Qu'est-ce qu'une franchise lors d'un prêt immobilier ?

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut demander un délai de remboursement différé de son crédit. Ainsi, il bénéficie d’une période supplémentaire pour s’acquitter de sa première mensualité. On appelle cette période de différé « franchise ».

La franchise en prêt immobilier s’applique essentiellement lorsque le bien acheté avec la somme empruntée n’est pas habitable dans l’immédiat. C’est par exemple le cas d’un logement ancien qui nécessite des travaux. En faisant une demande de franchise auprès de sa banque, l’emprunteur peut reporter sa première échéance pour gagner de la trésorerie. 

La durée de la franchise dépend du type de bien :

• logement ancien nécessitant des travaux : la franchise ne doit pas dépasser 6 mois ;
• programme neuf dont la livraison est prévue après plusieurs mois ou années : la durée de la franchise court jusqu’à la remise des clés.

Quand peut-on bénéficier de la franchise de crédit immobilier ?

La franchise est uniquement réservée à l’acquisition de biens avec travaux. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, il est toujours possible de demander une franchise auprès de sa banque. Cette période de différé concerne aussi bien l’achat de résidence principale qu’un investissement locatif. 

Les achats dans le neuf

Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.

Les achats dans l’ancien

Certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. Là encore, il peut se passer plusieurs mois pour que le logement soit parfaitement habitable. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie.

L’investissement locatif

La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires. Dans ce cas particulier, la durée de franchise autorisée par les banques n’excède pas 6 mois.

Quels sont les avantages et les inconvénients des franchises ?

La franchise en crédit immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Le premier étant la possibilité de rembourser les mensualités une fois les travaux terminés. Mais en quoi est-ce bénéfique pour l’emprunteur ?
Grâce à la franchise, vous ne cumulez pas les charges suivantes :

• La mensualité du prêt pour le logement en question ;
• Les coûts éventuels attachés au précédent logement (crédit, loyer…).

Autre avantage de la franchise : elle vous permet de remettre à flot votre trésorerie lorsque vos travaux sont terminés avant la date prévue. En effet, vous disposez d’un laps de temps durant lequel vous profiterez des atouts de la franchise sans dépenser de l’argent. Grâce à ce délai, vous pouvez préparer votre trésorerie pour le remboursement de votre emprunt.

Bien que la franchise vous libère de plusieurs charges, elle s’accompagne toutefois d’un inconvénient majeur. Concrètement, le remboursement différé du crédit immobilier implique l’ajout des intérêts intercalaires au coût total de votre emprunt. 

N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner. Les équipes de CAFPI restent à votre disposition pour vous conseiller dans vos démarches, que ce soit en ligne ou en agence.

Qu’entend-on par « intérêts intercalaires » ?

Le remboursement d’un crédit immobilier est encadré par la loi. Lorsque les fonds sont entièrement débloqués, la légalisation en vigueur prévoit une période minimale de 30 jours pour prélever la première mensualité de remboursement.

Il arrive que l’établissement bancaire propose un échéancier dans lequel un premier remboursement est prévu dans cet intervalle de 30 jours. Dans ce cas, le premier prélèvement devra être décalé au moins suivant. 

Ce décalage n’est pas sans conséquence sur le montant total des intérêts de remboursement. En effet, celui-ci sera calculé sur la base du nombre de jours entre le commencement du remboursement et le premier prélèvement. 
Ces intérêts viendront s’appliquer sur le premier prélèvement, ce qui augmentera inévitablement le montant prévu initialement dans l’échéancier. Pour un emprunt à taux fixe, le prélèvement de ce montant s’effectue une seule fois pour unifier les mensualités restantes.

Si l’emprunteur n’a pas encore reçu la totalité des fonds, il devra régler uniquement les intérêts de remboursement de l’argent effectivement perçu. Ces intérêts sont dits « intérêts intercalaires ». Quant au remboursement du capital, il interviendra après le versement de l’intégralité des fonds.
 

Différence entre franchise partielle et totale ?

La capacité de remboursement de chaque emprunteur varie selon ses revenus. C’est pourquoi les banques autorisent une franchise partielle ou totale selon les préférences de leurs clients :

• Franchise partielle : le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû.
• Franchise totale : il ne paie ni les intérêts ni le capital, sauf l’assurance de prêt immobilier.

La principale différence entre ces deux types de franchise concerne la gestion des intérêts intercalaires. Autrement dit, les intérêts qui s’appliquent sur les fonds débloqués avant la prise en possession définitive des lieux.

À qui s’adresse la franchise partielle ?

La franchise partielle s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent réduire au maximum leurs charges avant la livraison définitive du logement. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Pourquoi opter pour la franchise totale ?

Pour faciliter la gestion de votre trésorerie, la franchise totale est une solution intéressante. Elle vous donne la possibilité de payer les intérêts intercalaires soit :

• En une seule fois lors de la livraison effective du logement ;
• En les ajoutant au coût total du crédit.

Dans les deux cas, la franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités.
Qu’à cela ne tienne, le choix du type de franchise dépend de vos besoins. Si vous souhaitez avoir plus de souplesse en matière de trésorerie, la franchise totale sera plus avantageuse. Inversement, la franchise partielle se présente comme une meilleure option si votre besoin est axé sur les liquidités.

La franchise en pratique

Le remboursement différé peut être interprété de deux manières selon les établissements bancaires. Soit la période de différé s’ajoute à la durée totale, soit elle est déduite de celle-ci. 

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier souscrit pour une durée totale de 25 ans. La franchise prévue est de 6 mois. 
Pour certains organismes de crédit, il y aura deux phases :

• Une période de différé de 6 mois ;
• 24 ans et demi d’amortissement.

Chez d’autres établissements, on notera les deux phases suivantes :

• Un délai de remboursement différé de 6 mois ;
• 25 ans d’amortissement.

Pour éviter les mauvaises surprises, renseignez-vous au préalable sur les offres de franchise en crédit immobilier.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier tel que CAFPI ?

Passer par une société de courtage en crédit immobilier comme CAFPI présente plusieurs atouts :

• Réduction du coût du crédit : nous vous proposons les meilleurs taux du marché pour réduire le coût total de votre emprunt. En effet, nos conditions financières sont beaucoup plus intéressantes ;
• Gain de temps : il n’est pas toujours évident de se déplacer d'une banque à l’autre pour trouver l’offre de crédit immobilier adaptée à ses besoins. Chez CAFPI, nos équipes comparent à votre place les établissements de crédit pour choisir les meilleures offres ;
• Accompagnement sur mesure : CAFPI met à votre disposition un expert en courtage de crédit immobilier pour vous conseiller sur le type de crédit et la durée appropriés. Il vous accompagne également dans l’obtention des meilleures conditions et dans le montage financier.

En plus des aides précieuses de nos experts, vous pouvez utiliser nos simulateurs en ligne pour trouver le crédit adapté à vos besoins. Nos outils sont gratuits et vous permettent par exemple de calculer :

• votre capacité d’emprunt ;
• le montant à emprunter ;
• les mensualités ;
• les frais de notaire.