L’assurance propriétaire non-occupant : définition et cadre juridique

Il n’y a pas que l’assurance habitation pour se protéger des sinistres qui peuvent toucher un logement ! Le propriétaire d’un logement, même lorsqu’il ne l’occupe pas, doit aussi protéger son bien contre certains risques : c’est le rôle de l’assurance propriétaire non-occupant, aussi appelée PNO.

Qu’est-ce qu’une assurance propriétaire non-occupant ?

L’assurance propriétaire non-occupant est une assurance dédiée à protéger un logement et son propriétaire contre des risques précis. Que le bien soit vide ou meublé, vacant ou loué, cette assurance aux garanties spécifiques permet de protéger son bien immobilier, ses voisins et soi-même en cas de sinistre. 

Quels biens peuvent être couverts par une assurance PNO ?

Tous les biens immobiliers pouvant servir d’habitation peuvent être couverts par une assurance propriétaire non-occupant. Il peut aussi bien s’agir d’une maison ou d’un appartement, et même d’un mobil-home. L’assurance PNO peut également concerner les annexes du logement, comme les caves et les garages. L’assurance PNO peut aussi bien concerner un logement vide qu’un logement meublé. Dans ce cas-là, les meubles et équipements présents dans l’appartement peuvent aussi être couverts par l’assurance.

Est-ce que l’assurance PNO convient pour une résidence secondaire ? 

L’assurance propriétaire non-occupant est dédiée aux biens qui ne sont jamais occupés par leur propriétaire, qu’ils soient vacants, loués, ou occupés à titre gratuit par une tierce personne. Elle ne peut donc être employée pour assurer une résidence secondaire, puisque celle-ci peut être occupée par son propriétaire une ou plusieurs fois par an.

En termes d’assurance, une résidence secondaire n’est pas considérée comme un logement non-occupé puisque son propriétaire peut y séjourner ponctuellement. Elle doit faire l’objet d’un contrat d’assurance habitation spécifique ou d’une garantie annexe de l’assurance habitation de la résidence principale.

Une assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ? 

Une assurance PNO est une protection indispensable pour un propriétaire. Cependant, elle n’est pas forcément obligatoire : cela dépend du fait que le bien appartienne à une copropriété ou non.

Si le bien est en copropriété

La souscription d’une assurance PNO est obligatoire pour les biens situés dans une copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison dans une résidence. Cette obligation a été introduite par la loi ALUR de 2015 pour imposer au minimum une garantie responsabilité civile aux propriétaires de ce type de bien. Cela leur permet notamment d’être couvert en cas de sinistre causé par son logement, comme un dégât des eaux ou un incendie. 

Si le bien n’est pas en copropriété

Pour les biens qui ne font pas partie d’une copropriété, soit les maisons individuelles, l’assurance PNO n’est pas obligatoire. On considère alors que le bien ne peut pas causer de dommages à d’éventuels voisins et qu’il n’est pas forcément nécessaire de l’assurer. Mais le rôle de l’assurance propriétaire non-occupant n’est pas seulement de protéger le propriétaire contre les dommages que pourraient causer son bien à ses voisins : c’est aussi un bon moyen de protéger votre bien des dégradations et des sinistres extérieurs.

À quoi sert une assurance Propriétaire non-occupant ? 

Une assurance propriétaire non-occupant permet de protéger le propriétaire d’un bien contre plusieurs risques, à commencer par les sinistres qui peuvent être causés par son logement. C’est la raison pour laquelle une PNO contient toujours au moins une garantie responsabilité civile. Mais cette assurance permet également de se prémunir de différents risques, que ce soit pendant des périodes de location ou de vacances.

Protéger son bien des risques matériels 

De la même manière qu’une assurance PNO vous protège en cas de dégât des eaux ou d’incendie qui se serait propagé à partir de votre logement, cette assurance vous protège également des sinistres causés par les autres copropriétaires. Elle peut aussi vous protéger en cas de sinistre causé par une personne ou un élément extérieur à la copropriété, comme une dégradation volontaire, un vol ou une catastrophe naturelle.

