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Le prêt locatif intermédiaire

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est un prêt préférentiel destiné à financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif ainsi que leurs travaux d’amélioration. Le bien est destiné à être loué à une famille dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social (HLM ou PLA) et trop faibles pour louer un logement à loyer libre.

Les grandes caractéristiques

  • L’emprunteur s’engage à louer le logement nu pendant une durée égale à celle du prêt, et comprise impérativement entre 9 ans et 30 ans.
  • L’investisseur s’engage sur un loyer plafonné et un plafond de ressources du locataire.
  • Le PLI est un prêt pour investisseur qui n’ouvre pas droit à une subvention de l’État ni à aucun avantage fiscal.

Fonctionnement

Le PLI permet de financer :

  • L'achat ou la construction d'un logement neuf (y compris l'achat du terrain)
  • L'acquisition d'un logement vacant et son amélioration (les travaux doivent représenter au moins 15 % du prix de l'acquisition).
  • La transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements.
  • La réalisation de dépendances des immeubles ou des logements destinés à la location (garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes).

Les opérations PLI sont possibles sans autorisation administrative préalable sauf pour la zone C où un accord de la direction départementale de l’Équipement est requis.

Pendant toute la durée de location obligatoire, les logements financés par un PLI ne peuvent être transformés en locaux commerciaux ou professionnels, affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière, utilisés comme résidence secondaire ou occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.

Les plafonds de loyer sont actualisés chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction moyen enregistré l'année précédente. Ils sont exprimés par m2 de surface utile :

2020 Zone A bis en euros Zone A en euros Zone B1 en euros Zone B2 en euros Zone C en euros
Plafond de loyer par m² 17,43 12,95 10,44 9,07 9,07

Les plafonds de ressources des locataires sont réévalués au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l'indice mensuel INSEE des prix de la consommation.

Composition du ménage du locataire Zone A bis en euros Zone A en euros Zone B1 en euros Zone B2 en euros Zone C en euros
Personne seule 38 465 38 465 31 352 28 217 28 217
Couple 57 489 57 489 41 868 37 681 37 681
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 361 69 105 50 349 45 314 45 314
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 976 89 776 60 783 54 705 54 705
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 107 053 97 991 71 504 64 354 64 354
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 120 463 110 271 80 584 72 256 72 256
Personne à charge supplémentaire + 13 421 + 12 286 + 8 990 + 8 089 + 8 089

Montant et durées

Le PLI peut financer la totalité de l'opération immobilière (pas de quotité maximale de financement) et peut être complété par d'autres prêts immobiliers ou subventions tels que le prêt 1% employeur, les subventions des collectivités locales, les subventions de l'ANAH, les subventions de l'Etat pour surcharge foncière en Ile-de-France.

Aucun montant minimum n’est prévu par la réglementation. En pratique, c’est souvent 10 % minimum du prix de revient de l’opération.

La durée du prêt locatif intermédiaire est de 30 ans maximum. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre 50 ans. Si le bénéficiaire du prêt est un organisme visé par l‘article 279-0 bis A du CGI (TVA à 10 %) et que le logement est en zone A ou B1, la durée maximale du prêt PLI est alors de 35 ans.

Avantages et Inconvénients

Ce prêt dispose de plusieurs avantages. Les souscripteurs peuvent financer leur opération à 100 % et obtenir le PLI pour une durée allant jusqu’à 30 ans.
En revanche, contrairement au prêt locatif social, il n’existe pas d’avantages fiscaux particuliers.

A retenir

  • Le prêt locatif intermédiaire permet de financer l’intégralité d’un investissement locatif sur une durée longue.
  • En contrepartie, l’investisseur s’engage sur un plafond de loyer et de ressources de ses locataires.

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