La garantie de prêt : définition 

La garantie est une condition indispensable pour pouvoir souscrire à un prêt immobilier. Sans garantie pour se protéger, une banque ne vous accordera pas de prêt. Voici pourquoi.

Pourquoi une garantie de prêt est-elle indispensable ?

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, une garantie de prêt ne sert pas à remplacer l’assurance : en réalité, elle la complète. La garantie de prêt sert en effet à protéger les banques en cas de défaut de paiement de votre part lorsque l’assurance de prêt ne s’applique pas.

Si l’emprunteur est bénéficiaire de l’assurance, c’est bien la banque qui est bénéficiaire de la garantie. Celle-ci lui permet de récupérer son argent en bénéficiant d’un droit de saisie ou d’un privilège lorsque vous n’êtes plus en capacité de rembourser votre prêt.

Techniquement, la garantie de prêt n’est pas obligatoire. Cependant, il est rare qu’une banque accorde un prêt immobilier qui ne soit pas garanti d’une manière ou d’une autre. Même dans le cas d’un prêt in fine, elle demandera à l’emprunteur de mettre une somme d’argent à disposition sur un produit d’épargne qu’elle pourra saisir.

À quel moment doit être payée la garantie ?

Si certaines coûtent plus cher que d’autres, chaque garantie engendre des frais. Ces frais de garantie sont alors à la charge de l’emprunteur, et font partie des frais d’acquisition au même titre que les frais de notaire. Ils doivent donc être réglés au moment de la mise en place du crédit, et ce grâce à l’apport personnel de l’emprunteur.

Quelles différences entre l'assurance emprunteur et la garantie ?

L'assurance emprunteur et la garantie jouent deux rôles fondamentalement différents :

• L'assurance couvre l'emprunteur (l’acheteur) sur les risques de la vie, qui peuvent survenir pendant la durée du prêt. Plus particulièrement, l’assurance couvre l’invalidité, le décès, les incapacités totales ou partielles, voire la perte d’emploi.
• La garantie couvre le créancier (la banque) sur le remboursement des sommes prêtées.

Quelles sont les garanties possibles pour un prêt immobilier ?

La garantie de votre crédit immobilier peut être choisie en fonction de votre situation. On distingue en général deux types de garanties : les garanties réelles et les garanties personnelles. Ces dernières, également appelées cautions, sont les plus répandues.

Les garanties personnelles

Il existe plusieurs types de caution garantissant le crédit immobilier. Elles se distinguent en fonction de l’organisme ou la personne qui se porte garant du remboursement de votre crédit.

• La caution prêteur

La caution prêteur est une garantie proposée par une société de cautionnement. Cette dernière s’engage auprès de la banque (le prêteur) à lui régler sa créance en cas de défaillance de votre part. Elle prend ensuite en charge la procédure de recouvrement. Vous réglez une commission au garant avant la signature du contrat de prêt. La caution prêteur la plus courante est fournie par le Crédit Logement. D’autres organismes de caution sont réservés à des emprunteurs particuliers, comme les fonctionnaires de police, de l’éducation nationale, ou encore les agents de la SNCF.

• La caution mutuelle

La caution mutuelle est une garantie assurée par une mutuelle privée (d’assurance ou de prévoyance) qui propose un service de cautionnement à ses bénéficiaires. Le fonctionnement est identique à celui de la caution prêteur. Vous réglez une commission au garant avant la signature du contrat de prêt, et celui-ci s’engage à prendre en charge la procédure de recouvrement à votre encontre.

• La caution personnelle 

La caution personnelle est enfin une garantie assurée par une ou plusieurs personnes physiques. Ces personnes peuvent alors se porter caution à votre profit, envers le prêteur. L’engagement de caution peut être solidaire et indivisible, ce qui permet alors au prêteur d’agir indifféremment auprès d’une ou plusieurs cautions. L’engagement de caution personnelle vaut engagement à rembourser votre dette en cas de défaillance. Cela est matérialisé par la signature d’un acte sous seing privé (voire un acte notarié) joint à l’acte de prêt par lequel les cautions confirment qu’ils s’engagent sur leurs revenus et leur patrimoine. C’est un engagement de caution très fort !

