Définition du prêt à taux zéro

Le PTZ est un prêt sans intérêt de l’État. Il permet de participer au financement de certains achats immobiliers. Accordé par les banques signataires d’une convention avec les pouvoirs publics, le prêt à taux zéro est appelé à disparaître le 31 décembre 2023, sauf nouvelle prolongation. Dans tous les cas, la banque conserve le droit d’accorder ou de refuser le PTZ et le projet de financement même si l’emprunteur est éligible au PTZ. Elle analyse le profil de l’emprunteur, sa capacité de remboursement et évalue sa solvabilité en fonction de ses propres critères.

Le PTZ sert principalement à l’achat de la résidence principale de l’emprunteur, sans prendre en compte les frais d’acquisition. Ce prêt à 0% est accordé sans frais de dossier mais peut être couvert par une assurance emprunteur. Il doit être complémentaire d’un autre prêt immobilier, aidé ou non. Le remboursement du PTZ se fait en 2 périodes : une période de différé et une période de paiement effectif.

Les conditions et modalités du prêt varient en fonction des zones du PTZ. Dans tous les cas, le PTZ ne peut représenter le prêt principal pour l’acquisition du bien.

Pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un PTZ, étudions le détail des critères d’éligibilité du PTZ. Ces critères tiennent à : 

• la nature du bien immobilier (neuf ou ancien) et à sa localisation ;
• la situation de l’emprunteur (primo-accédant ne dépassant pas un plafond de ressources en fonction de sa situation familiale) ;
• au financement global du projet immobilier.

Éligibilité au prêt à taux zéro pour un logement neuf

Le prêt à taux zéro permet d’acquérir un logement neuf dans toutes les zones A, A bis, B1 et B2 et C.

Le logement neuf doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux. Les futurs retraités peuvent louer le bien jusqu’au départ en retraite si celle-ci intervient dans les 6 ans à compter de l’achat.

La part de financement grâce au PTZ varie selon les zones concernées. Ainsi, l'achat d’un logement neuf peut être financé par un PTZ à : 

• 40 % en zone A, A bis, et B1 ;
• 20 % en zone B2 et C.

L'éligibilité au prêt à taux zéro pour un logement ancien

L’acquisition d’un logement ancien peut se faire grâce à un PTZ à certaines conditions : 

• Le bien immobilier acquis doit se situer en zone B2 ou C. Il n’est plus possible d’acheter dans l’ancien avec un PTZ en zones A, A bis ou B1.
• Le logement doit présenter d’importants travaux de rénovation, représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération, achat et travaux compris. Par exemple, pour un achat de 300 000 euros, le montant des travaux doit être de 100 000 euros pour représenter 25 % du coût total de l’opération.

Une attestation sur l’honneur ainsi que des devis relatifs aux travaux projetés seront demandés. Depuis 2020, ces travaux doivent permettre d’atteindre une certaine performance énergétique : la consommation annuelle d’énergie doit être inférieure à 331 kWh/m2 après travaux. Cela revient à ne pas acquérir une passoire thermique avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) portant une étiquette F ou G.

L’emprunteur a 3 ans à compter de l’octroi du PTZ pour réaliser ou faire réaliser l’intégralité des travaux, sauf prolongation liée à des circonstances exceptionnelles (force majeure, décès de l’emprunteur, litige avec l’entreprise de travaux, etc.).

Le PTZ dans l’ancien permet de financer 40 % du coût total de l’opération en zone B2 et C. 

Critères d’éligibilité au PTZ : être primo-accédant

Le prêt à taux zéro est réservé aux acheteurs qui veulent acquérir leur première résidence principale : les primo-accédants.

Plus précisément, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 derniers mois. Rappelons que la résidence principale se définit comme le domicile dans lequel l’emprunteur vit plus de 8 mois par an. Cette condition reste valable pendant les 6 premières années du prêt à taux zéro. Après 6 ans, le propriétaire peut louer le logement.

Cette condition de primo-accession n’est toutefois pas exigée pour certaines personnes :

• les titulaires d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie ;
• les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ;
• les victimes d’une catastrophe naturelle ou technologique dès lors que cela a rendu inhabitable leur résidence principale définitivement.

Critères d’éligibilité au PTZ relatif au plafond de revenus

L’obtention d’un PTZ se fait sous conditions de ressources. Ainsi les revenus du foyer fiscal emprunteur ne doivent pas dépasser les plafonds ci-dessous. Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Par exemple, pour un PTZ demandé en 2022, il faut regarder le revenu fiscal de référence de 2020 sur l’avis d’imposition reçu en 2021.

Ces plafonds de ressources sont relativement élevés. Ainsi, près de 80 % des contribuables se situent en dessous de ces plafonds d’éligibilité au PTZ. 

Les plafonds de revenus pour le PTA dépendent de la composition familiale : 

Éligibilité au PTZ et demande de crédit immobilier classique

Le crédit à taux zéro est toujours un prêt complémentaire. Il ne peut être le seul moyen de financement d’une acquisition immobilière, ni même constituer le principal prêt par rapport aux autres crédits d’une durée supérieure à 2 ans.

Le PTZ se complète avec : 

• un prêt immobilier classique,
• un prêt d’accession sociale (PAS),
• un prêt conventionné (PC),
• un prêt social de location-accession (PSLA),
• un prêt Action logement,
• un prêt épargne logement (PEL),
• un prêt aidé local, etc.

Dans ce cas, un lissage des prêts permet de bénéficier d’une mensualité unique tout au long de la durée de l’ensemble des crédits.