Document incontournable lors d’un achat immobilier dans le neuf (sur plan), la notice technique engage le promoteur et est indissociable du contrat de réservation. 
En tant qu’acquéreur, savoir la décrypter c’est s’assurer de la conformité du bien à sa livraison.

Qu’est-ce qu’une notice technique ?

La notice technique ou descriptive est un document indiquant avec précision les matériaux et équipements qui devront figurer à terme dans le logement.

Elle détaille notamment :

  • La situation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou dans le lotissement dans le cas d’une maison,
  • La liste détaillée des équipements collectifs : ascenseur, le vide-ordures...,
  • Les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité : épaisseur des cloisons, faïences dans la salle de bain...,
  • Les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée...

​Elle est obligatoirement jointe au contrat de réservation, puis ensuite incluse dans le contrat de vente.

Important

Étudiez avec soin la notice technique au moment où on vous la soumet. Si un équipement n’est pas précisément décrit dans ce document, le promoteur ne sera pas obligé de l’installer par la suite.

Comment décrypter la notice technique ?

Pour s’assurer de la qualité des équipements et matériaux du logement, bien décrypter la notice technique est primordial.

Un bon décryptage repose sur la vérification des points techniques suivants :

▶ Les façades

Pour de bonnes performances acoustiques et énergétiques, il est recommandé que la façade soit de 18 cm d’épaisseur minimum. Un matériau supprimant les ponts thermiques en extérieur doit être intégré.

▶ Les étages

Le minimum légal impose une dalle béton de 18 cm entre les étages. Cependant, une dalle de 20 cm d’épaisseur avec une chape isophonique de 5 cm d’épaisseur est préférable.

▶ Les cloisons

Entre les appartements, une épaisseur de cloison de 18 cm est recommandée, dotée de plaques de plâtre et d’isolant phonique. Préférez cet assemblage plutôt qu’une cloison de 16 cm d’épaisseur avec enduit.

▶ Les portes

Sachez qu’une porte postformée isolera mieux du bruit et sera de meilleure qualité qu’une porte isoplane à âme alvéolaire. Une autre option consiste à avoir des portes pleines en bois massif.

▶ Les fenêtres

L’aluminium semble être le meilleur choix pour les fenêtres, ou bien le combo bois-aluminium. Question double vitrage, assurez-vous d’avoir au moins 24 mm de vitrage et vérifiez que les fenêtres sont à rupture de pont thermique.

Avant la livraison, une première vérification sera effectuée entre les professionnels pour le gros-œuvre : un procès-verbal sera déjà établi entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage pour consigner les malfaçons. En tant que client, vous n’aurez qu’à vérifier votre bien.

Important

Le jour de livraison du logement, faites le tour de chaque pièce munie de la notice technique, de nuanciers et d’un sèche-cheveux ou autre petit appareil électroménager afin de tester chaque prise électrique du logement.

Notice technique, contrat de réservation et contrat de vente définitif 

La place de la note descriptive est telle qu’elle intervient dans les étapes clés de l’achat immobilier sur plan.
En effet, elle est présente dès la signature du contrat de réservation. Elle établira alors, ce à quoi l’acheteur pourra s’attendre après la signature de l’acte de vente et à la livraison du bien en l’état futur d’achèvement (VEFA). Donc, implicitement, elle définira ce à quoi le constructeur sera tenu. Ce qui aura pour effet de faire appliquer les assurances et autres garanties associées au contrat de construction de maison ou d’appartement. 

Aussi, pour réellement comprendre ce qu’implique la notice technique lorsqu’elle est annexée à ces deux documents contractuels, penchons-nous sur ce qu’ils comprennent. 

▶ Le contrat de réservation d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) 

Si la présence de la note descriptive de la maison ou de l’appartement en VEFA est obligatoire dans le contrat de réservation, le contrat de réservation en lui-même est facultatif. Toutefois, si vous prévoyez d’acquérir un bien neuf, établir ce contrat préliminaire vous permettra de déterminer, avec le vendeur, toutes les conditions de la vente.

Bon à savoir

La signature d’un contrat de réservation se fait généralement en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Puisque le contrat de réservation fait état des engagements de l’acheteur et du vendeur, il inclura les informations sur les parties concernées, la vente et le logement (note descriptive). Ce sera donc déjà un point de repère pour la signature du contrat de vente définitif. 

D’ailleurs, si à la signature de l’acte de vente, la notice descriptive initiale a subi de trop nombreuses transformations, la vente peut être annulée et suivie du remboursement du dépôt de garantie. 

