Financement immobilier neuf : comment acheter un bien immobilier sur plan ?
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Vous souhaitez acquérir un bien immobilier neuf ? Si le marché de l’immobilier neuf offre de nombreux avantages, le financement d’un bien acheté sur plan peut impliquer des modalités particulières, avec des fonds débloqués en plusieurs fois et des frais supplémentaires appliqués au crédit. Vous devez donc bien vous renseigner en amont pour évaluer correctement votre capacité d’emprunt et le budget total à prévoir pour votre projet ! Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’un achat immobilier dans le neuf et les conseils des experts CAFPI pour obtenir le meilleur prêt pour votre projet.
- Le financement d’un achat immobilier neuf peut passer par différents types de prêts immobilier : PTZ, PAS, Prêt conventionné, prêt immobilier classique…
- L’achat d’un bien immobilier neuf peut prendre plusieurs formes : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente clés en main, vente à terme.
- Lors d’un achat sur plan, le contrat de réservation prévoit des garanties et des clauses spécifiques ainsi qu’un déblocage échelonné des paiements.
- Les fonds d’un prêt immobilier accordé dans le cadre d’une vente sur plan sont débloqués en plusieurs fois. Des intérêts intercalaires sont dus à chaque déblocage des sommes du crédit.
- L’achat d’un bien en état futur d’achèvement passe par plusieurs étapes, dont la signature du contrat de réservation, la signature de l’acte de vente et la livraison.
- Pour obtenir le meilleur financement possible pour votre acquisition dans le neuf, optimisez votre dossier de prêt avec l’aide d’un courtier immobilier CAFPI.
Quelles sont les différentes options de financement pour un achat immobilier neuf ?
Un achat immobilier dans le neuf permet, selon le profil de l’acquéreur, de choisir entre différents types de prêts, dont des prêts aidés spécialement dédiés au financement d’un bien neuf.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le prêt à Taux Zéro est un prêt dédié à l’achat d’une résidence principale dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien à rénover. Il permet de financer jusqu’à 50 % du coût total de l’opération avec un prêt immobilier sans intérêts ni frais de dossier, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans. Le montant maximal d’un PTZ dépend de la zone (zonage ABC) où se situe le logement à construire et de la composition du foyer qui l’occupera, sous conditions de respecter les différents plafonds de revenus.
Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Le Prêt Accession Sociale est un prêt immobilier dédié aux personnes aux revenus modestes qui souhaitent acquérir leur première résidence principale dans l’immobilier neuf ou ancien. Il permet aux personnes éligibles (qui répondent aux conditions de revenus) d’obtenir un prêt immobilier à taux avantageux pour financer la totalité de leur achat immobilier. Mais il peut également être cumulé avec un PTZ !
Le Prêt Conventionné
Le Prêt conventionné est un prêt dont les conditions sont encadrées par l’État. Il ne s’agit pas d’un prêt aidé, dans le sens où il ne répond pas à des conditions de revenus particulières : il s'agit simplement d’un prêt à taux plafonné.
Un prêt immobilier classique
Si vous n’êtes pas éligible aux dispositifs pré-cités, vous avez toujours la possibilité de financer votre achat immobilier dans le neuf avec un prêt immobilier classique, sans conditions de ressources ni convention avec l’État. Dans tous les cas, faites appel à un courtier immobilier CAFPI pour faire le point sur les prêts auxquels vous avez droit et pour obtenir le meilleur financement pour votre projet ! Et pour commencer vos recherches, vous pouvez vous servir des nombreux simulateurs de prêt immobilier mis à votre disposition.
Comment se déroule le remboursement d’un achat immobilier neuf ?
Le financement d’un achat immobilier dans le neuf peut impliquer un déblocage des fonds en plusieurs fois, notamment lors d’un achat sur plan. Cela peut alors avoir un impact sur l’ajustement des mensualités et sur le coût total du crédit.
Quels sont les différents contrats de vente dans l’immobilier neuf ?
Le contrat de vente dans le neuf peut prendre plusieurs formes. Elles se distinguent en fonction du moment où est opéré le transfert de propriété :
- Un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : vous êtes propriétaire de votre quote-part du terrain puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur demeure alors le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement, tandis que vous payez progressivement pour votre logement selon l’avancement des travaux.
- D'une vente à terme : vous ne devenez propriétaire du logement qu'après son achèvement. Vous payez cependant progressivement la construction, comme pour une vente en VEFA, à un organisme garantissant le bon achèvement du logement.
