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Crédit immobilier : guide du premier achat

Acheter un bien immobilier sur plan

Le marché de l’immobilier neuf est toujours attractif. Les dispositifs du PTZ (prêt à taux zéro) et de la loi PINEL sont des moteurs pour l’accession à la propriété des primo-accédants.
Voyons ensemble les principales étapes d’un achat neuf sur plan.

Comment obtenir un crédit immobilier dans le cadre d’un bien acheté sur plan ?

Il est rare de disposer de la somme nécessaire avec son épargne. Vous allez donc acquérir votre bien immobilier sur plan en effectuant une demande de crédit immobilier, incluant des conditions spécifiques et propre au futur logement.  

L'offre de crédit éditée par une banque ou un organisme spécialisé que vous présentez permet de prouver votre capacité d'achat. Cette offre doit prévoir une période dite "d'utilisation progressive", autorisant un déblocage successif des fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le constructeur entraîne une facturation d'intérêts intercalaires durant la construction et jusqu'à la remise des clés. L'acte de vente conclu chez le notaire précise ces modalités de déblocage.

Le contrat de vente dans le neuf peut prendre plusieurs formes. Toutes dépendent du moment où est opéré le transfert de propriété. Lisez attentivement le contrat de réservation.

Pour acheter un logement sur plan, il faut faire la distinction entre :

  • Un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : vous êtes propriétaire de votre quote-part du terrain puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur demeure alors le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Ce type de vente permet à l’acquéreur de bénéficier de frais d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente).
     
  • D'une vente clés en main : le bien est déjà construit sans avoir été habité, ni vendu. Vous disposez des clés le jour de la signature de l'acte de propriété. Dans ce cas, la totalité du prix de vente est versée au notaire au jour de la signature.
     
  • D'une vente à terme : vous ne devenez propriétaire du logement qu'après son achèvement. Contrairement à la vente clés en main, vous payez progressivement la construction à un organisme garantissant le bon achèvement. Vous aurez donc à supporter les intérêts intercalaires.

Bon à savoir :

Si vous ne signez l'acte de propriété qu'après la déclaration d'achèvement des travaux et que vous revendez votre logement dans les 5 ans, votre futur acquéreur ne pourra pas bénéficier des "frais de notaire réduits”.

En quoi consiste les frais intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes.

Ils suivent généralement l’avancée du chantier de construction, tel que l’impose la règlementation. Les intérêts intercalaires portent donc sur la fraction du capital déjà débloqué.

Il faut savoir qu’il s’agit d’intérêts supplémentaires qui s’ajoutent aux intérêts initiaux du prêt. Il est donc important de penser à les inclure dans le plan de financement et dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le capital du prêt ne commence à être remboursé qu’à partir de la livraison du logement, acheté sur plan. Il existe trois possibilités de facturation des intérêts intercalaires durant la période de construction :

  • Une facturation mensuelle d'intérêts au prorata des sommes débloquées. Ce n'est qu'après la livraison du bien que votre échéance de prêt commence à amortir le capital emprunté. La mensualité prévue dans l'offre reste inchangée.
     
  • Une facturation d'intérêts au prorata des sommes débloquées, augmentée d'un amortissement de capital. A la remise des clés, le capital initialement emprunté est diminué de celui amorti durant la construction. Votre échéance de prêt est alors réajustée à la baisse.
     
  • Un report total d'intérêts intercalaires sur le capital emprunté. Ce principe évite de cumuler vos charges de logement à celles de la construction. Votre capital est augmenté des intérêts reportés et votre échéance est réajustée à la hausse.

A retenir :

  • Acheter un logement neuf sur plan est un projet immobilier particulier.
  • L’achat sur plan peut prendre plusieurs formes : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente clés en main, vente à terme.
  • Le contrat de réservation prévoit des garanties et des clauses spécifiques ainsi qu’un déblocage échelonné des paiements.
  • Des intérêts intercalaires sont dus à chaque déblocage des sommes du crédit.

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