Le marché de l’immobilier neuf est toujours attractif. Les dispositifs du PTZ (prêt à taux zéro) et de la loi PINEL sont des moteurs pour l’accession à la propriété des primo-accédants. 
Voyons ensemble les principales étapes d’un achat neuf sur plan.

Comment obtenir un crédit immobilier dans le cadre d’un bien acheté sur plan ?

Il est rare de disposer de la somme nécessaire avec son épargne. Vous allez donc acquérir votre bien immobilier sur plan en effectuant une demande de crédit immobilier, incluant des conditions spécifiques et propre au futur logement.  

L'offre de crédit éditée par une banque ou un organisme spécialisé que vous présentez permet de prouver votre capacité d'achat. Cette offre doit prévoir une période dite "d'utilisation progressive", autorisant un déblocage successif des fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le constructeur entraîne une facturation d'intérêts intercalaires durant la construction et jusqu'à la remise des clés. L'acte de vente conclu chez le notaire précise ces modalités de déblocage.

Le contrat de vente dans le neuf peut prendre plusieurs formes. Toutes dépendent du moment où est opéré le transfert de propriété. Lisez attentivement le contrat de réservation.

Pour acheter un logement sur plan, il faut faire la distinction entre :

  • Un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : vous êtes propriétaire de votre quote-part du terrain puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur demeure alors le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Ce type de vente permet à l’acquéreur de bénéficier de frais d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente).
  • D'une vente clés en main : le bien est déjà construit sans avoir été habité, ni vendu. Vous disposez des clés le jour de la signature de l'acte de propriété. Dans ce cas, la totalité du prix de vente est versée au notaire au jour de la signature.
  • D'une vente à terme : vous ne devenez propriétaire du logement qu'après son achèvement. Contrairement à la vente clés en main, vous payez progressivement la construction à un organisme garantissant le bon achèvement. Vous aurez donc à supporter les intérêts intercalaires.
Bon à savoir

Si vous ne signez l'acte de propriété qu'après la déclaration d'achèvement des travaux et que vous revendez votre logement dans les 5 ans, votre futur acquéreur ne pourra pas bénéficier des "frais de notaire réduits”.

En quoi consiste les frais intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes.

Ils suivent généralement l’avancée du chantier de construction, tel que l’impose la règlementation. Les intérêts intercalaires portent donc sur la fraction du capital déjà débloqué.

Il faut savoir qu’il s’agit d’intérêts supplémentaires qui s’ajoutent aux intérêts initiaux du prêt. Il est donc important de penser à les inclure dans le plan de financement et dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le capital du prêt ne commence à être remboursé qu’à partir de la livraison du logement, acheté sur plan. Il existe trois possibilités de facturation des intérêts intercalaires durant la période de construction :

  • Une facturation mensuelle d'intérêts au prorata des sommes débloquées. Ce n'est qu'après la livraison du bien que votre échéance de prêt commence à amortir le capital emprunté. La mensualité prévue dans l'offre reste inchangée.
  • Une facturation d'intérêts au prorata des sommes débloquées, augmentée d'un amortissement de capital. A la remise des clés, le capital initialement emprunté est diminué de celui amorti durant la construction. Votre échéance de prêt est alors réajustée à la baisse.
  • Un report total d'intérêts intercalaires sur le capital emprunté. Ce principe évite de cumuler vos charges de logement à celles de la construction. Votre capital est augmenté des intérêts reportés et votre échéance est réajustée à la hausse.

Les étapes pour l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement 

Comme dans toute transaction immobilière, la vente en l’état futur d’achèvement suit certaines étapes. Pour ce qui est de l’achat immobilier neuf sur plan, il s’agira, en général de passer par : 

  • la signature du contrat de réservation ; 
  • la signature de l’acte de vente ; 
  • la livraison du bien. 

▶ Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) du bien immobilier neuf 

La signature d’un contrat de réservation est facultative. Néanmoins, il n’est pas rare qu’elle précède la conclusion d’une vente en état futur d’achèvement. D’ailleurs, elle présente plusieurs avantages ; notamment le fait que le contrat préliminaire présente toutes les conditions liées à la transaction immobilière : 

  • coordonnées des deux parties (acheteurs et vendeurs) en plus des informations sur la garantie financière de remboursement (GFR) ou sur la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) ; 
  • caractéristiques du logement : surface habitable, adresse, nombre de pièces, descriptifs des matériaux, équipements, situation du logement, les travaux que l’acheteur veut réaliser, etc. ; 
  • informations sur la vente : prix prévisionnel et conditions de révision, mode de paiement, date de la vente, délai de livraison, condition suspensive d’obtention de prêt, informations sur le droit de rétractation, pénalités de retard de livraison, caractéristiques du prêt (s’il est acquis via un emprunt, montant du crédit, nature du prêt, nom de l’organisme prêteur), etc.