▶ L’acte de vente du bien en état futur d’achèvement (VEFA) 

La signature de l’acte de vente est, contrairement au contrat préliminaire, obligatoire. 
Elle est l’étape précédant la livraison du bien immobilier durant laquelle le vendeur s’engage à remettre le bien construit à l’acheteur en contrepartie du paiement du prix de la maison ou de l’appartement. 

Il devra donc contenir toutes les informations essentielles comme : 

  • les coordonnées du vendeur et de l’acheteur ; 
  • les garanties obligatoires ; 
  • l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage
  • l’état des nuisances sonores aériennes ; 
  • l’adresse du bien ; 
  • la description de travaux que l’acheteur souhaite réaliser ; 
  • le règlement de lotissement pour les maisons dans les lotissements ; 
  • le règlement de copropriété et le plan des bâtiments pour les appartements ; 
  • le délai de livraison du bien ; 
  • les pénalités de retard ; 
  • le prix du bien et les conditions de révision du montant prévu ; 
  • termes de l’échelonnement du montant des travaux ; 
  • la condition suspensive de l’obtention d’un prêt (qu’il s’agisse de crédit classique ou de prêt d’aide à l’accession comme le prêt à taux zéro) ; 
  • les termes du droit de réflexion ; 
  • le plan côté et la notice technique.
Bon à savoir

Le contrat de vente est établi et signé chez le notaire. Si devant l’officier public (et si vous avez déjà rédigé un contrat de réservation), vous estimez que la notice technique a subi trop de changements, vous pouvez demander l’annulation de la vente.

La livraison du logement 

C’est la marche où le bon décryptage de la notice prend tout son sens. 
C’est en effet le moment où une vérification minutieuse du bien et la comparaison du bien achevé à la notice descriptive s'imposent. 

Si le logement est conforme au contrat de vente et à la note technique, vous devrez régler le reste du prix de vente. 

Si vous constatez des défauts de conformité, indiquez-les dans le procès-verbal de livraison. 
Vos réserves donneront alors suite au versement du solde chez le notaire ou à la Caisse des Dépôts et consignations. C’est seulement après intervention du vendeur pour la mise en conformité que les réserves seront levées et que le reste du prix du bien lui sera reversé. 

Notez que si vous ne remarquez aucun défaut le jour de la remise des clés, mais qu’une fois que vous avez investi les lieux, vous notez des dysfonctionnements, vous pouvez faire appliquer les garanties pour les biens neufs : 

  • la garantie de parfait achèvement (GPA) qui est valable un an à partir de la réception des travaux. Durant cette période, l’entrepreneur devra intervenir pour réparer tous les problèmes énoncés dans le procès-verbal ; 
  • la garantie de bon fonctionnement est applicable pendant 2 ans partant de la livraison. Elle peut être mise en œuvre pour toute défaillance des éléments d’équipement dissociables ; soit pour tout élément qui peut être enlevé sans porter atteinte à la solidité du logement ; 
  • la garantie décennale vaut pour 10 ans. Grâce à elle, l’acheteur pourra demander au vendeur de réparer tous les dommages qui ont un effet sur la solidité des éléments d’équipement indissociables ; soit les défauts constatés sur la voirie, les installations électriques encastrées, le plafond, le chauffage central, les huisseries, les ouvrages de fondation, d’ossature ou de viabilité, etc.
Bon à savoir
  • Pour faire valoir l’une ou l’autre de ces garanties, vous devez commencer par informer l’entrepreneur de la situation via une lettre recommandée avec avis de réception. S’il ne prend aucune disposition suivant le délai que vous lui aurez communiqué, vous pouvez demander une médiation. C’est seulement en dernier recours que vous saisirez le tribunal judiciaire. 
  • Vous avez aussi un délai d'un mois après la remise des clés pour lister les défauts et autres malfaçons qui n’ont pas été inscrits dans le procès-verbal de livraison.
À retenir
  • La notice technique est un document indispensable lors d’un achat immobilier dans le neuf.
  • Elle indique précisément les matériaux et équipements qui devront figurer dans le logement le jour de sa livraison.
  • Le décryptage de la notice technique est indispensable pour comparer les prestations portées sur la notice et celles effectivement réalisées.
  • Plusieurs points techniques doivent notamment être vérifiés : façades, portes, fenêtres, cloisons.
  • La notice technique est présente et est essentielle dans le contrat de réservation et dans le contrat de vente définitif. 
  • La vente peut être annulée si la note descriptive a subi trop de modifications entre sa forme initiale et celle présentée lors de la signature de l’acte de vente. 
  • Si lors de la livraison, vous avez remarqué des défauts, vous devez les inclure dans le procès-verbal de livraison. 
  • Vous pouvez faire appliquer 3 garanties pour tout défaut constaté après la livraison : la garantie de parfait achèvement (GPA), la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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