Avant de vous accorder un crédit immobilier, toute banque vous demandera une garantie. Cela lui assure une protection si vous ne pouvez plus rembourser vos échéances de prêt à un moment quelconque. Plusieurs types de garanties sont possibles à des coûts divers. 
CAFPI vous propose un panorama complet des solutions pour garantir votre prêt.

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Qu’est-ce qu’une garantie emprunteur ?

Votre banque vous propose une assurance emprunteur et exige une garantie. Ce sont deux notions très différentes. L’assurance est une sécurité pour vous en cas d’accident de la vie. La garantie emprunteur est une sécurité pour votre organisme prêteur. La banque ne prend ainsi aucun risque en vous accordant le crédit immobilier. Quelle que soit votre situation future, elle bénéficie d’un moyen de récupérer le montant du prêt.

Si la garantie n’est pas une obligation légale, elle est exigée par tout prêteur. Inutile de négocier ce point ! En revanche, il est possible de négocier le type de garantie dans le but d’obtenir la garantie la plus favorable à votre situation personnelle.

Important

Quelle que soit la garantie, celle-ci a un coût qu’il faut anticiper lors de la création de son plan de financement !

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Garantir son crédit immobilier avec une caution

Une caution est une personne physique ou morale (société, mutuelle, etc) qui s’engage à régler votre créance auprès de la banque. Plusieurs types de caution existent :
 

  • Caution prêteur 
    Une société de cautionnement règle la banque si vous n’assurez plus le paiement de vos échéances. Puis elle se retourne contre vous pour recouvrer l’argent dû. Elle se rémunère par une commission à la signature du prêt.
     
  • Caution mutuelle 
    Un organisme de mutuelle d’assurance ou de prévoyance assure à ses bénéficiaires la même garantie. Le coût est généralement plus intéressant et le fonctionnement est identique.
     
  • Caution personnelle
    Vous pouvez également demander à un proche de garantir votre emprunt immobilier. Il doit avoir une solidité financière importante. Un tel engagement est formalisé par la signature d’un acte sous-seing privé ou d’un acte notarié.​
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Garantir son crédit immobilier avec une hypothèque

L’hypothèque est une garantie réelle, elle émane du bien immobilier et non plus d’une personne. En cas de défaillance de votre part dans le règlement des échéances, la banque pourra saisir et faire vendre le logement. Elle obtient ainsi le paiement des sommes qui lui sont dues.

L’hypothèque impose un formalisme rigoureux : rédaction dans un acte authentique et publication auprès du service de publicité foncière. Le coût est donc important.

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Garantir son crédit immobilier avec un PPD

Le privilège de prêteur de deniers ou PPD est une autre garantie réelle. En cas de défaillance du prêteur, la banque devient un créancier prioritaire sur tous les autres créanciers, notamment si le logement doit être vendu pour régler les dettes.

Son formalisme est important mais son coût est inférieur à celui de l’hypothèque. L’acte d’emprunt doit être réalisé devant notaire avec des mentions particulières.

Le PPD ne peut pas garantir un crédit destiné à une vente en l’état futur d’achèvement ou des travaux mais seulement le montant de l’achat immobilier.

Bon à savoir

Pour choisir la garantie la plus adaptée à votre situation, bénéficiez de l’accompagnement d’un conseiller CAFPI.

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Caution ou hypothèque pour son crédit immobilier ?

La caution et l’hypothèque servent toutes deux de garantie du prêt immobilier. Toutefois, pour choisir entre les deux, il faudra confronter leurs caractéristiques pour en dégager leurs avantages et leurs inconvénients. 

▶ Caution et hypothèque : les caractéristiques 

Début 2022, sont entrées en vigueur, les dispositions issues de la réforme sur le droit des sûretés. Des modifications qui ont eu des effets indéniables sur les mécanismes de sûreté que sont la caution et l’hypothèque ; d’où l’utilité de voir en profondeur les deux systèmes. 

La caution 

En plus de l’assurance du prêt immobilier pour couvrir l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement, l’organisme financier peut demander une garantie comme une caution pour obtenir la somme qui lui est due. En d’autres termes, la garantie couvre tout ce qui ne l’est pas par l’assurance. 

Pour ce, la caution (une personne physique ou morale), s’engage à payer le crédit immobilier lorsque l'emprunteur ne peut pas le faire.