Les garanties réelles

Vous pouvez garantir votre emprunt immobilier avec une garantie réelle, portant sur le bien acheté ou sur des actifs financiers. La banque assure ainsi ses arrières grâce à une potentielle saisie de votre bien ou de vos actifs.

• La garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire, ou hypothèque, est une garantie immobilière devant être instituée par un acte notarié. C’est une garantie réelle qui est prise sur la valeur de votre bien et qui doit être inscrite au registre de Conservation des Hypothèques. En cas de défaillance de votre part dans le remboursement du prêt aux échéances convenues, la banque dispose alors du droit de saisir votre bien et de le vendre pour se rembourser. En cas de remboursement anticipé, des frais de mainlevée sont à prévoir pour l’annulation de l’inscription à la Conservation des Hypothèques.

• Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers, aussi appelé PPD, est à distinguer de la garantie hypothécaire, bien que son fonctionnement soit relativement similaire. Il permet à la banque, en cas de défaut de paiement, de faire vendre votre bien immobilier aux enchères (par le biais d’une vente notariale) pour être remboursée. La différence avec l’hypothèque, c’est que la banque a la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties. Cette garantie est uniquement proposée pour l’achat d’un bien ancien.

• Le nantissement 

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur met à disposition de son créancier un bien immatériel pour garantir son prêt. Il peut s’agir par exemple de contrats d’assurance-vie ou de valeurs mobilières (actions, obligations), d’un compte épargne ou encore, d’un fonds de commerce. Si vous ne payez pas vos échéances, l’établissement bancaire a alors la possibilité de puiser dans le capital du bien nanti pour se rembourser. 

Comment choisir sa garantie de prêt ? 

Toutes les garanties de prêts ne sont pas disponibles pour tous les projets immobiliers. Voici quelques éléments pour choisir la meilleure garantie pour votre prêt immobilier.

En fonction du type de bien 

La plupart des garanties de prêt s’appliquent aux biens neufs et anciens. Les cautions peuvent même servir à garantir un rachat de prêts ou un prêt immobilier pour travaux. Cependant, la garantie PPD ne s’applique que lors de l’achat d’un bien existant.

En fonction du type de prêt

Si votre financement se compose d’un Prêt Accession Sociale de plus de 15 000 € ou d’un Prêt Accession Sociale adossé à un Prêt à Taux Zéro, vous ne pourrez pas prétendre à une garantie personnelle. Il faudra donc forcément souscrire à une hypothèque ou un Privilège de Prêteur de Deniers.

En fonction des conditions de la garantie

Les conditions d’application de la garantie varient d’un type de garantie à l’autre. Les garanties prêteur et mutuelle, par exemple, reposent sur des critères de solvabilité : elles peuvent donc vous être refusées. Par contre, elles ont un fonctionnement plus souple qu’une garantie réelle, qui entraîne forcément une saisie de votre bien (ou de vos actifs en cas de nantissement). De leur côté, la garantie PPD et l’hypothèque sont accordées sur la valeur de votre bien, ce qui les rend plus simples à mettre en place. Par contre, elles impliquent forcément des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit.

En fonction du coût de la garantie

Lorsque vous avez le choix, vous pouvez choisir votre garantie de prêt en fonction de son coût. Le nantissement est ainsi la garantie la moins chère, avec un coût généralement inférieur à 1 000 € euros. Cette garantie n’est cependant accessible qu’à quelques rares emprunteurs.

La seconde garantie la moins chère est la caution, avec un coût d’environ 0,8 % du capital emprunté. Vient ensuite la garantie PPD, dont les frais représentent entre 0,5 et 1 % du prêt immobilier. Enfin, la garantie de prêt la plus chère est l’hypothèque, avec un coût total d’environ 1,5 %  à cause de la taxe de publicité foncière qu’elle nécessite pour son inscription. 

Vous ne savez pas encore quelle garantie choisir dans le cadre de votre emprunt immobilier ?
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