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Créer une société civile immobilière (SCI) pour louer : le guide complet

Créer une société civile immobilière (SCI) pour louer : le guide complet Créer une société civile immobilière (SCI) pour louer : le guide complet

Vous voulez investir dans l’immobilier ? Vous souhaitez concrétiser votre projet d’investissement locatif à plusieurs ? La société civile immobilière (SCI) est une solution qui s’offre à vous. Pourquoi créer une SCI pour la location ? Quelles sont les démarches à suivre pour la constitution d’une société civile immobilière ? Trouvez toutes les informations dont vous avez besoin pour comprendre et pour créer une SCI.

Les avantages de la création d’une SCI

Opter pour une SCI pour un investissement confère de nombreux avantages, notamment pour :

  • Le projet d’un investissement immobilier à plusieurs ;
  • La rentabilité ;
  • La gestion du patrimoine ;
  • La fiscalité ;
  • La diminution du montant des impôts ;
  • La transmission du patrimoine immobilier.

L’investissement immobilier à plusieurs

L’achat d’un bien immobilier requiert souvent un budget important ; ce qui peut demander la contraction d’un crédit. Grâce à la création d’une société pour l’acquisition d’un logement, il est possible d’investir suivant sa capacité financière. Et le fait de pouvoir regrouper les fonds provenant de plusieurs associés permet de constituer plus facilement et plus rapidement le capital nécessaire pour acheter une maison ou un appartement. Chacun des acteurs ayant apporté sa contribution au capital social de la SCI, recevra des parts sociales proportionnellement à sa participation. 

Bon à savoir

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La rentabilité de l’investissement locatif en SCI

Investir dans une SCI peut être rentable. Le projet permet d’abord de se constituer un patrimoine immobilier et donc potentiellement d’obtenir des revenus conséquents. 

Bon à savoir

Pour une mise en location réussie, n’hésitez pas à consulter nos dossiers dédiés à l’investisseur immobilier.
 

La facilité dans la gestion de patrimoine

Dans une SCI, les bénéfices et les dettes sont répartis entre les associés. Les dépenses afférentes aux réparations à opérer sur le logement sont partagées à hauteur des parts sociales de chacun.

Du côté de la gestion, les opérations courantes sont simplifiées et remises entre les mains d’un ou de plusieurs responsables (gérants). Toutefois, les décisions importantes comme la vente du bien immobilier doivent passer par la consultation et l’accord des associés.

L’indivision, qui est aussi une solution pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs est moins souple. En effet, chaque indivisaire (propriétaire) a des droits qui s’étendent sur la totalité du bien. De ce fait, toutes les décisions se prennent après un vote et à l’unanimité.

Les avantages fiscaux en SCI

Les revenus qu’engendre la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il incombe donc à chaque associé de déclarer les sommes perçues de l’investissement locatif.

Bon à savoir
  • Pour les biens meublés loués par une société civile immobilière, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ; la location meublée étant considérée comme une activité commerciale. 
  • Il est également possible pour les associés d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés à la création de la SCI et au cours de l’existence de la société.
  • En choisissant l’IS, aucun retour en arrière n’est faisable. Il ne sera alors plus possible de revenir à l’IR. 

L’impôt sur le revenu (IR) pour les associés de la SCI

L’IR est le mode d’imposition par défaut de la société civile immobilière. Les charges en SCI portent seulement sur le revenu foncier. La déclaration des bénéfices imposables se fait alors annuellement par chaque participant au capital social. 

En conservant l’IR, l’associé s’acquitte de l’impôt lui-même. Et lorsque les charges sont supérieures au revenu locatif de la SCI, les associés peuvent faire état du déficit foncier. Les impôts peuvent ainsi diminuer. Attention, quand la SCI génère des bénéfices, l’associé voit l’impôt sur le revenu augmenter. 

Avec l’IR, il est possible de déduire certains frais avant impôt :

  • La taxe foncière ;
  • Les frais de gestion ;

Les intérêts de l’emprunt contracté par l’associé pour constituer son apport au capital social.

Pour 2024, l'associé peut se décider pour l’un des 2 régimes relatifs à l’IR :

  • régime micro-foncier : avec un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 30 % ;
  • régime réel : avec un taux d’imposition de 0 % pour les tranches de revenus jusqu’à 10 777 €.
Bon à savoir

Contrairement à la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé soumis à l’IR n’a aucune obligation comptable.