- D'une vente clés en main : le bien est déjà construit sans avoir été habité, ni vendu. Vous disposez des clés le jour de la signature de l'acte de propriété. Dans ce cas, la totalité du prix de vente est versée au notaire au jour de la signature.
On parle généralement d’une “vente sur plan” pour qualifier une vente en VEFA ou une vente à terme, dans le sens où le bien est réservé avant sa construction. Le mode d’acquisition le plus courant pour un logement sur plan est la vente en VEFA.
Vous devez lire attentivement le contrat de réservation pour déterminer le type de contrat de vente auquel votre logement est soumis : cela a une incidence majeure sur le financement de votre achat, et notamment, les modalités de déblocage des fonds !
Comment sont débloqués les fonds lors d’un achat immobilier sur plan ?
Le financement d’un logement neuf acheté sur plan (VEFA ou vente à terme) se fait via un paiement échelonné. Les fonds sont alors débloqués par la banque et transférés au promoteur à différentes étapes de la construction :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 45 % à la mise hors d’eau (soit 80 % du montant total)
- 15 % à l’achèvement de l’immeuble (soit 95 % du montant total)
- 5 % à la remise des clés.
En quoi consistent les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils suivent généralement l’avancée du chantier de construction, tel que l’impose la réglementation. Les intérêts intercalaires portent donc sur la fraction du capital déjà débloqué.
Il faut savoir que les intérêts supplémentaires s’ajoutent aux intérêts initiaux du prêt, ce qui fait augmenter le coût total du crédit par rapport à un financement débloqué en une seule fois. Il est donc important de penser à les inclure dans le plan de financement et dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Le capital du prêt commence à être remboursé qu’à partir de la livraison du logement acheté sur plan. Il existe trois possibilités de facturation des intérêts intercalaires durant la période de construction :
- Une facturation mensuelle d'intérêts au prorata des sommes débloquées. Ce n'est qu'après la livraison du bien que votre échéance de prêt commence à amortir le capital emprunté. La mensualité prévue dans l'offre reste inchangée.
- Une facturation d'intérêts au prorata des sommes débloquées, augmentée d'un amortissement de capital. A la remise des clés, le capital initialement emprunté est diminué de celui amorti durant la construction. Votre échéance de prêt est alors réajustée à la baisse.
- Un report total d'intérêts intercalaires sur le capital emprunté. Ce principe évite de cumuler vos charges de logement à celles de la construction. Votre capital est augmenté des intérêts reportés et votre échéance est réajustée à la hausse.
Comment obtenir un financement pour un achat immobilier dans le neuf ?
Pour réaliser votre projet d’acquisition dans le neuf dans les meilleures conditions, vous devez trouver le bon financement. Voici ce qu’il faut savoir sur les frais annexes à prévoir et nos conseils pour optimiser votre demande de prêt.
Quel apport prévoir pour financer un achat dans le neuf ?
Un achat dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, qui sont alors de 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien. C’est un écart non négligeable, qui a une influence directe sur l’apport initial exigé par les banques !
De ce fait, lorsque l’apport minimum recommandé pour un logement l’achat d’un logement neuf est de 5 %, contre 10 % dans le cas d’un logement ancien.
Si vous ne signez l'acte de propriété qu'après la déclaration d'achèvement des travaux et que vous revendez votre logement dans les 5 ans, votre futur acquéreur ne pourra pas bénéficier des frais de notaire réduits.
Comment optimiser son dossier de prêt pour un achat dans le neuf ?
Pour obtenir le meilleur financement pour votre achat immobilier dans le neuf, vous devez mettre toutes les chances de votre côté en présentant un dossier parfaitement optimisé :
- Un apport suffisant : nous avons vu qu’il doit être de 5 % minimum, mais un apport supérieur sera plus rassurant pour les banques et vous permettra d’obtenir un meilleur taux.
- Un taux d’endettement sous le seuil des 35 % : bien que les banques puissent accorder des dérogations aux primo-accédants, il est préférable de présenter un taux d’endettement inférieur à 35 % pour un bon équilibre entre les charges et les revenus du foyer.
- Une situation professionnelle stable : un fonctionnaire titulaire ou un salarié en CDI aura plus de facilités à obtenir un prêt qu’un travailleur indépendant ou un intérimaire. Parfois, acheter à deux permet de réduire le risque aux yeux des banques.