Trouver le moyen de financer le logement neuf est une marche par laquelle vous devrez passer dans tout projet immobilier. Si votre apport et vos économies ne vous permettent pas d’accéder au bien que vous souhaitez, il vous faudra contracter un prêt. CAFPI peut vous accompagner dans cette étape. Nos courtiers se chargeront de vous trouver le crédit avec les meilleures conditions. Nous nous tiendrons à vos côtés que vous désiriez accéder à un prêt classique ou que vous ayez besoin d’un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ). Et pour commencer vos recherches, vous pouvez vous servir des nombreux simulateurs de prêt immobilier mis à votre disposition.

Le contrat de réservation peut être établi par : 

  • le vendeur et l’acheteur en acte sous signature privée ; 
  • l’intermédiaire d’un notaire qui pourra également se charger des préparatifs et des pièces utiles à la rédaction du contrat de vente. 

Notez que le contrat de réservation est souvent assorti d’une demande de dépôt de garantie de la part du vendeur. Il s’agit d’une somme d’argent, rendue inaccessible et insaisissable, déposée sur un compte en banque ouvert au nom de l’acheteur ou chez le notaire. 

▶ L’acte de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) 

La signature du contrat de vente peut être précédée par la signature d’un contrat de réservation. Mais qu’il y ait contrat préliminaire ou non, le contrat de vente doit être signé devant le notaire et doit comporter toutes les mentions essentielles. 

Comme pour le contrat de réservation, il faudra que le contrat de vente comprenne les coordonnées des deux protagonistes (acheteur et vendeur) ainsi que les informations sur l’une des garanties que doit fournir le vendeur (GFR ou GFA). 

Toutes les informations concernant la vente doivent également figurer dans le contrat : 

  • prix de la vente ; 
  • conditions de révision du prix (si les parties s’accordent pour l’instaurer) ; 
  • condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; 
  • délai de livraison ; 
  • possibles pénalités en cas de retard ; 
  • les termes de l’échelonnement du montant des travaux ; 
  • conditions d’exercice du droit de réflexion. 

Des informations sur le logement sont aussi primordiales. De manière générale, il s’agira de mentionner l’adresse du logement, les descriptifs complets du logement et des travaux que se réserve l’acheteur. 

Pour une maison, il faudra que le contrat de vente renseigne sur : 

  • le règlement de lotissement (ou de copropriété pour les appartements) ; 
  • l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage ; 
  • le plan côté ; 
  • les informations sur les équipements du logement ;
  •  l’état des nuisances sonores. 

Pour les appartements, le contrat devra aussi inclure le plan détaillé de l’ensemble immobilier (nombre de bâtiments avec leur emplacement, le nombre d’étages, etc.).

Bon à savoir

Le notaire doit procéder à la publicité foncière auprès du Service des hypothèques.

▶ La livraison du bien 

La livraison du bien en VEFA est le moment où les clés sont remises à l’acheteur. Elle est donc effectuée lorsque le logement est achevé. 

Il est impératif que l’acheteur vérifie la conformité du logement lors de la livraison. Et ce, même s’il dispose d’un mois pour apprécier l’ensemble du bien et faire part de toutes les malfaçons au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. 

Si le bien est conforme au contrat de vente définitif, l’acquéreur devra solder le prix de la vente.

À retenir
  • Acheter un logement neuf sur plan est un projet immobilier particulier.
  • L’achat sur plan peut prendre plusieurs formes : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente clés en main, vente à terme.
  • Le contrat de réservation prévoit des garanties et des clauses spécifiques ainsi qu’un déblocage échelonné des paiements.
  • Des intérêts intercalaires sont dus à chaque déblocage des sommes du crédit.
  • L’achat d’un bien en état futur d’achèvement passe par plusieurs étapes dont la signature du contrat de réservation (marche facultative), la signature de l’acte de vente et la livraison.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 28/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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