Définition du prêt à taux zéro

Le PTZ est un prêt aidé particulier, qui, comme son nom l’indique, permet d’emprunter une certaine somme avec un taux d’intérêt à 0 % : c’est donc un prêt immobilier “gratuit”, qui permet de faire de nombreuses économies sur le coût total de l’opération.

▶ Un prêt sans intérêts ni frais de dossiers

Le PTZ, ou PTZ + est un prêt sans intérêt mis en place par l’État pour faciliter l’accès à la propriété des ménages aux revenus intermédiaires et modestes. Il consiste en un prêt sans intérêt ni frais de dossier, souscrit pour compléter un prêt immobilier “classique”. Le PTZ sert uniquement à l’achat de la résidence principale de l’emprunteur, sans prendre en compte les frais d’acquisition tels que les frais de notaire ou de garantie (hypothèque, caution, prêteur de deniers). Comme tout prêt immobilier, il doit être couvert par une assurance emprunteur, à la charge de ce dernier. Il doit obligatoirement être complémentaire d’un autre prêt immobilier “classique”, et peut être cumulé avec d’autres prêts aidés (nous y reviendrons). Le remboursement du PTZ peut avoir lieu sur 10 ou 15 ans, avec une période de différé de 5, 10 ou 15 ans. Cela permet de repousser le remboursement de son prêt pour pouvoir commencer à rembourser sereinement son prêt complémentaire.

▶ Un prêt accordé par des banques conventionnées

Le PTZ est un prêt dont le coût (intérêts et frais de dossiers) est pris en charge par l’État. Il fait l’objet d’une convention entre l’État et ces banques dites “conventionnées”, qui étudient les demandes de prêt à taux zéro comme n’importe quelle demande de prêt immobilier. Elles conservent ainsi le droit d’accorder ou de refuser l’octroi d’un PTZ à un acheteur si celui-ci n’est pas solvable, même s’il remplit tous les critères d’éligibilité de ce prêt aidé. Elles analysent le profil de l’emprunteur, évaluent sa capacité de remboursement et estiment sa solvabilité en fonction de leurs propres critères. 

▶ Un prêt d’accession sociale soumis à différentes conditions d’éligibilité

Les conditions et modalités du prêt varient en fonction des zones du PTZ. Dans tous les cas, le PTZ ne peut représenter le prêt principal pour l’acquisition du bien.
Pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un PTZ, étudions le détail des critères d’éligibilité du PTZ. Ces critères tiennent à : 

• La situation de l’emprunteur (primo-accédant ne dépassant pas un plafond de ressources en fonction de sa situation familiale) ;
• La nature du bien immobilier (neuf ou ancien) et sa localisation ;
• Le financement global du projet immobilier.

Les critères d’éligibilité du PTZ liés à l’acheteur

En tant que dispositif d’accession social à la propriété, le PTZ répond à des critères d’éligibilité liés à l’acheteur, son patrimoine immobilier et ses revenus. Attention : les critères listés ci-dessous sont applicables jusqu’à la fin de l’année 2023. Ils sont susceptibles de changer en 2024 !

▶ Critères d’éligibilité au PTZ : être primo-accédant

Le prêt à taux zéro est réservé aux acheteurs qui veulent acquérir leur première résidence principale : les primo-accédants.
Plus précisément, il faut ne jamais avoir été propriétaire de sa résidence principale, ou ne pas l’avoir été au cours des 24 derniers mois. On peut donc souscrire à un PTZ si on est propriétaire d’un logement acheté dans le cadre d’un investissement locatif.

Critères d’éligibilité au PTZ relatifs au plafond de revenus

L’obtention d’un PTZ se fait sous conditions de ressources. Ainsi, les revenus du foyer fiscal de l’emprunteur ne doivent pas dépasser certains plafonds, fixés en fonction de différentes zones d’habitation (zonage A, B, C). Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Par exemple, pour un PTZ demandé en 2023, il faut regarder le revenu fiscal de référence de 2021 sur l’avis d’imposition reçu en 2022.

