Frais de dossier de prêt immobilier : le guide complet

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles - Mis à jour le 10/06/2024
6 min de lecture
Frais de dossier de prêt immobilier : le guide complet Frais de dossier de prêt immobilier : le guide complet

Vous êtes à la recherche d’un crédit immobilier ? Vous souhaitez vous renseigner sur les différents frais liés à l’obtention d’un crédit et vous aimeriez en savoir plus sur les frais de dossiers ? Vous êtes au bon endroit ! 
Les frais de dossier, comme leur nom l’indique, sont des frais facturés par la banque pour l’étude de votre dossier emprunteur. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt et peuvent varier d’une banque à l’autre, et même être négociés. Ils entrent dans le calcul du TAEG, et peuvent avoir un impact important sur le coût total du crédit. Il ne faut donc pas les prendre à la légère !
Définition, rôle, montant, négociation, paiement, les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir sur les frais de dossier d’un prêt immobilier.

L'essentiel à retenir
  • Les frais de dossier sont des frais exigés par les banques pour rémunérer le travail d’analyse de votre dossier emprunteur. Ils sont intégrés au calcul du TAEG, soit au coût total du crédit.
  • Ces frais correspondent en moyenne à 1 % du montant emprunté, avec un montant généralement compris entre 500 et 1500 €.
  • Les frais de dossier sont à différencier des frais de courtage, qui servent à rémunérer le courtier pour son travail de recherche et de comparaison des offres de crédit.
  • Il est possible de négocier les frais de dossier d’un crédit, voire d’être exonéré de ces frais. Pour ce faire, il faut avoir un bon profil emprunteur. L’aide d’un courtier est un vrai plus pour négocier les frais de dossier de son crédit immobilier.
  • Le paiement des frais de dossier a lieu en amont, grâce à l’apport personnel, ou lors de la première échéance. Ils ne sont exigés que lors de la signature d’une offre de prêt.

Qu'est-ce que les frais de dossier dans un prêt immobilier ? 

Les frais de dossier sont des frais appliqués par les banques pour l’étude du dossier de prêt d’un emprunteur. Ils permettent de rémunérer la banque pour le travail d’analyse effectué sur les différentes pièces justificatives, qui permet de vérifier les différentes informations fournies et la cohérence du profil de l’emprunteur avec son projet immobilier.

L’étude du dossier consiste en effet à une analyse approfondie de chaque pièce, en croisant par exemple les bulletins de salaire avec les avis d’imposition et les relevés de compte. La banque cherche à définir précisément vos capacités de remboursement afin de définir votre solvabilité et le risque que vous représentez pour elle. À partir de l’étude de votre dossier, elle peut ensuite vous proposer un financement adapté, avec un montage qui correspond à votre projet et des mensualités en adéquation avec vos revenus.

L’étude d’un dossier de prêt est donc un processus complexe, qui nécessite un travail important de la part des banques. Suivant la complexité de votre profil emprunteur, elles peuvent alors exiger des frais de dossier plus ou moins élevés, qui peuvent être négociés dans une certaine mesure.

Quel est le montant des frais de dossier pour un emprunt immobilier ?

Le montant des frais de dossier peut varier d’un projet à l’autre, d’une banque à l’autre, mais aussi en fonction du type de prêt souscrit. 

Les frais de dossier sont-ils obligatoires ? 

Si les frais de dossier sont très courants, ils ne sont pas obligatoires, et encore moins encadrés. Les banques peuvent donc les facturer ou non, et les fixer librement.

Quels sont les frais de dossiers appliqués aux différents types de prêts ? 

Dans le cadre d’un prêt aidé, les banques sont obligées de respecter certains plafonds imposés par l’État. Le Prêt Accession Sociale (PAS) et le Prêt Locatif Social (PLS), par exemple, sont soumis à des frais de dossier respectivement plafonnés à 500 et 700 €, quel que soit le montant du crédit. D’autres prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Épargne Logement (PEL) imposent que les frais de dossier soient offerts par les banques.

À part ces cas particuliers, les frais de dossier d’un prêt immobilier ne sont pas encadrés par la loi : ils peuvent donc être fixés librement par les banques.

