Dans le cadre d’un crédit immobilier, les établissements bancaires exigent certaines garanties pour éviter un éventuel défaut de remboursement de la part de l’emprunteur. En plus de l’assurance de prêt immobilier, les organismes de crédit imposent la souscription à d’autres garanties. C’est là qu’interviennent l’hypothèque et la caution. L’emprunteur est entièrement libre de choisir la couverture supplémentaire qu’il souhaite en fonction de ses besoins. Entre hypothèque et caution, quelle garantie choisir ? Nous faisons le point pour vous.

Hypothèque VS caution : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque désigne une garantie réelle comme un bien ou un droit immobilier propre à l’emprunteur. Si ce dernier n’arrive pas à rembourser le prêt, la banque peut soutirer le capital dû et procède à la saisie du logement pour l’adjuger aux enchères judiciaires.

On distingue deux types d’hypothèques : l’hypothèque conventionnelle et le PPD (Privilège du Prêteur de Deniers).

Le coût d’une hypothèque est élevé, sachant qu’elle renferme :

  • la rémunération du conservateur des hypothèques ;
  • les indemnités du notaire (en fonction du montant du crédit) ;
  • les frais de timbres et d’enregistrement ;
  • la taxe de publicité foncière.

L’hypothèque conventionnelle consiste à mettre en garantie le bien immobilier acquis pour couvrir le risque d’impayé ou de non-remboursement du crédit. C’est le fruit de la signature d’un contrat devant le notaire entre le débiteur (emprunteur) et son créancier (banque).

Le PPD concerne surtout les emprunteurs qui souhaitent acheter un bien existant neuf ou ancien tel qu’une maison, un terrain ou un appartement. Ce type d’hypothèque ne s’applique donc pas à un crédit destiné à une nouvelle construction. 

Qu’entend-on par caution en crédit immobilier ?

Il s’agit d’un contrat indiquant qu’une institution financière, une mutuelle ou une tierce personne se porte garante pour un emprunteur dans le paiement des mensualités. 
La caution existe sous différentes formes. À savoir, les sociétés de cautionnement mutuel, la caution solidaire d’un particulier et la caution « mutuelle fonctionnaire ». 

  • La caution mutuelle fonctionnaire

Cette caution permet de se tourner vers un organisme spécialisé pour la garantie d’un prêt immobilier. Cette société réglera les mensualités en cas de défaillance de la part de l’emprunteur qui devra verser une cotisation auprès de l’institution. 
À la différence des sociétés de cautionnement mutuel, la caution mutuelle fonctionnaire est moins coûteuse. Et elle s’adresse particulièrement aux fonctionnaires.

  • La caution solidaire d’un particulier

Pour garantir un prêt immobilier, l’emprunteur peut aussi choisir une caution solidaire par laquelle une tierce personne se porte garante pour régler les mensualités en cas de défaillance de remboursement. Ce type de caution est rarement utilisé pour les prêts immobiliers. Certaines institutions bancaires les considèrent comme une garantie faible. 

  • Les sociétés de cautionnement mutuel

Les sociétés de cautionnement mutuel sont des établissements de crédit constitués d’industriels, de commerçants, d’artisans, de sociétés commerciales, de professions libérales et d’indépendants.
Si ces derniers contractent un prêt pour l’achat d’un terrain, d’un logement ou pour des travaux, la Société de Cautionnement Mutuel (SCM) assure le remboursement du crédit à hauteur de son engagement.

Pour honorer cet engagement, la SCM soutire une marge sur la caution. Le reste de la caution sera versé dans un fond de garantie. Pour être bénéficiaire, le souscripteur de garantie peut devenir un membre de la SCM en souscrivant au capital de celle-ci. 
Il peut aussi verser une caution de risque soit en totalité au début de son crédit, soit à échelon au fil du prêt. 

Avantages et inconvénients de l'hypothèque et de la caution

La caution comme la garantie hypothécaire contiennent des atouts et des inconvénients. D’où l’intérêt de bien vous informer avant de décider lequel adopter. Outre la connaissance du fonctionnement des deux garanties, vous devez aussi maîtriser les autres conditions et contraintes qu’elles renferment. 

L'hypothèque

  • Avantages de l’hypothèque

Grâce à sa fiabilité, l’hypothèque est la garantie la plus plébiscitée par les établissements prêteurs. Après la souscription d’une assurance, c’est aussi le type de garantie recommandé pour une grande majorité d’opérations de crédit.
Si l’emprunteur rembourse l’intégralité de son prêt à échéance, il ne devra pas payer de frais de mainlevée. Et 2 ans après le remboursement, l’hypothèque sera entièrement levée. 

  • Inconvénients de l’hypothèque

Miser sur un prêt hypothécaire peut comporter certains risques. Une fois que le remboursement du crédit est terminé, vous devez réaliser la mainlevée d’hypothèque et payer des frais afférents. 
Si vous rencontrez des problèmes, voire des défaillances sur le remboursement des échéances, vous pourrez être dépossédé de votre bien. En dernier recours, votre banque pourra effectivement revendre vos biens aux enchères pour obtenir votre dû. 
Une prise d’hypothèque sur le bien engendre également divers frais relativement élevés : rémunérations du notaire pour l’acte, les frais de publicité foncière, les honoraires du conservateur, les frais de documents officiels, dont des annexes et des copies exécutoires. 