Les plafonds de revenus pour l’octroi d’un Prêt à Taux Zéro dépendent de la composition du foyer. Ainsi, le plafond de revenus augmente en même temps que le nombre de personnes comprises dans le foyer (y compris les personnes à charge) augmente : 

Lors de l’étude d’une demande de prêt à taux zéro, la banque étudie le revenu plancher des emprunteurs. Il s’agit du coût total de l'opération d’acquisition divisé par 9. Ainsi, l’établissement bancaire retient le chiffre le plus élevé entre cette somme et le RFR pour déterminer l’éligibilité au PTZ. D’après l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), ce plancher permet d’éviter l’octroi d’un trop grand avantage à un emprunteur dont les ressources auraient augmenté fortement entre l’année de référence et le jour de sa demande de crédit.

Les situations exceptionnelles dans lesquelles on peut être éligible au PTZ

Nous avons vu plus haut que seuls les primo-accédants pouvaient être éligibles au PTZ. Il existe cependant quelques cas particuliers dans lesquels on peut souscrire à un PTZ alors qu’on a déjà été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

• Lorsqu’on a seulement l’usufruit ou la nue-propriété de sa résidence principale (et non la pleine propriété) ;
• Lorsque le propriétaire ou un des occupants du logement est en situation de handicap, titulaire d’une carte mobilité inclusion portant la mention “invalidité” ou une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie.
• Lorsque le propriétaire ou un des occupants est bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
• Lorsque le précédent logement a été rendu inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique et que la demande de prêt a été formulée dans les 2 ans suivant l’arrêté qui a constaté le sinistre.

Les critères d’éligibilité du PTZ liés au logement

Au-delà du patrimoine ou des revenus de l’emprunteur, l’octroi d’un prêt à Taux Zéro dépend également de différents critères liés à l’emplacement, l’usage et la nature du bien.

▶ Éligibilité au PTZ et zonage ABC

Si le PTZ est accessible sur l’ensemble du territoire, la région d’achat fait partie des critères à prendre en compte pour définir l’éligibilité d’un emprunteur. Comme vu précédemment, l’octroi d’un PTZ est soumis à des conditions de revenus et de composition du ménage, dont les plafonds varient en fonction du zonage A, B, C. Ainsi, un emprunteur ne sera pas soumis aux mêmes plafonds d’éligibilité en fonction de la zone où il achète.

Créé en 2003, le zonage ABC permet de classer les communes françaises en zones définies en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, soit la tension du marché immobilier. Les zones A et A bis correspondent aux zones les plus tendues, comme la capitale, la Côte d’Azur, et certaines grandes agglomérations où les prix sont très élevés. Les zones B1 et B2 regroupent d’autres grandes villes aux prix élevés ainsi que les DOM et la Corse, et la zone C correspond au reste du territoire, là où le marché n’est pas forcément considéré comme tendu. 

Les zones les plus tendues sont ainsi soumises aux plafonds les moins restrictifs pour prendre en compte l’état du marché immobilier ainsi que les revenus moyens dans ces zones.

▶ Éligibilité au PTZ et résidence principale

Un PTZ ou PTZ+ doit obligatoirement servir à financer l’achat d’une résidence principale. La résidence principale se définit comme le domicile dans lequel l’emprunteur vit la majeure partie de l’année, soit plus de 8 mois par an. Cette condition reste valable pendant les 6 premières années du prêt à taux zéro : pendant ce délai, le logement ne peut être occupé comme une résidence secondaire où être loué. Après 6 ans, le propriétaire peut disposer du logement comme bon lui semble.

▶ Éligibilité au PTZ : immobilier neuf ou ancien ?

Pour beaucoup d’emprunteurs, le PTZ sert uniquement à financer la construction ou l’achat d’un logement neuf. Pourtant, un prêt à taux zéro peut également servir à financer l’achat d’un logement ancien ! Pour cela, il faut que le logement nécessite d’importants travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration (assainissement, modernisation, aménagement de surfaces habitables…).

