Acheter, puis vendre ? Ou vendre, puis acheter ? L'achat d'un second bien immobilier s’avère parfois compliqué. 
Comment procéder ? Quels sont les pièges à éviter ? Suivez le guide pour un deuxième achat serein.

Vendre d'abord, acheter ensuite

Vendre son premier bien, avant d'en acheter un second, présente plusieurs avantages :

  • Vous vous mettez à l’abri financièrement et n’aurez ni à brader votre première maison pour trouver un acquéreur rapidement, ni à supporter les charges de 2 logements,
  • Vous connaissez le budget exact dont vous disposez pour le second achat, vos recherches seront plus efficaces car vous sélectionnez uniquement les annonces correspondant à votre budget, et enfin si vous flashez sur un bien, vous pourrez faire une proposition sans attendre.

​Le revers de la médaille ? Entre le moment de la signature et la remise des clés de votre premier logement, vous disposerez d’un laps de temps limité (en général 3 mois) pour trouver votre prochain lieu de résidence.

Également, en vendant d’abord et achetant ensuite, le passage par l’étape “location” s’avère parfois inévitable.

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier, prenez garde aux points qui suivent. 

La vente d’un bien immobilier avant la fin d’un crédit 

Avant même de mettre votre logement sur le marché, vérifiez le type de prêt que vous avez contracté pour son achat. La question ne se pose pas si le remboursement est finalisé.
Toutefois, si vous avez encore des mensualités en cours, la faisabilité de votre projet de cession dépendra de la nature du crédit : 

  • pour un prêt immobilier classique : la vente de votre bien immobilier avant le remboursement total de votre emprunt est possible. Vous pouvez également demander à votre banque d’effectuer un remboursement anticipé comme vous pouvez transférer votre crédit immobilier pour l’achat de votre nouveau bien immobilier ; 
  • pour un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale (PAS) : vous devrez impérativement rembourser votre emprunt avant de vendre votre premier bien immobilier et d’en acheter un autre.
    Néanmoins, dans ces 3 cas, il vous est tout à fait possible de voir avec votre banque si le transfert de crédit est possible.
Bon à savoir
  • Quel que soit le type de crédit que vous avez contracté, prenez rendez-vous avec votre banque avant la mise en vente de votre bien ; 
  • La transférabilité de votre crédit vous offre de nombreux avantages ; dont la conservation de votre taux de prêt, des modalités d’emprunt et de votre garantie initiale. De plus, vous n’aurez à payer ni les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ni de nouveaux frais de dossier. Notez toutefois que vous êtes libre de demander ou non ce transfert de crédit.

▶ Le diagnostic immobilier 

En tant que vendeur, vous êtes obligé d’informer le futur propriétaire de l’état de votre bien. Pensez alors à réaliser tous les diagnostics immobiliers requis : 

  • État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ; 
  • État de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de 15 ans ; 
  • État relatif à la présence de termites ; 
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
  • Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ; 
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ; 
  • Diagnostic Bruit ; 
  • Diagnostic de risque de mérule si le bien se trouve dans les zones géographiques définies par l’arrêté. 

Si ces diagnostics sont à faire, quel que soit le type de bien, des spécificités sont à noter pour : 

  • les maisons individuelles à vendre : qui doivent également faire l’objet d’un état sur l'installation d'assainissement non collectif, si le bien n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées ; 
  • les dossiers de diagnostic technique des logements en copropriété qui doivent indiquer la surface privative du lot suivant la loi Carrez. 

Dans tous les cas, n’oubliez pas de prendre les mesures exactes de votre bien (surface habitable, surface de plancher, terrain, etc.).

Acheter d'abord, vendre ensuite

Acheter votre second bien avant de vendre le premier vous permet de trouver votre maison ou appartement, sans rater d'opportunité. C’est souvent un coup de cœur qui incitent les acheteurs à acheter avant de vendre.

En procédant dans ce sens, vous évitez aussi les “temps morts” et donc :

  • La location d’un logement entre la vente de votre premier bien immobilier et l’achat du nouveau,
  • Un déménagement supplémentaire.

Vous pouvez aussi en profiter pour planifier sans stress les travaux éventuels à mener dans votre nouveau logement, avant votre entrée dans les lieux.

