La vente à terme dans l’immobilier : qu’est-ce que c’est au juste ? 

La vente à terme fait référence à une méthode de transaction immobilière qui permet à l’acquéreur d’acheter une maison ou un appartement sans avoir à payer la totalité du prix lors de la signature de l’acte authentique. 

En pratique, l’acheteur verse une somme initiale au vendeur (appelée « bouquet »), et s’engage à verser le reste du montant ultérieurement sous forme de mensualités. Dans le cadre d’une vente à terme, les deux parties définissent préalablement la durée sur laquelle s’étalera le règlement, ainsi que le montant et la fréquence des versements. 

Comme toute autre transaction immobilière, la vente à terme est finalisée en présence d'un notaire qui officialise l'acte de vente. Bien que le règlement puisse être étalé sur une période déterminée, l'acheteur acquiert cependant la propriété dès que le notaire authentifie l'acte de vente.

Le contrat de vente rédigé par le notaire intègre une clause résolutoire visant à préserver les intérêts du vendeur en cas de non-paiement. En vertu de cette disposition, le non-respect du paiement d'une seule mensualité conduit à l'annulation immédiate de la vente. Dans ce scénario, le vendeur a le droit de récupérer sa propriété dans son état initial, tout en conservant les paiements mensuels déjà perçus.

▶ Quels sont les deux types de vente à terme ? 

• La vente à terme dite libre : l’acheteur peut utiliser (habiter, louer…) le bien une fois l’acte authentique signé. Le vendeur devra alors quitter les lieux et sera libéré de toute charge et impôt relatifs au bien en question ;
• La vente à terme dite occupée ou à jouissance différée : le vendeur se voit bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation (DUH). À ce titre, il peut habiter ou louer le logement pendant une durée déterminée dans le contrat de vente. Il doit alors s’acquitter des charges liées à son occupation, telles que la taxe d’habitation, l’électricité, le chauffage, etc. 

▶ Tableau récapitulatif des différences entre la vente à terme libre et occupée

Comment se calcule une vente à terme ? 

Vous souhaitez vendre à terme votre logement ou acheter un bien à travers ce type de transaction immobilière ? Vous devez donc premièrement calculer le prix vénal du bien en question. 

Comme pour toute autre vente immobilière, l’estimation doit être réalisée sérieusement. Dans ce cas, l’assistance d’un agent ou d’un expert immobilier est recommandée. Vous pouvez également faire appel à un notaire pour évaluer le prix vénal du bien. 

Sachez que le prix de vente du bien varie selon le type de vente à terme (occupée ou libre). En effet, il peut être impacté par : 

• Le DUH qui est comparable à un loyer que le vendeur doit payer à l’acquéreur (vente à terme occupée) ;
• Le droit d’usufruit (dans le cas où le bien serait loué). 

Le montant de ces droits est retranché de la valeur du bien, déterminant ainsi le prix de vente qui doit par la suite être fractionné en bouquet et mensualités.  

▶ Comment est calculé le bouquet ? 

Le bouquet se calcule différemment selon le type de vente à terme choisi : 

• Si la vente à terme est libre : le vendeur fixe d’abord le prix de vente du bien, puis déduit le montant du paiement comptant avant de convertir le solde en paiements mensuels ;
• Si elle est occupée : le vendeur commence par soustraire les indemnités d’occupation avant de procéder aux mêmes calculs. 

Vous l’aurez compris, le montant du bouquet peut être fixé librement par le vendeur. Il peut varier de 0 % à 100 % du prix vénal du logement. 

▶ Comment se calculent les mensualités ?

Il est essentiel de préciser préalablement les échéances mensuelles ainsi que les garanties qui assurent au vendeur le paiement intégral de son bien immobilier, même en cas de décès de ce dernier.

Pour déterminer le montant à payer via les périodicités, il faut déduire le montant du bouquet du prix de vente du bien. L'utilisation du terme "périodicités" est fréquente, car les paiements peuvent se faire non seulement de manière mensuelle, mais aussi trimestrielle. Les échéances incluent généralement un taux d'intérêt qui se situe entre 0 % et 5 %.

Par exemple, prenons le cas pour un bien de 300 000 euros. Les deux parties ont conclu un bouquet de 85 000 €, et le montant restant dû (215 000 €) devra être payé mensuellement sur une période de 10 ans. 

Pour connaître la mensualité que l’acquéreur devra payer, il suffit donc de faire le calcul suivant : 215 000 € / (12 × 10) = 1 791,66 € (hors intérêts) 

▶ Quid des frais de notaire ? 

Comme dans une vente immobilière classique, les frais de notaire représentent un pourcentage du prix vénal du bien lors d’une vente à terme. 
En 2024, voici les barèmes des frais de notaire en fonction des tranches de prix des biens vendus à terme : 

Quels sont les avantages de la vente à terme ?

Acheteur et vendeur ont tous deux beaucoup de bonnes raisons de conclure une vente à terme. 

▶ Les avantages pour le vendeur 

• Les mensualités perçues ne sont pas sujettes à l’imposition ;
• La possibilité d’occuper le bien même après la signature de l’acte authentique de vente ;
• En cas de décès, le solde restant sera automatiquement transféré aux héritiers ;
• Le paiement des mensualités est garanti par une clause résolutoire stipulée dans le contrat de vente.

▶ Les avantages pour l’acquéreur 

• Accéder à la propriété sans avoir à contracter un crédit immobilier ; 
• Ne pas payer d’assurance crédit ;
• Avoir la possibilité, en cas de vente libre, d'occuper les lieux même si la totalité du prix de vente n'a pas encore été réglée.

Vente à terme en immobilier : quels inconvénients ? 

Vente à terme et vente en viager : quelles différences ?

Malgré la similitude des paiements échelonnés sur plusieurs années dans la vente à terme et la vente en viager, ces deux types de transactions immobilières sont tout à fait différentes.

Le tableau suivant récapitule les caractéristiques de chacune :