Les frais de dossier d’un prêt immobilier “classique” sont définis au cas par cas, et peuvent être revus à la hausse comme à la baisse en fonction de la complexité de votre dossier. Ils peuvent représenter entre 0,5 et 1,5 % du montant du crédit, avec un seuil minimum autour de 500 € et un plafond maximum généralement fixé à 1 500 €.

Quels sont les frais de dossier appliqués par les banques ? 

Si les frais de dossiers peuvent varier d’un prêt à l’autre, toutes les banques n’appliquent pas la même politique quant au calcul et au plafonnement de ces frais. Cela peut même varier d’un établissement à l’autre, en fonction de la région où s’inscrit le projet d’achat. Il convient donc de bien comparer les frais affichés par les banques avant de vous lancer ! Lors de vos recherches, attention également à bien vérifier si le montant affiché est exprimé en HT ou TTC, car toutes les banques ne procèdent pas de la même manière. 

Les frais de dossier appliqués par les principales banques françaises

Pour vous aider à vous faire une idée du montant de ces frais, voici, à titre indicatif, les frais de dossiers TTC moyens appliqués par les principales banques françaises : 

BanquesMontant des frais de dossier
Banque Populaire500 € environ
Banque PostaleEnviron 1 % du montant du prêt, entre 100 et 1000 €
BNP ParibasEnviron 1 % du montant du prêt
Crédit MutuelEnviron 1 % du montant du prêt, avec minimum de 300 €
Caisse d’ÉpargneEnviron 1 % du montant du prêt, avec minimum de 350 €
CICEnviron 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 400 €
Crédit Agricole1 % du montant du prêt, avec un minimum de 350 €
Crédit du NordEntre 500 et 1000 €
LCL1 % du montant emprunté avec un minimum de 350 €
Société Générale1 % du montant du prêt avec un minimum de 300 € et un maximum de 1 000 €

Est-ce que certaines banques proposent des frais de dossier réduits ou offerts ?

Comme les frais de dossier peuvent être fixés librement, il n’est pas rare de voir des banques proposer une réduction ou une exonération de ces frais. Il convient en effet de noter que les frais de dossier ne représentent en réalité qu’une petite partie de la rémunération des organismes prêteurs, qui se rémunèrent surtout grâce aux intérêts et à l’assurance groupe des prêts qu’ils accordent. Ainsi, les banques ont tout intérêt à attirer les nouveaux clients avec des frais de dossier réduits ou offerts : c’est un excellent moyen de gagner des parts de marché lorsque les taux sont élevés ! 

Bon à savoir

Certaines banques en ligne ne facturent pas de frais de dossier, à l’image de Fortuneo et Monabanq. 

Quelle différence entre les frais de dossier et les frais de courtage ?

Il n’est pas rare de confondre les frais de dossier avec les frais de courtage, le travail d’un courtier immobilier consistant, entre autres, au montage et à l’étude préalable du dossier de prêt. Pourtant, ce sont des frais très différents ! 

Comme évoqué plus haut, les frais de dossier sont des frais appliqués par la banque pour rémunérer le travail d’analyse d’un dossier emprunteur. Les frais de courtage, eux, correspondent à la rémunération du courtier immobilier lorsque ce dernier est sollicité pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Lorsque vous faites appel à un courtier immobilier et que vous obtenez un crédit par son intermédiaire, vous devez donc payer des frais de dossier ET des frais de courtage. Mais cela ne signifie pas pour autant que votre facture va doubler ! 

En faisant appel à un courtier immobilier CAFPI, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur votre crédit grâce à un taux d’intérêt négocié et des frais optimisés. Le travail d’analyse et de montage du dossier effectué par votre courtier constitue en effet un argument de taille pour négocier une réduction ou une exonération de vos frais de dossiers, surtout si vous avez un bon profil.

Quel est l’impact des frais de dossier sur le TAEG ? 

Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est un taux qui permet d’exprimer le coût total d’un crédit immobilier. Il prend ainsi en compte non seulement le taux nominal du crédit, mais aussi les autres dépenses comme le coût de l’assurance de prêt, les frais de garantie, les frais de courtage et les frais de dossier. Ces derniers ont donc un impact direct sur le TAEG d’un crédit !

