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Vices cachés dans l'immobilier : tout ce qu'il faut savoir

Vous avez eu le coup de cœur sur un appartement ancien ? Vous avez acheté une maison mais quelques semaines plus tard, vous découvrez des vices cachés ? Comment réagir ? CAFPI vous explique ce qu’est un vice caché dans l'immobilier et comment se défendre après un achat.

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Quels sont les vices cachés dans un logement ?

Le Code civil donne trois conditions au vice caché (article 1641) :

  • Le vice caché doit exister au moment de l’achat.
  • Le vice caché ne doit pas être apparent, sinon l’acheteur ne peut s’en prévaloir. Il ne peut en vouloir qu'à son manque d’attention lors de la contre-visite immobilière.
  • Le vice caché doit présenter un degré de gravité qui rend le bien impropre à son occupation.

Le vice caché est tel que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou pas au même prix s’il en avait eu connaissance.

Il n’existe pas de liste complète des vices cachés et les tribunaux décident au cas par cas de l’existence ou non d’un vice caché. Voici quelques exemples :

  • des fondations défectueuses,
  • une charpente en très mauvaise état,
  • un chauffage déficient,
  • un défaut d’étanchéité,
  • une pollution du sous-sol,

Lors d’un achat dans l’ancien, en dépit des nombreux diagnostics techniques obligatoires, des malfaçons peuvent échapper à l'œil de l’acquéreur comme à celui du vendeur ou des professionnels de la construction qui participent à une contre-visite immobilière.

Bon à savoir :

Le vice caché est différent du vice dissimulé volontairement par le propriétaire, qui agit alors avec une réelle intention de nuire à l’acheteur.

Vous avez acheté un bien immobilier avec un vice caché : que faire ?

Il existe deux cas de figures en cas d’achat d’un bien immobilier avec un vice caché :

  • Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés. Le vendeur n’est alors pas tenu de garantir l’absence de vice cachés pouvant affecter le bien immobilier mis en vente. Sa responsabilité ne peut pas être mise en cause si vous êtes amené à découvrir un vice caché une fois la vente du bien immobilier réalisée.
  • Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente ne contient pas de clause de non-garantie des vices cachés.

L’acheteur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice. Cette découverte du vice se matérialise souvent par un rapport d’expertise. En tout, l’acheteur a 30 ans après la signature de l’acte de vente authentique pour faire jouer la garantie ! Mais la preuve de son existence avant la vente sera plus compliquée au fil des années.

Attention, l’achat dans l’ancien se fait souvent en l’état. L’acte de vente peut prévoir une absence de garantie des vices cachés et aucun recours contre le vendeur n’est alors possible, sauf à montrer sa mauvaise foi.

Le tribunal peut décider :

  • l’annulation de la vente avec le remboursement total du montant investi (y compris les frais d’achat) et la restitution du logement au vendeur,
  • un dédommagement correspondant à une baisse du prix d’achat ou au montant des réparations pour évincer le vice caché.

Bon à savoir :

Lors d’un achat immobilier dans le neuf, vous bénéficiez d’une garantie des vices cachés par le constructeur pendant 10 ans.

A retenir :

  • Lors d’un achat dans l’ancien, l’acheteur peut découvrir des vices cachés après la transaction immobilière.
  • Les vices doivent être graves, antérieurs à la vente et non apparents. Ils rendent impossibles ou difficiles la vie normale dans le logement.
  • Une action en justice est possible pendant 30 ans à compter de l’acquisition et 2 ans à compter de la découverte du vice caché.
  • La justice peut décider de l’annulation de la vente ou d’un dédommagement.
Mis à jour le 24/09/2021
Rédigé par CAFPI le 23/09/2021
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