L’impôt sur les sociétés (IS) pour la SCI

Avec l’impôt sur les sociétés, l’administration fiscale prélève directement la SCI.
Tous les ans, en plus d’un pourcentage du prix d’acquisition, les montants suivants sont déduits de la somme soumise l’IS :

  • Les frais relatifs à l’achat du logement ;
  • Les frais de gestion du bien ;
  • La rémunération du gérant.

Pour les exercices ouverts en 2024, le taux d’imposition varie ensuite suivant certains critères :

  • Taux d’imposition de 25 % : pour les bénéfices supérieurs à 42 500 € ;
  • Taux d’imposition de 15 % pour les sociétés dont : le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, les bénéfices sont inférieurs à 42 500 €, le chiffre d’affaires hors taxes est de moins de 10 millions d’euros.

L’impôt sur les sociétés peut aussi être réduit lorsque la société enregistre un déficit. Ce dernier peut être reporté sur les 10 exercices. 

Bon à savoir

Etre soumise à l’IS demande à la société civile immobilière de tenir une comptabilité avec des comptes annuels, un livre-journal et un grand-livre. Ces documents doivent ensuite être conservés pour une durée minimale de 10 ans.

La transmission du patrimoine immobilier

Au sein d’une société civile immobilière, la transmission de patrimoine est simplifiée. Un parent peut, par exemple, céder de manière successive ses parts de SCI. Cette procédure donne accès à des abattements sur les droits de succession. Elle s’élève à 100 000 € pour chaque donation et par enfant. L’opération et ses avantages sont renouvelables tous les 15 ans.

À noter que la SCI familiale, en plus de permettre la gestion de biens par des associés qui font partie de la même famille, facilite encore plus la transmission aux héritiers. 

Les étapes à suivre pour une SCI

Il existe plusieurs types de SCI. La création de l’une ou l’autre de ces formes de société dépendra essentiellement de l’activité exercée (SCI familiale, SCI professionnelle ou encore SCI de construction vente). Toutefois, quelle que soit la forme de la société, la SCI est une structure juridique dont la création passe par plusieurs étapes.

Étape n°1 : Constituer le capital social

La société a besoin de capital. Dans le cadre d’une SCI, le capital social est constitué de l'apport de chaque associé. Il peut s’agir d(e)’ : 

  • Argent appelé « apports en numéraire » ;
  • Meubles ou biens immobiliers appelés « apports en nature ».

Le montant du capital social et de l’apport de chaque associé est librement fixé dans les statuts de la SCI. La loi ne définit aucun montant minimum. Aussi, théoriquement, il est possible de créer une société civile immobilière ou d’y participer avec 1 €.

Étape n°2 : Rédiger les statuts de la société civile immobilière

De manière générale, les statuts définissent le fonctionnement de la société. Elle contient des informations cruciales comme :

  • La dénomination sociale ;
  • La forme juridique ;
  • L’adresse du siège social ;
  • La durée de vie et l’objet de la SCI ;
  • La nature et le montant de l’apport des associés ;
  • Le montant du capital social ;
  • La nature des activités ;
  • L’identité du ou des gérants.
  • La répartition des parts sociales ;
  • Les règlements sur la prise de décision.

Étape n°3 : Publier un avis de création

La publication d’un avis de création se fait dans un journal d’annonces légales. Cette étape doit être réalisée, au plus tard, un mois après la signature des statuts.
L’annonce doit comprendre les informations contenues dans les statuts en plus des/de l’ :

  • Informations suivantes : nature, date, particularité (SCI) ;
  • Clauses sur la cession des parts sociales ;
  • Identité du signataire de l’annonce ;
  • Indication du greffe du tribunal où se fera l’immatriculation.

Étape n°4 : Immatriculer la société

L’immatriculation de la société est l’étape finale de la création de la société civile immobilière. Elle s’effectue au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce. La procédure en elle-même se réalise en ligne sur le site du guichet unique des formalités des entreprises. 

À retenir
  • La société civile immobilière (SCI) est une structure grâce à laquelle plusieurs personnes (2 au minimum) peuvent acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location (investissement locatif).
  • La SCI confère de nombreux avantages aux associés, dont des avantages fiscaux et des démarches simplifiées dans la transmission de biens.
  • La création d’une SCI passe par 4 étapes principales : la constitution du capital social, la rédaction des statuts de la SCI, la publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales, l’immatriculation de la société.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 14/06/2023 à 14:22
Mis à jour le 08/01/2024 à 10:04
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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