Le contexte de la naissance de la loi Pinel

Mise en place le 1er janvier 2013 par Cécile Duflot, alors Ministre du Logement, la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel le 1er septembre 2014.
Par ces modifications, Sylvia Pinel, Ministre du Logement, souhaitait élargir le champ d’application de la loi, aussi bien pour les investisseurs que pour les locataires.

Les dispositifs incitatifs sont appelés à évoluer en fonction des besoins et des impératifs politiques. La loi Duflot a succédé à la loi Scellier, la loi Pinel succède à la loi Duflot, la loi Pinel est modifiée et donne naissance à une version nommée Pinel+. Chaque gouvernement prend en compte les impératifs du logement et tente de trouver l’équilibre entre dispositif fiscal et rentrées financières pour l’État.

Très critiquée par les professionnels de l’immobilier et les investisseurs, la loi Duflot ne semblait pas totalement adaptée à l’investissement locatif. La loi Pinel vise à corriger les points contestés, et également à accroître la flexibilité de ce moyen de défiscaliser.
La loi Pinel n’offre pas plus de réduction d’impôt mais assouplit les modalités pour le propriétaire investisseur. La principale critique faite à l’encontre de la loi Duflot concernait en effet sa rigidité et ses conditions de mise en œuvre. 

L’investisseur immobilier peut vouloir profiter de réduction d’impôt mais pas à n’importe quel prix : une flexibilité plus importante devait être apportée au dispositif fiscal. C’est le rôle de la loi Pinel. 

Dispositif Duflot ou dispositif Pinel, certains points ne changent pas : 

• la possibilité d’investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt ; 
• le principe de plafonnement des loyers, des ressources du locataire, d’une durée d’engagement minimale, d’un plafond de coût de l’investissement locatif.

Les changements apportés avec la loi Pinel

Plusieurs modifications importantes ont accompagné la transformation de la loi Duflot en loi Pinel.

• Tout d’abord, le grand changement de la loi Pinel est la possibilité de louer son ou ses logements à sa famille (ascendants ou descendants), à condition que ce proche ou ces proches remplissent les conditions de ressources,
• Pour plus de flexibilité et d’ouverture, les zones éligibles ont été élargies,
• Si avec la loi Duflot le taux de réduction d’impôts était toujours de 18 %, avec Pinel il est devenu variable selon la durée de location choisie par le bailleur,
• Dans ce sens, la durée était fixée à 9 ans. Avec la loi Pinel elle est dorénavant variable : 6, 9 ou 12 ans.

​Pour compléter ces modifications, les plafonds de loyers ont été revus à la baisse, tandis que les plafonds de ressources des locataires ont, eux, été revus à la hausse. Ces plafonds de ressources et de loyer sont périodiquement modifiés en fonction de l’inflation, de la demande et des priorités politiques.

Enfin, l’avantage fiscal est désormais calculé sur la totalité du montant investi dans une SCPI.

Tableau récapitulatif des différences entre loi Duflot et loi Pinel

Le prix d’achat d’un bien immobilier en loi Pinel est limité à 300 000 € soit un prix limité à 5 500 € par m². Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition et tient compte de la durée d’engagement.