Une fois ces critères remplis, obtenir le meilleur taux passe souvent par le fait de présenter son dossier sous son meilleur jour et avec les bons arguments afin d’obtenir un taux avantageux, en faisant jouer la concurrence. Et c’est là toute l’expertise d’un courtier immobilier ! En confiant votre recherche de prêt à un courtier CAFPI, vous avez l’assurance d’obtenir un financement au meilleur taux et avec les meilleures conditions d’emprunt.
Quelles sont les étapes pour l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement ?
Comme dans toute transaction immobilière, la vente en l’état futur d’achèvement suit certaines étapes. Pour ce qui est de l’achat immobilier neuf sur plan, il s’agira, en général de passer par :
- la signature du contrat de réservation ;
- la signature de l’acte de vente ;
- la livraison du bien.
Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) du bien immobilier neuf
La signature d’un contrat de réservation est facultative. Néanmoins, il n’est pas rare qu’elle précède la conclusion d’une vente en état futur d’achèvement. D’ailleurs, elle présente plusieurs avantages ; notamment le fait que le contrat préliminaire présente toutes les conditions liées à la transaction immobilière :
- Coordonnées des deux parties (acheteurs et vendeurs) en plus des informations sur la garantie financière de remboursement (GFR) ou sur la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) ;
- Caractéristiques du logement : surface habitable, adresse, nombre de pièces, descriptifs des matériaux, équipements, situation du logement, les travaux que l’acheteur veut réaliser, etc. ;
- Informations sur la vente : prix prévisionnel et conditions de révision, mode de paiement, date de la vente, délai de livraison, condition suspensive d’obtention de prêt, informations sur le droit de rétractation, pénalités de retard de livraison, caractéristiques du prêt (s’il est acquis via un emprunt, montant du crédit, nature du prêt, nom de l’organisme prêteur), etc.
Le contrat de réservation peut être établi par :
- Le vendeur et l’acheteur en acte sous signature privée ;
- L’intermédiaire d’un notaire qui pourra également se charger des préparatifs et des pièces utiles à la rédaction du contrat de vente.
Notez que le contrat de réservation est souvent assorti d’une demande de dépôt de garantie de la part du vendeur. Il s’agit d’une somme d’argent, rendue inaccessible et insaisissable, déposée sur un compte en banque ouvert au nom de l’acheteur ou chez le notaire.
L’acte de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA)
La signature du contrat de vente peut être précédée par la signature d’un contrat de réservation. Mais qu’il y ait contrat préliminaire ou non, le contrat de vente doit être signé devant le notaire et doit comporter toutes les mentions essentielles.
Comme pour le contrat de réservation, il faudra que le contrat de vente comprenne les coordonnées des deux protagonistes (acheteur et vendeur) ainsi que les informations sur l’une des garanties que doit fournir le vendeur (GFR ou GFA).
Toutes les informations concernant la vente doivent également figurer dans le contrat :
- Prix de la vente ;
- Conditions de révision du prix (si les parties s’accordent pour l’instaurer) ;
- Condition suspensive de l’obtention d’un prêt ;
- Délai de livraison ;
- Possibles pénalités en cas de retard ;
- Les termes de l’échelonnement du montant des travaux ;
- Conditions d’exercice du droit de réflexion.
Des informations sur le logement sont aussi primordiales. De manière générale, il s’agira de mentionner l’adresse du logement, les descriptifs complets du logement et des travaux que se réserve l’acheteur.
Pour une maison, il faudra que le contrat de vente renseigne sur :
- Le règlement de lotissement (ou de copropriété pour les appartements) ;
- L’attestation de l’assurance dommages-ouvrage ;
- Le plan côté ;
- Les informations sur les équipements du logement ;
- L’état des nuisances sonores.
Pour les appartements, le contrat devra aussi inclure le plan détaillé de l’ensemble immobilier (nombre de bâtiments avec leur emplacement, le nombre d’étages, etc.).
Le notaire doit procéder à la publicité foncière auprès du Service des hypothèques.
La livraison du bien
La livraison du bien en VEFA est le moment où les clés sont remises à l’acheteur. Elle est donc effectuée lorsque le logement est achevé.
Il est impératif que l’acheteur vérifie la conformité du logement lors de la livraison. Et ce, même s’il dispose d’un mois pour apprécier l’ensemble du bien et faire part de toutes les malfaçons au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le bien est conforme au contrat de vente définitif, l’acquéreur devra solder le prix de la vente.
Mis à jour le 09/07/2026 à 11:17