Hausse des taux, inflation, : les tensions sur le front du crédit immobilier s’accumulent
Le choc inflationniste causé par la sortie de la crise sanitaire, la reprise rapide de l’activité et le conflit en Ukraine : ces trois éléments conjugués font virer les indicateurs du marché au rouge. Ainsi, l’inflation atteint 5,8 % en juin 2022 et l’INSEE prévoit une augmentation à 6,8 % cet automne, soit le plus haut niveau depuis 35 ans.
Dans le même temps, la hausse des taux de crédit immobilier se poursuit avec un doublement des taux attendu d’ici la fin de l’année. En décembre 2021, les emprunteurs pouvaient signer un prêt immobilier sur 25 ans à un taux de 1,19 %. Six mois plus tard, les taux d’intérêt atteignent 1,57 % sur cette durée maximale. La perspective de taux à 2 % en fin d'année se rapproche.
La Banque centrale européenne (BCE) tente de contenir les taux pour l’instant. Pour éclaircir ce sombre tableau, CAFPI rappelle que les taux immobiliers restent historiquement bas. En effet, il faut se rappeler qu’en 2010, un acheteur était heureux d'emprunter à 3,8 %.
Comment maintenir l’accès au crédit immobilier ?
L’inflation est paradoxalement une aubaine pour les emprunteurs. En effet, un taux fixe de prêt immobilier ne varie plus quelle que soit l’inflation. Au contraire, les loyers sont indexés sur l’inflation et le “bouclier loyer” envisagé par le gouvernement ne suffit pas à freiner l’augmentation prévisible du coût du logement pour les locataires.
Accéder à la propriété reste donc un projet qui a tout son intérêt en période d’inflation. D’autant plus que c’est la garantie, au terme du remboursement du prêt, de disposer d’un logement sans loyer : une situation très appréciable à l’heure de la retraite.
Emprunter à un taux inférieur à l’inflation est une bonne opération pour le pouvoir d’achat.
Encore faut-il pouvoir emprunter !
Réformer le taux d’usure : une urgence !
Olivier Lendrevie, le président de CAFPI, interpelle le gouvernement et la Banque de France sur le risque actuel d’exclure de l’accès au crédit les emprunteurs en raison du taux d’usure. En défendant les intérêts des emprunteurs, CAFPI s’appuie sur sa proximité et son expertise.
Pour débloquer l’accès au marché du crédit, une réforme du mode de calcul du taux de l’usure s'impose. Aujourd’hui, il ne remplit plus son rôle protecteur et prive certains Français d’un accès au crédit immobilier.
Pourquoi le taux d’usure n’est pas adapté à la situation actuelle ? La formule de calcul du taux d’usure implique un décalage de 6 à 9 mois par rapport à la réalité des taux pratiqués. De nombreux particuliers se retrouvent piégés par un “effet ciseau” en raison de ce décalage.
1 dossier sur 5 est désormais rejeté pour cause de dépassement du taux d’usure ! Depuis le 1er juillet 2022, son relèvement à 2,57 % pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus demeure insuffisant.
Quel taux d’usure en Europe ? Chez nos voisins européens, les taux d’usure sont beaucoup plus élevés. Ainsi, le taux d’usure en Italie est à 6,5 %, en Belgique à 10 % et en Suisse, il atteint 18 % !
Une réforme urgente du mode de calcul du taux d’usure s’impose. CAFPI a formulé diverses propositions pour engager cette réforme :
▶ Exclure l’assurance emprunteur du calcul du taux d’usure
Aujourd’hui, le taux d’usure s’applique au TAEG (taux effectif annuel global). Or, le TAEG prend en compte le taux d’intérêt nominal de l’emprunt mais aussi les frais de dossier, les frais des intermédiaires, les coûts d’assurance et de garantie obligatoires, les frais de tenue du compte ouvert pour prélever les mensualités, le coût de l’évaluation éventuelle du bien immobilier.
Compte tenu des taux immobiliers encore bas, l’assurance emprunteur représente une part importante du coût total du crédit. Les récentes réformes (suppression du questionnaire de santé pour certains prêts) vont sans doute entraîner une hausse des assurances de prêts.
Exclure l’assurance emprunteur du calcul du taux d’usure permettrait à certains particuliers, notamment ceux présentant un risque médical particulier, d’accéder au crédit.
C’est d’autant plus étonnant que l’assurance de prêt dépend de la situation personnelle de chacun : âge, risque médical, profession, comportements à risques, etc. Mais elle ne varie pas en fonction de l’environnement des taux !
▶ Appliquer une majoration fixe au taux moyen constaté sur les offres émises le mois précédent
Aujourd’hui, le taux d’usure se base sur les décaissements constatés au trimestre précédent. Par exemple, le taux d’usure en vigueur au 3e trimestre 2022 est calculé sur les crédits décaissés au 2e trimestre, eux-mêmes correspondant à des décisions prises le trimestre précédent. Ce mécanisme induit ainsi un retard de 9 mois entre la hausse des taux de marché et sa répercussion sur le taux d’usure.
Or, se baser sur les offres de prêts émises serait plus pertinent et plus en phase avec l’évolution des taux.
De plus, appliquer une majoration fixe plutôt qu’un multiple au taux moyen constaté pourrait donner une marge de manœuvre plus importante. En effet, un taux de 33 % appliqué à un niveau très faible ne constitue pas une augmentation généreuse.
▶ Fixer un plancher calqué sur le taux moyen d’inflation
Autre idée défendue par CAFPI : la fixation d’un seuil d’usure minimal calculé sur le taux d'inflation moyen des 12 derniers mois.
Voici quelques-unes des pistes à étudier de manière urgente par les pouvoirs publics. C’est le seul moyen d’offrir à tous un accès à l’emprunt et un accès au logement dans de bonnes conditions, alors que le pouvoir d’achat va continuer à s’éroder.
