Pourquoi vendre son bien à un investisseur immobilier est-il différent ? 

Vendre son bien à un acheteur qui cherche sa résidence principale et vendre son bien à une personne qui cherche à le mettre en location sont deux choses très différentes. Dans le dernier cas, aucune intention d’y habiter et donc aucun aspect émotionnel dans la vente. 

Qu’est-ce qu’un investisseur immobilier ? 

Un investisseur immobilier peut être un professionnel ou un particulier, une personne physique ou une personne morale. La grande différence avec les autres acheteurs est qu’il achète le bien immobilier : 

• soit pour le mettre en location, 
• soit pour le revendre avec une plus-value après transformation ou travaux.

Il n’a aucune intention d’en faire sa résidence principale un jour.

Ainsi, les investisseurs peuvent réaliser des opérations immobilières d’achat-revente, de rénovation pour revendre, de découpage en lots ou division d’immeubles, etc.

Ils s’intéressent à différents types de biens immobiliers : immeuble de rapport, local commercial ou bureau. La diversification est la clé de tout investissement. Par conséquent, ils achètent souvent également des locaux d’habitation destinés à la location.  

Côté propriétaire, vous pouvez vous retrouver à signer un compromis de vente avec une personne physique, une société civile immobilière (SCI) ou une société commerciale. Cela nécessite les conseils avisés d’un notaire pour finaliser la vente.

Du simple particulier qui cherche à compléter ses revenus au marchand de biens, il existe de nombreux spécialistes de l’investissement immobilier. Par exemple, le marchand de biens achète en son nom un immeuble ou un logement en vue de sa revente, après une éventuelle transformation ou une rénovation. 

Comment vendre à un investisseur immobilier ? 

Dès l’annonce de mise en vente de votre logement, vous pouvez cibler les investisseurs immobiliers en les aidant. Pour ce faire, fournissez tous les éléments chiffrés qui les aident à calculer le rendement locatif avant même de se déplacer : 

• la localisation, déterminante pour calculer le montant du loyer ; 
• la taxe foncière ; 
• les charges de copropriété, le cas échéant ; 
• le montant des loyers encaissés, si le bien est déjà en location ; 
• la valeur locative cadastrale ;
• la valeur locative estimée par un agent immobilier par exemple.

Cet acquéreur potentiel s’intéressera aussi à toutes les autres données relatives au bien en vente, notamment : 

• le résultat du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui conditionne la possibilité de louer ou non le logement en l’état ; 
• les dates des derniers grands travaux de copropriété (ravalement, toiture, cage d’escalier, etc.). 

Avantages de vendre à un investisseur immobilier

Vendre occupé

Vous louez votre logement mais souhaitez le vendre rapidement alors que le bail court encore ? Un particulier n’attendra pas forcément la fin du bail pour s’installer. Un investisseur peut trouver un intérêt à acquérir un bien déjà loué, dès lors que le rendement locatif est conforme à ses attentes.  

Veillez alors à préciser dans votre annonce immobilière le montant du loyer, le type de bail et les caractéristiques du locataire, notamment son âge. Si le loyer est conforme au prix du marché locatif, mentionnez-le également. 

Vendre plus vite

Toutes les phases de la transaction immobilière vont aller plus vite : 

• soit il réalise des opérations d’achat-revente et dispose des fonds ; 
• soit il finance l’investissement avec un crédit immobilier mais a généralement un dossier accepté d’une banque. S’il possède déjà plusieurs biens, la garantie hypothécaire et le sérieux en font un emprunteur solvable et sans risque pour une banque. 

Vendre sans travaux ni home staging

Votre agence immobilière vous conseille de dépersonnaliser votre logement avant la vente, voire de réaliser des travaux. Le professionnel sait voir au-delà de la tapisserie défraîchie. En général, il bénéficie d’un réseau de professionnels du BTP donc il n’aura aucun mal à refaire la salle de bains vieillissante d’une maison ou à repeindre tout un appartement.

En général, il privilégie les biens immobiliers à rénover pour bénéficier d’un meilleur prix. L’investisseur entreprend les travaux de rénovation pour mettre en location au prix fort et attirer de nombreux locataires.

Son regard aiguisé sait déceler les opportunités. Par exemple, vous vendez un studio au fond d’un couloir ? Le professionnel peut envisager de racheter les mètres carrés à la copropriété pour agrandir la surface locative. Les démarches administratives et les négociations ne lui font pas peur. 

Vendre à un acheteur solvable 

L’investisseur immobilier, même s’il s’agit d’un particulier, possède déjà souvent au minimum sa résidence principale. Son dossier de financement est solide et cohérent. Le risque de refus de crédit immobilier est moindre car il possède des garanties réelles.  

En outre, la tension du marché locatif garantit ses futurs revenus. Bref, pour les banques, c’est un emprunteur sérieux et bien entouré. Il n’hésite pas à gagner du temps pour obtenir le meilleur taux de prêt immobilier en sollicitant un courtier. 

Vendre à un acheteur objectif

Lorsqu’une famille achète sa résidence principale, elle met beaucoup d’affect dans cet achat important. Compte tenu des sommes en jeu, les doutes et les crises peuvent remettre en cause la promesse de vente au cours du délai de rétractation. L’achat d’un bien immobilier est un acte chargé d'émotion et très engageant.

L’investisseur immobilier, lui, est dépassionné et objectif ! Il cible le logement idéal par rapport à des critères de rentabilité locative et de perspective de plus-value à la revente. Son expertise lui permet de voir le potentiel d’un bien au-delà de la couleur des murs.  

Inconvénients de la vente à un investisseur

Vous vendez votre bien à un professionnel objectif et expérimenté. Cela peut aussi poser quelques difficultés supplémentaires. 

Perception des défauts

Son regard aguerri décèle le moindre défaut de structure. Il peut également, dès la première visite, venir accompagné d’un professionnel (architecte ou entrepreneur).

L’attention de l’investisseur immobilier se porte sur des points parfois différents de ceux d’un autre acheteur. Il cherche à déceler un potentiel dans le bien. Par exemple, votre grand appartement peut-il être découpé en plusieurs studios ? Quelles sont les possibilités de réagencement pour exploiter au maximum l’espace disponible ?

La rentabilité locative et le prix à la revente sont les deux indicateurs pour convaincre un investisseur. 

Négociation

Un investisseur suit les prix du marché immobilier, de manière professionnelle. Il connaît donc parfaitement le marché immobilier dans votre quartier, les projets d’urbanisme, etc. Cette maîtrise l’invite à négocier chaque défaut du bien : un mauvais DPE ? Un futur projet d'autoroute à proximité ? Un ravalement de plus de 20 ans ?

La négociation sera rude mais fondée sur des arguments, tandis que certains acheteurs potentiels chercheront à négocier sans base objective. Son offre d’achat sera sûrement  basse.

Enfin, sa prise de décision est rapide. En général, il a réalisé ses calculs de rentabilité en amont, avant toute visite. Il sait déjà à quel prix il est prêt à acquérir ce bien.

Enfin, sa parfaite connaissance du marché immobilier fait qu’il anticipe les variations de taux de crédit immobilier, suit les marchés financiers, saisit les opportunités au bon moment. Un bon investisseur sentira le retournement du marché immobilier mais saura aussi mesurer son investissement sur le temps long.