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Le contrat de vente : garanties et clauses

Vous achetez un bien immobilier neuf ? La phase terminale d’un achat dans le neuf comprend obligatoirement la signature du contrat de vente.
Celui-ci contient des garanties et clauses indispensables. Mais quelles sont-elles ?

Contrat de vente : définition

Le code civil définit un contrat de vente comme une “convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer”.
Autrement dit, l’acheteur s’oblige à payer le prix du bien, et le vendeur quant à lui s’engage à délivrer le bien. C’est un transfert de propriété payant.

Dans le cas d’un achat dans le neuf, vous avez sûrement commencé par réserver votre bien en concluant un acte de réservation.
Vous devez ensuite patienter quelques mois avant la signature du contrat de vente.
Le contrat de vente d’un logement neuf est forcément conclu par acte notarié, dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies.

Le saviez-vous ?

Votre promoteur vous fera parvenir le contrat de vente 30 jours avant la date de sa signature chez le notaire. Ainsi, vous avez le temps de le consulter scrupuleusement et si besoin de préparer vos questions.

1 - Garanties

L’achat d’un logement neuf ou l’achat en l’état futur d’achèvement (c’est-à-dire l’achat d’un logement sur plan avant l’achèvement des travaux de construction) font de l’acquéreur un propriétaire seulement le jour de la livraison.

Dans cette situation, plusieurs garanties doivent apparaître dans le contrat de vente :

  • La garantie financière d’achèvement (GFA)

Elle garantit l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur. Elle est obligatoire et requise pour l’obtention d’un prêt.

Bon à savoir

Ne vous lancez pas dans un achat si l’opération n’inclut pas de garantie d’achèvement.

 
  • La garantie de parfait achèvement

La remise en état de tous les défauts est couverte la première année. Les malfaçons sont signalées lors du procès-verbal de réception du bien ou déclarée par lettre recommandée au cours de l’année suivant la réception du logement neuf.

  • La garantie de remboursement

En cas de non-achèvement de la construction, cette garantie permet le remboursement des sommes versées, que la résolution du contrat soit amiable ou judiciaire. La vente est alors annulée, car la construction ne se finira pas.
Attention, cette garantie n’est pas cumulable avec la garantie financière d’achèvement qui, elle, permet de terminer la construction.

Le saviez-vous ?

Généralement, le vendeur propose une garantie de remboursement, puis il la remplace par une garantie d’achèvement lorsque les travaux sont avancés.

  • La garantie des vices apparents

Les vices de construction apparents sont couverts durant le mois suivant la réception du logement. L’acheteur doit les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception ; il peut également saisir la justice dans l’année si le vendeur n’effectue pas les travaux.

  • La garantie phonique

Une conformité du logement aux normes minimales d’isolation phonique doit être garantie par le vendeur à l’acheteur, pour une durée d’un an.

  • La garantie biennale

Cette garantie de l’assurance dommage-ouvrage couvre les malfaçons liées aux équipements comme les portes, les volets, la robinetterie, ...
Si un ou plusieurs de ces équipements présentent un défaut de fonctionnement, le constructeur est chargé de les remplacer.

  • La garantie décennale

Ici, les malfaçons fragilisant la construction sont couvertes pendant 10 ans : fondations, étanchéité de la toiture, ...

 

2- Clauses

En complément des garanties, certaines clauses doivent également apparaître obligatoirement dans le contrat de vente.

Avant de signer votre contrat, vérifiez que les clauses suivantes soient énoncées :

  • Plan et notice technique du logement neuf, avec description exacte et détaillée du logement : surface habitable, nombre de pièces, …
  • Situation exacte : localisation exacte dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou au sein de la résidence si c’est une maison,
  • Prix prévisionnel,
  • Date prévisionnelle à laquelle le contrat sera signé chez le notaire,
  • Date de livraison (de préférence le mois),
  • Mode de paiement avec les dates d’échéance,
  • Pénalités de retard éventuelles,
  • Pénalités en cas de retard de paiement.


Le contrat doit aussi contenir certaines annexes telles que :

  • Plan et notice technique descriptive du logement neuf,
  • Règlement de copropriété,
  • Attestation d’assurance dommage-ouvrage du promoteur…

Bon à savoir

En cas de question ou d’incompréhension, renseignez-vous auprès de votre notaire. Vous pouvez également demander sa présence le jour de la signature du contrat, et les frais seront alors partagés entre le promoteur et vous-même.

A retenir :

  • Le contrat de vente d’un bien immobilier neuf engage l’acheteur à payer le prix du bien, et le vendeur à délivrer le bien. C’est un transfert de propriété payant.
  • De nombreuses garanties doivent être intégrées au contrat : garantie d’achèvement de construction du bien, garantie de vices apparents, garantie phonique, etc.
  • En complément des garanties, les clauses indispensables au contrat sont la description détaillée du logement, son prix, sa date de livraison.
  • Le notaire est là pour vous accompagner tout au long de votre projet. N’hésitez pas à le solliciter si vous avez la moindre question.

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