu’aucune démarche n’a alors été entreprise pour obtenir réparation, le vice est censé être accepté. Attention, cela ne veut pas dire que le vendeur doit garantir tous les problèmes survenant après la transaction ; 
  • le vice soit non apparent : il faudra également être prouvé que le vice a été réellement caché. Attention, « caché » ne veut pas dire dissimulé intentionnellement. Cela voudra seulement dire que sa présence n’a pas pu être notée lors de la visite du bien ; 
  • le vice doit diminuer ou rendre impropre l’usage du bien. Ce qui fait que si l’acheteur avait vu plus tôt le défaut, il aurait pu l’acheter moins cher, voire ne pas l’acheter du tout ; 
  • le vice ait été présent avant la vente

Pour faire part du vice, l’acheteur a 2 ans après sa découverte. Il devra alors en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucune réponse n’est obtenue, il devra saisir le tribunal judiciaire de la commune où se trouve le logement. 

Il se peut alors que l’acheteur profite d’un remboursement d’une partie du prix de vente ou de l’annulation suivie du remboursement total de la transaction.

Bon à savoir

Le fait de leurs caractères obligatoires, la garantie de vices cachés et la garantie légale de conformité sont applicables automatiquement. Néanmoins, il se peut qu'apparaisse une exclusion de la garantie de vices cachés. En effet, le juge peut, entre autres, rejeter l’annulation d’une vente s’il estime que la gravité du vice n’est pas suffisante.

▶ Les garanties commerciales pour le bien neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) 

La garantie est dite commerciale ou contractuelle lorsqu’elle est proposée à l’initiative du vendeur. 
Elle n’a donc pas un caractère obligatoire. Le vendeur peut ainsi mettre en œuvre ses propres conditions et peut proposer une couverture gratuite ou payante.

Les clauses

En complément des garanties, certaines clauses doivent également apparaître obligatoirement dans le contrat de vente.

Avant de signer votre contrat, vérifiez que les clauses suivantes soient énoncées :

  • Plan et notice technique du logement neuf, avec description exacte et détaillée du logement : surface habitable, nombre de pièces, …
  • Situation exacte : localisation exacte dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou au sein de la résidence si c’est une maison,
  • Prix prévisionnel,
  • Date prévisionnelle à laquelle le contrat sera signé chez le notaire,
  • Date de livraison (de préférence le mois),
  • Mode de paiement avec les dates d’échéance,
  • Pénalités de retard éventuelles,
  • Pénalités en cas de retard de paiement.

Le contrat doit aussi contenir certaines annexes telles que :

  • Plan et notice technique descriptive du logement neuf,
  • Règlement de copropriété,
  • Attestation d’assurance dommage-ouvrage du promoteur…
Bon à savoir

En cas de question ou d’incompréhension, renseignez-vous auprès de votre notaire. Vous pouvez également demander sa présence le jour de la signature du contrat, et les frais seront alors partagés entre le promoteur et vous-même.

À retenir
  • Le contrat de vente d’un bien immobilier neuf engage l’acheteur à payer le prix du bien, et le vendeur à délivrer le bien. C’est un transfert de propriété payant.
  • De nombreuses garanties doivent être intégrées au contrat : garantie d’achèvement de construction du bien, garantie de vices apparents, garantie phonique, etc.
  • Deux formes de garanties légales s’appliquent pour toute vente et sont donc obligatoires : la garantie légale de conformité et la garantie légale contre les vices cachés. 
  • La garantie de conformité concerne les défauts qui n’empêchent pas l’utilisation du bien et qui ne portent pas atteinte à sa solidité. Il s’agit surtout de différences entre ce qui était établi dans le contrat et ce qui a été livré. 
  • La garantie de vices cachés concerne les défauts non apparents qui peuvent, soit, diminuer la valeur du bien, soit, annuler le contrat de vente. 
  • La garantie contractuelle ou commerciale est proposée par le vendeur. Elle peut être gratuite ou payante.
  • En complément des garanties, les clauses indispensables au contrat sont la description détaillée du logement, son prix, sa date de livraison.
  • Le notaire est là pour vous accompagner tout au long de votre projet. N’hésitez pas à le solliciter si vous avez la moindre question.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 29/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
Prêt à concrétiser votre crédit immobilier ?
Obtenir mon avis de faisabilité

Crédit immobilier

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement
4,7/5 - 27 042 avis
230 Agences