L’éligibilité au PTZ dans le neuf ou dans l’ancien : ce qui change 

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons listé les principales différences entre un PTZ dans l’immobilier ancien et un PTZ dans l’immobilier neuf.

▶ L'éligibilité au prêt à taux zéro pour un logement ancien

L’acquisition d’un logement ancien peut se faire grâce à un PTZ à certaines conditions : 

• Le bien immobilier acquis doit se situer en zone B2 ou C. Il n’est plus possible d’acheter dans l’ancien avec un PTZ en zones A, A bis ou B1.
• Le logement doit présenter d’importants travaux de rénovation, représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération, achat et travaux compris. Par exemple, pour un achat de 300 000 euros, le montant des travaux doit être au minimum de 75 000 euros pour représenter 25 % du coût total de l’opération.

Une attestation sur l’honneur ainsi que des devis relatifs aux travaux projetés seront demandés. Depuis 2020, ces travaux doivent permettre d’atteindre une certaine performance énergétique : la consommation annuelle d’énergie doit être inférieure à 331 kWh/m2 après travaux. Cela exclut les logements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) portant une étiquette F ou G, les fameuses “passoires thermiques”.

L’emprunteur dispose de 3 ans à compter de l’octroi du PTZ pour réaliser ou faire réaliser l’intégralité des travaux, sauf prolongation liée à des circonstances exceptionnelles (force majeure, décès de l’emprunteur, litige avec l’entreprise de travaux, etc.).

Le PTZ dans l’ancien permet de financer 40 % du coût total de l’opération en zone B2 et C. Les plafonds de revenus et de coût de l’opération restent inchangés.

▶ Éligibilité au prêt à taux zéro pour un logement neuf

Le prêt à taux zéro permet d’acquérir un logement neuf dans toutes les zones :  A, A bis, B1 et B2 et C. À partir du 1er janvier 2024, les achats de maisons individuelles neuves seront exclus de ce dispositif.

Le logement neuf doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux. Les futurs retraités peuvent louer le bien jusqu’au départ en retraite si celui-ci est prévu au cours des 6 ans qui suivent l’octroi du prêt à taux zéro.

La part de financement de l’opération par un PTZ varie selon les zones concernées. Ainsi, l'achat d’un logement neuf peut être financé par un PTZ à : 

• 40 % en zone A, A bis, et B1 ;
• 20 % en zone B2 et C.

Les critères d’éligibilité du PTZ relatifs à l’opération et au crédit 

Les critères d’éligibilité du PTZ concernent essentiellement l’emprunteur et le bien qu’il envisage d’acheter. Mais ils doivent également respecter certains critères relatifs à l’opération immobilière en soit, comme son coût total et ses modes de financement.

▶ Respecter le plafond du coût total de l’opération pour être éligible au PTZ

Si le PTZ est soumis à des plafonds de revenus, il est également soumis à un plafond de coût total de l’opération, puisque son montant est calculé sur ce dernier. Suivant les cas (achat neuf ou ancien, zonage ABC) le montant d’un PTZ peut être de 20 ou 40 % du coût total de l’opération. 

Comme les revenus maximum, le coût total maximal de l’opération financée par un PTZ varie en fonction de la zone et de la composition du ménage : 

▶ Éligibilité au PTZ et demande de crédit immobilier classique

Le crédit à taux zéro est toujours un prêt complémentaire. Il ne peut être le seul moyen de financement d’une acquisition immobilière, ni même constituer le principal prêt par rapport aux autres crédits d’une durée supérieure à 2 ans. Il doit forcément être complété par un ou plusieurs autres prêts immobiliers censés financer la majeure partie de l’opération.

Un PTZ peut ainsi être complété par  : 

• Un prêt immobilier classique,
• Un prêt d’accession sociale (PAS),
• Un prêt conventionné (PC),
• Un prêt social de location-accession (PSLA),
• Un prêt Action logement,
• Un prêt épargne logement (PEL),
• Un prêt aidé local, etc.

Dans ce cas, un lissage des prêts permet de bénéficier d’une mensualité unique tout au long du remboursement de l’ensemble des crédits.