En revanche, acheter d’abord est plus risqué car vous n’aurez de visibilité ni sur la date ni sur le montant exact de votre vente.

Acheter avant de vendre avec le prêt relais

Si l'argent de la vente de votre premier bien immobilier sert à financer l'achat du second, vous devrez souscrire un prêt relais.
Le prêt relais est un prêt complémentaire, octroyé pour une durée maximum de 2 ans. Via ce prêt, la banque vous avance les fonds pour financer votre nouvel achat, en attendant que le premier bien soit vendu. Vous pouvez ainsi acheter immédiatement le logement disponible que vous avez repéré, avant que d’autres acheteurs ne signent à votre place.
Une fois votre premier bien vendu, vous pouvez rembourser le prêt relais sans avoir à régler de pénalités de remboursement anticipé.

Bon à savoir
  • Le montant du prêt relais est toujours inférieur au prix de vente du premier bien. L'établissement prêteur prévoit en effet une marge de sécurité au cas où votre premier bien se vendrait à un prix inférieur à celui affiché.
  • Sachez que le taux du prêt relais pour l’achat de votre bien peut être élevé. Il est donc à aligner sur ce que pourrait coûter une éventuelle location (en attendant la vente de votre bien) ou sur le coût d’achat d’un projet immobilier « classique ».

Prêt achat revente : comment ça marche ?

Le prêt achat revente vous permet d'acheter un second bien avant d'avoir vendu le premier, tout en respectant votre taux d'endettement.
Concrètement, cela signifie que vous bénéficiez d’un nouveau crédit adapté à votre profil et d’un délai de deux ans pour vendre votre premier bien immobilier :

  • la banque vous fournit une avance de 70 % du montant estimé de votre bien vendu,
  • Puis elle rachète votre dette immobilière et vous accorde le crédit suffisant pour l’achat de votre deuxième bien,
  • Et lorsque la vente de votre premier bien est terminée, vous pouvez soit diminuer vos mensualités en conservant la durée de remboursement, soit conserver le montant des mensualités mais diminuer la période de remboursement.

​Le montant de votre crédit est remboursable à taux fixe, comme un crédit immobilier classique.

Important
  • Le prêt achat revente est parfois plus avantageux qu'un prêt relais classique.
  • Le prêt achat revente vous donne une certaine latitude pour la négociation de votre taux de crédit. En effet, contrairement au prêt relais, avec le prêt achat revente, le montant correspondant au remboursement prévisionnel sera pris en compte dans votre apport personnel. Vous pourrez ainsi prétendre à un crédit plus élevé ; 
  • Malgré ses avantages par rapport au taux du prêt relais, le taux d’intérêt du prêt achat revente est plus élevé que celui du prêt immobilier classique.
À retenir
  • La vente de son bien immobilier, avant l’achat d’un deuxième bien présente plusieurs avantages : une mise à l’abri financière car vous n’aurez pas à brader votre première maison ni à supporter les charges de 2 logements.
  • Le principal écueil à éviter est la location entre l’étape vente et l’étape achat. Vous évitez aussi la location d’un logement provisoire et un déménagement en plus.
  • Vendre votre bien avant d’en acheter un autre doit prendre en compte le prêt immobilier que vous avez contracté ; surtout si vous n’avez pas encore fini de rembourser ce crédit. 
  • N’oubliez pas les diagnostics obligatoires avant la vente. 
  • En achetant avant de vendre, vous ne ratez pas une belle opportunité et vous achetez votre coup de cœur. 
  • En revanche, le risque pris est plus important, car vous n’avez aucune certitude quant à la date ni au montant de votre vente. 
  • Vous allez utiliser l’argent de la vente de votre premier bien pour financer l’achat du second ? Alors vous devez souscrire à un prêt relais, un prêt complémentaire octroyé pour une durée maximum de 2 ans. Il est toutefois accompagné d’un taux de crédit élevé. 
  • Avec le prêt achat revente, vous achetez un second bien, avant d’avoir vendu le premier, le tout en respectant votre taux d’endettement. Et vous rembourser ce crédit comme un crédit immobilier classique. Vous pourrez négocier le taux de votre emprunt plus facilement qu’avec un prêt relais.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 17/12/2019
Mis à jour le 18/08/2022
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