S’il s’agit de deux lois d’investissement locatif, la loi Pinel se différencie de la loi Duflot sur un certain nombre de points. Ou plutôt, elle adapte et corrige certaines conditions et avantages du premier dispositif de défiscalisation. Quelles différences entre ces 2 lois ? Réponse.

Le contexte de la naissance de la loi Pinel

Mise en place le 1er janvier 2013 par Cécile Duflot, alors Ministre du Logement, la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel le 1er septembre 2014.
Par ces modifications, Sylvia Pinel, Ministre du Logement, souhaitait élargir le champ d’application de la loi, aussi bien pour les investisseurs que pour les locataires.

Les dispositifs incitatifs sont appelés à évoluer en fonction des besoins et des impératifs politiques. La loi Duflot a succédé à la loi Scellier, la loi Pinel succède à la loi Duflot, la loi Pinel est modifiée et donne naissance à une version nommée Pinel+. Chaque gouvernement prend en compte les impératifs du logement et tente de trouver l’équilibre entre dispositif fiscal et rentrées financières pour l’État.

Très critiquée par les professionnels de l’immobilier et les investisseurs, la loi Duflot ne semblait pas totalement adaptée à l’investissement locatif. La loi Pinel vise à corriger les points contestés, et également à accroître la flexibilité de ce moyen de défiscaliser.
La loi Pinel n’offre pas plus de réduction d’impôt mais assouplit les modalités pour le propriétaire investisseur. La principale critique faite à l’encontre de la loi Duflot concernait en effet sa rigidité et ses conditions de mise en œuvre. 

L’investisseur immobilier peut vouloir profiter de réduction d’impôt mais pas à n’importe quel prix : une flexibilité plus importante devait être apportée au dispositif fiscal. C’est le rôle de la loi Pinel. 

Dispositif Duflot ou dispositif Pinel, certains points ne changent pas : 

  • la possibilité d’investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt ; 
  • le principe de plafonnement des loyers, des ressources du locataire, d’une durée d’engagement minimale, d’un plafond de coût de l’investissement locatif.

Les changements apportés avec la loi Pinel

Plusieurs modifications importantes ont accompagné la transformation de la loi Duflot en loi Pinel.

  • Tout d’abord, le grand changement de la loi Pinel est la possibilité de louer son ou ses logements à sa famille (ascendants ou descendants), à condition que ce proche ou ces proches remplissent les conditions de ressources,
  • Pour plus de flexibilité et d’ouverture, les zones éligibles ont été élargies,
  • Si avec la loi Duflot le taux de réduction d’impôts était toujours de 18 %, avec Pinel il est devenu variable selon la durée de location choisie par le bailleur,
  • Dans ce sens, la durée était fixée à 9 ans. Avec la loi Pinel elle est dorénavant variable : 6, 9 ou 12 ans.

​Pour compléter ces modifications, les plafonds de loyers ont été revus à la baisse, tandis que les plafonds de ressources des locataires ont, eux, été revus à la hausse. Ces plafonds de ressources et de loyer sont périodiquement modifiés en fonction de l’inflation, de la demande et des priorités politiques.

Enfin, l’avantage fiscal est désormais calculé sur la totalité du montant investi dans une SCPI.

Bon à savoir

Où investir avec la loi Pinel ou la loi Duflot ?
La loi Duflot permettait un achat dans les zones A, ABis, B1 et B2. Lors de son vote en 2014, la loi Pinel ajoute la zone C. Puis, en 2018, le dispositif Pinel est à nouveau limité aux seules zones A, Abis et B1. Depuis 2021, un test de régionalisation Pinel est en place en Bretagne : c’est le préfet qui détermine les communes, les plafonds de loyer et de ressources. 
Enfin, il faut savoir que depuis 2013, les communes au sein de chaque zone ont largement évolué.

Tableau récapitulatif des différences entre loi Duflot et loi Pinel

 Loi DuflotLoi Pinel
Taux de réduction d’impôt maximum18%12 % + 6% + 3%
Soit 21% maximum
Durée de location9 ans6, 9 ou 12 ans
Location aux ascendants / descendantsNonOui
Plafonds de loyersOuiOui
Plafonds de ressourcesOuiOui
Zones d’éligibilitéZones A, A bis, B1LOI PINEL prorogée jusqu’au 31/12/2021
pour les zones A, Abis et B1.
B2 est supprimé.

Le prix d’achat d’un bien immobilier en loi Pinel est limité à 300 000 € soit un prix limité à 5 500 € par m². Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition et tient compte de la durée d’engagement.

Bon à savoir

La loi Pinel est finalement prolongée jusqu’en 2024. Toutefois, le taux de réduction d’impôt diminue pour les années 2023 et 2024. En parallèle, un dispositif de maintien des taux initiaux (appelé PINEL +) est possible et soumis à de nombreuses conditions de performance énergétique et de localisation du bien immobilier acquis.

À retenir
  • Bien qu’elles soient toutes deux des lois d’investissement locatif, la loi Pinel et la loi Duflot sont différentes.
  • La loi Pinel est une modification de la loi Duflot, visant à corriger et rendre plus flexibles certains avantages et conditions, pour les investisseurs comme pour les locataires.
  • Le changement le plus notable apporté par la loi Pinel est la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants.
  • Par ailleurs, le propriétaire choisit désormais la durée de location de son logement, et son taux de réduction d’impôt dépend de cette durée de location.
  • Pour plus de flexibilité, les zones d’éligibilité ont été élargies, les plafonds de loyers revus à la baisse et ceux de ressources du locataire revus à la hausse.
  • La loi Pinel est appelée à durer 10 ans avec une diminution progressive des taux de réduction d’impôt pour les dernières années.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
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