Protéger son bien dans le cadre d’une location

Dans le cadre d’une location, une assurance propriétaire occupant permet de couvrir les risques qui ne seraient pas couverts par l’assurance habitation du locataire (qui est obligatoire en toute circonstance). Elle permet aussi de se prémunir des éventuelles dégradations causées directement par le locataire, et peut inclure une garantie spécifique contre les loyers impayés.

Quelles sont les garanties habituellement comprises dans une PNO ? 

À l’image d’une assurance multirisques habitation, une assurance propriétaire non-occupant permet de se protéger contre différents sinistres. Différentes garanties sont alors proposées pour personnaliser son contrat.

La garantie responsabilité civile : une garantie obligatoire

Comme évoqué plus haut, la garantie responsabilité est une garantie obligatoire, comprise dans tous les contrats d’assurance propriétaire non-occupant. Elle permet d’être couvert en cas de préjudice causé par le logement en période de vacances, ou en cas de sinistre qui n’est pas couvert par l’assurance habitation du locataire.

Les garanties communes

Une assurance propriétaire non-occupant contient généralement une couverture multirisque, qui offre une couverture en cas de sinistre dans le logement qui ne serait pas causé par un locataire (vol, bris, dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle…). 

On retrouve aussi fréquemment des garanties qui offrent une couverture contre les risques locatifs, comme la garantie “troubles de jouissance” qui permet d’être couvert en cas de défaut d’entretien ou d’un vice de construction dans le logement.

Une garantie “recours des voisins et des tiers” permet également d’être couvert en cas de dommage causé aux voisins en cas de sinistre, ces dommages n’étant pas nécessairement couverts par l’assurance habitation du locataire (ou en période de vacance).

Bien que facultatives, ces garanties sont indispensables pour une bonne protection de son bien, qu’il soit loué ou non.

Les garanties complémentaires

Dans le cas d’une location en meublé, il peut être pertinent de souscrire à une garantie “biens mobiliers”, qui couvre l’ensemble des meubles et équipements compris dans le logement. 

Il est enfin possible de souscrire à une garantie “loyers impayés” pour être couvert en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Cette garantie peut être complétée par une couverture contre les dégradations causées par le locataire, qui permet de se faire rembourser les frais de réparation engendrés par ces réparations. À noter que le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir ces frais.

Combien coûte une assurance Propriétaire non-occupant ? 

Comme tout contrat d’assurance, le prix de votre assurance PNO peut varier selon différents critères, en plus des garanties souscrites.
Le montant des cotisations dépend d’abord de plusieurs critères liés au logement : 

• sa localisation (commune, quartier)
• sa surface ;
• sa nature : maison, appartement, duplex ;
• sa situation : son étage ou son emplacement dans la copropriété
• s’il est meublé ou non.

Selon le type de logement, les cotisations exigées peuvent ainsi grandement varier. Une maison ou un appartement situé en rez-de-chaussé sera forcément plus cher à assurer, les risques de vols et de dégradation étant plus élevés. Si vous souhaitez aussi assurer les meubles compris dans votre location meublée, cela vous coûtera forcément plus cher que d’assurer un logement loué vide.

Le coût de l’assurance propriétaire non-occupant peut aussi dépendre de différents critères liés à son occupation :

• le taux d’occupation ;
• s’il est loué ou occupé à titre gratuit ;
• le montant du loyer...

Le taux d’occupation est un critère très important, un logement restant vacant pendant de longues périodes présente un plus grand risque.

Bien entendu, plus les garanties souscrites sont nombreuses, plus le montant des cotisations sera élevé. On considère ainsi qu’une garantie loyers impayés coûte entre 2 et 5 % du montant annuel du loyer.