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on utilise le TAEG pour comparer des offres de crédit, puisque cet indicateur permet de comparer le coût réel d’un emprunt. Cela permet d’avoir une vision plus globale de son crédit immobilier, et donc, de ne pas se faire influencer par un taux alléchant ou des frais de dossier réduits, qui ne signifient pas toujours un crédit moins cher. 

En réalité, l’impact des frais de dossier sur le TAEG va être plus ou moins important en fonction des taux d’emprunt pratiqués à l’instant T. Lorsque les taux sont bas (autour de 1 %), les frais de dossier peuvent représenter jusqu’à 2 % du coût total d’un crédit. Mais lorsque les taux atteignent 3 ou 4 %, les frais de dossiers ne représentent plus que 0,7 ou 0,8 % des dépenses engagées !

Comment négocier les frais de dossier de son emprunt ? 

Vous pouvez utiliser différentes stratégies pour tenter de négocier les frais de dossier de votre crédit immobilier.

La première, comme évoqué précédemment, consiste à faire appel à un courtier immobilier. Les courtiers immobiliers CAFPI disposent en effet d’un réseau de partenaires bancaires auprès desquels ils obtiendront plus facilement des réductions de taux et de frais de dossier que si vous étiez seuls. En plus, comme ils vous aident à monter votre dossier et effectuent une analyse préalable de vos pièces justificatives, ils ont un bon argument pour demander une baisse des frais de dossier. 

L’autre argument de taille, c’est la qualité de votre profil. En effet, qui dit bon profil dit un dossier de prêt plus facile à traiter ! Plus vous présentez des garanties à même de rassurer les banques (taux d’endettement faible, reste à vivre important, apport initial conséquent), moins elles passeront de temps à vérifier votre dossier, et plus elles seront enclines à réduire leur rémunération.

Enfin, l’autre possibilité est de faire jouer la concurrence ! Si vous avez obtenu plusieurs offres de prêt, vous pouvez jouer sur la différence entre les frais de dossiers exigés pour obtenir une réduction voire une exonération.

Enfin, gardez à l’esprit que votre marge de négociation dépend aussi des fluctuations du marché et des taux d’intérêt pratiqués. Il sera en effet plus facile de négocier des frais de dossier dans un contexte de taux élevés que de taux bas, d’autant plus si vous frôlez le taux d’usure. Les banques feront alors plus d’efforts pour vous aider à obtenir votre crédit.

Quelles sont les modalités de paiement des frais de dossier ?

Si les frais de dossier ne sont pas encadrés, leur paiement doit cependant répondre à certaines modalités, notamment en termes de délai. 

À quel moment paie-t-on les frais de dossier ? 

Les frais de dossier ne sont exigés par les banques qu’après la signature d’une offre de prêt. Cela signifie que vous n’êtes pas tenus de les payer si une banque a étudié votre dossier et vous a fait une offre de prêt que vous avez décliné ou que vous n’avez pas accepté dans un délai de 30 jours. 

Une fois l’offre de prêt acceptée, vous pouvez payer les frais de dossier en amont ou au moment du paiement de votre première échéance (voir plus bas).

Cas particulier : que se passe-t-il en cas de non-réalisation de la vente ?

Il se peut que pour une raison ou une autre, la vente pour laquelle vous avez souscrit à un crédit immobilier ne se réalise pas : rétractation du vendeur, atteinte portée au bien, cas de force majeure… Dans ce cas, si vous avez déjà accepté l’offre de crédit, la banque est en droit de vous demander de payer les frais de dossier, même lorsque le prêt n’est finalement pas mis en place.

Comment financer les frais de dossier de son prêt immobilier ?

Les frais de dossier d’un prêt immobilier peuvent être financés de différentes manières : 

  • Les frais de dossier sont payés lors du remboursement des premières échéances du crédit. Les premières échéances d’un crédit contiennent en effet une faible part du capital emprunté pour se concentrer uniquement sur les intérêts et autres frais.
  • Les frais de dossier sont payés comptant grâce à l’apport initial, avant le paiement de la première échéance. 

La marche à suivre dépend donc du montant de votre apport et des habitudes de la banque. Bien entendu, vous pouvez en discuter avec votre conseiller pour choisir la meilleure option ! 

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 10/06/2024 à 09:28
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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