Quels sont les vices cachés dans un logement ?

Le Code civil donne trois conditions au vice caché (article 1641) :

• Le vice caché doit exister au moment de l’achat.
• Le vice caché ne doit pas être apparent, sinon l’acheteur ne peut s’en prévaloir. Il ne peut en vouloir qu'à son manque d’attention lors de la contre-visite immobilière.
• Le vice caché doit présenter un degré de gravité qui rend le bien impropre à son occupation.

Le vice caché est tel que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou pas au même prix s’il en avait eu connaissance.

Il n’existe pas de liste complète des vices cachés et les tribunaux décident au cas par cas de l’existence ou non d’un vice caché. Voici quelques exemples :

• des fondations défectueuses,
• une charpente en très mauvaise état,
• un chauffage déficient,
• un défaut d’étanchéité,
• une pollution du sous-sol,

Lors d’un achat dans l’ancien, en dépit des nombreux diagnostics techniques obligatoires, des malfaçons peuvent échapper à l'œil de l’acquéreur comme à celui du vendeur ou des professionnels de la construction qui participent à une contre-visite immobilière.

Vous avez acheté un bien immobilier avec un vice caché : que faire ?

Il existe deux cas de figures en cas d’achat d’un bien immobilier avec un vice caché :

• Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés. Le vendeur n’est alors pas tenu de garantir l’absence de vice cachés pouvant affecter le bien immobilier mis en vente. Sa responsabilité ne peut pas être mise en cause si vous êtes amené à découvrir un vice caché une fois la vente du bien immobilier réalisée.
• Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente ne contient pas de clause de non-garantie des vices cachés.

L’acheteur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice. Cette découverte du vice se matérialise souvent par un rapport d’expertise. En tout, l’acheteur a 30 ans après la signature de l’acte de vente authentique pour faire jouer la garantie ! Mais la preuve de son existence avant la vente sera plus compliquée au fil des années.

Attention, l’achat dans l’ancien se fait souvent en l’état. L’acte de vente peut prévoir une absence de garantie des vices cachés et aucun recours contre le vendeur n’est alors possible, sauf à montrer sa mauvaise foi.

Le tribunal peut décider :

• l’annulation de la vente avec le remboursement total du montant investi (y compris les frais d’achat) et la restitution du logement au vendeur,
• un dédommagement correspondant à une baisse du prix d’achat ou au montant des réparations pour évincer le vice caché.