Lorsque la caution est une personne morale, l’emprunteur doit s’acquitter de certains frais. Pour le cas de la garantie offerte par Crédit Logement, par exemple, comme pour toute société de cautionnement, les frais se composent d' : 

  • un versement au début du prêt pour le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui, peut être récupéré suivant certaines conditions ; 
  • une commission en guise de rémunération pour le Crédit Logement. 

L’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers (PPD) et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

L’hypothèque, dans sa globalité, porte sur un bien immobilier que le créancier pourra saisir si le crédit n’est pas remboursé. Toutefois, cette définition est la base de tous les types d’hypothèques. Aussi, pour faire le meilleur choix entre ses différentes formes, il faut en comprendre les subtilités : 

  • l’hypothèque conventionnelle : elle peut être considérée comme étant la forme la plus ancienne d’hypothèque. Cette garantie peut se porter sur un bien ancien, neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). 
  • le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou inscription en Privilège de prêteur de deniers (IPPD) n’est plus d’actualité. Il a laissé place, le 1er janvier 2022, à l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers qui n’est appliquée qu'aux biens déjà construits.
Bon à savoir
  • Pour que l’hypothèque conventionnelle soit valide, il faut que : 
    • l’emprunteur soit propriétaire du bien hypothéqué ; 
    • l’hypothèque soit consentie par acte notarié ; 
    • l’hypothèque soit inscrite au service de publicité foncière. 
  • Pour l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, la banque n’a pas besoin du consentement de l’emprunteur. C’est également à ce dernier que revient le paiement des frais pour l’inscription de l’hypothèque au service de publicité foncière.

▶ Caution ou hypothèque : le bon choix 

Concrètement, le bon choix entre hypothèque et caution se fait au cas par cas. C’est donc à chacun de définir suivant sa situation quelle solution est plus avantageuse et laquelle est plus contraignante.

Bon à savoir

CAFPI peut vous accompagner et vous conseiller dans votre choix de garantie ainsi dans toutes les démarches pour l’obtention de votre prêt.

Caution : avantages et inconvénients 

Si la souscription à une caution auprès d’une personne morale donne lieu à des frais plus élevés (commission pour la société et contribution pour le remboursement) que pour une hypothèque conventionnelle, les risques sont moins grands. L’emprunteur écarte déjà le risque de saisie en cas de défaut de paiement. De plus, il ne sera pas question de frais de mainlevée en cas de vente. Une grande partie de la contribution sera même remboursée à la fin du crédit. 

Hypothèque : avantages et inconvénients 

Pour la banque, l’hypothèque représente une garantie fiable pour la banque. Elle permet donc une mise en place de prêt relativement plus facile. L’hypothèque prendra ensuite fin automatiquement l’année suivant la dernière échéance. 

Toutefois, il faudra s’attendre à la saisie du bien en cas de non-paiement. Il faudra également prévoir certains frais comprenant les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement, la contribution à la sécurité immobilière, etc. D’autres frais sont aussi à prévoir si vous souhaitez lever l’hypothèque avant le délai prévu ; ce qui serait nécessaire dans le cadre d’une revente ou d’un remboursement anticipé.

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À retenir
  • Garantir un prêt immobilier est une sécurité exigée par les banques.
  • Les garanties les plus utilisées sont la caution, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.
  • Les coûts et les modalités sont différents. Pour bien choisir sa garantie, faites-vous accompagner par un professionnel.
  • L’assurance emprunteur couvre l’emprunteur en cas de problèmes financiers suite aux aléas du quotidien. La garantie protège le créancier en cas de défaut de paiement dû à d’autres causes que celles stipulées dans le contrat d’assurance. 
  • La banque peut demander à la fois une assurance emprunteur et une garantie pour l’octroi d’un prêt immobilier. 
  • La caution, lorsqu’elle est une personne morale, engendre des frais ; c’est le cas de prêts garantis par Crédit Logement. 
  • En 2022, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. 
  • L’hypothèque conventionnelle s’applique à tous les types de biens immobiliers (même en état futur d’achèvement ou VEFA) alors que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne concerne que les biens existants. 
  • Entre hypothèque et caution, tout dépend des possibilités de l’emprunteur : l’hypothèque étant appréciée des banques (donc de plus grandes chances d’obtenir le crédit), mais la caution étant moins risquée pour l’emprunteur.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 29/08/2022
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