Dans le cas où vous effectuez un remboursement anticipé de votre prêt ou que vous vendez votre bien, vous devez réaliser une mainlevée de votre hypothèque et payer les frais qui s’y découlent. Ces coûts sont assez élevés vu qu’elles incluent les frais administratifs, les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire avec TVA. 
Si vous ne le faites pas, votre bien restera toujours hypothéqué le temps que la levée naturelle de l’hypothèque ne se fasse. Pour rappel, l’hypothèque est automatiquement levée 2 ans après la fin du remboursement à échéance du crédit. 

La caution

  • Avantages de la caution

Dans le cas d’un prêt immobilier, la caution présente un coût réduit, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Les frais excluent alors les honoraires du notaire et ses taxes. En outre, si vous choisissez un organisme qui rembourse une partie de votre participation au FMG, vous pourrez en faire des économies. 
Si vous souscrivez, à titre d’illustration, un crédit logement, les emprunteurs peuvent vous proposer un remboursement de 75 % de votre participation si vous parvenez à rembourser votre prêt avant l’échéance. 
Si vous optez pour un remboursement anticipé de crédit, la garantie caution n’est pas sujette aux frais de mainlevée. Ce qui n’est pas le cas de l’hypothèque. 
Et en cas de défaillance de paiement, votre bien ne sera pas tout de suite mis en vente par l’organisme de cautionnement pour rembourser votre dû. On vous proposera d’abord un arrangement à l’amiable tel qu’un échelonnement de dettes. 

  • Inconvénients de la caution

Le premier revers de la caution réside dans le fait qu’elle ne peut pas être utilisée pour garantir un crédit sans apport. C’est aussi le cas pour les différents crédits aidés comme le PAS (Prêt à l’Accession Sociale) ou le PTZ (Prêt à Taux Zéro) associé à un PAS.
Comme chaque institution bancaire choisit les organismes de cautionnement avec qui elle accepte de collaborer, vous pourrez voir votre caution refusée si vous ne choisissez pas un organisme agréé. 
Et enfin, sachez que l’organisme de caution choisit scrupuleusement les emprunteurs à garantir. Si vous ne disposez pas d’un dossier solide, vous pourrez obtenir un refus de leur part.

Comment choisir entre les deux garanties ?

Pourquoi recourir à l’hypothèque ?

Si les débiteurs ne projettent pas une revente du bien, l’hypothèque est l’option la plus recommandée. En effet, si le bien est conservé au moins jusqu’à la fin du remboursement, la garantie hypothèque sera plus rentable pour l’emprunteur.

Deux ans après la fin du règlement de la dernière échéance du crédit, l’hypothèque n’a plus de valeur. L’emprunt sera ainsi exempt des différents frais liés à la main levée qui incluent les frais administratifs, les droits d’enregistrement, la TVA, la participation à la sécurité immobilière ou encore les honoraires du notaire. 

Dans quel cas opter pour la caution ?

À partir du moment où vous trouvez un organisme pour la prise en charge de vos dossiers de crédit, il est préférable de recourir à la caution. Cette option vous allègera d’un passage auprès d’un notaire. Cela vous permettra aussi de réaliser des économies. 

Cas exceptionnels

Il existe pourtant certains cas où vous devez vous tourner vers l’hypothèque. Ce type de garantie revêt un caractère presque obligatoire quand le crédit immobilier est octroyé sans apport. C’est aussi le cas si ce sont des indépendants exerçant dans une profession libérale qui contracte le prêt. En effet, jugé sujet à risque, ces catégories d’emprunteurs doivent prouver à l’institution prêteuse que le crédit peut être remboursé. Et l’hypothèque reste l’option la plus bénéfique. 

L’emprunteur devra aussi se tourner vers l’hypothèque si le projet de fond du crédit est dédié à une future vente. 

Si vous voulez financer votre caution par des crédits aidés issus du Prêt à l’Accession Sociale ou encore du Prêt à Taux Zéro, les banques peuvent refuser votre caution. Vous devez alors vous tourner vers une hypothèque. 

Différence de coûts entre l’hypothèque et la caution

La différence de coûts entre la garantie hypothécaire et la caution peut être importante selon le montant du prêt. Pour un crédit immobilier de 50 000 € par exemple, le montant de l’hypothèque s’élève à 949 €, contre 461,68 € pour la caution. La différence revient donc à 487,32 €. 
Plus le montant de l’emprunt augmente, plus la différence sera élevée. Ceci dit, pour un prêt immobilier de 300 000 €, le montant de l’hypothèque est estimé à 3 800 € et 1523,44 € pour la caution, soit une différence de 2270,56 €. 

N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier comme CAFPI pour vous accompagner dans votre démarche.

À retenir

Avant de souscrire un crédit immobilier, il convient de choisir la garantie adaptée. Vous avez le choix entre l’hypothèque et la caution.
Ces deux types de garanties présentent chacune ses avantages et ses limites :

  • L’hypothèque : il s’agit d’une garantie réelle (bien ou droit immobilier) appartenant à l’emprunteur pour couvrir son crédit en cas de non-remboursement. Elle est appréciée pour sa fiabilité malgré les frais supplémentaires à prévoir pour réaliser la mainlevée hypothécaire à la fin de vie du crédit.
  • La caution : avec ce type de garantie, le paiement des mensualités est assuré par une tierce personne, une mutuelle ou une institution financière. Elle est moins onéreuse puisqu’elle est exonérée de la taxe de publicité foncière. Néanmoins, elle ne peut pas couvrir un prêt sans apport.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 21/07/2022
Mis à jour le 26/07/2022
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