Définition de la valeur locative 

La valeur locative cadastrale, ou tout simplement valeur locative, est le loyer théorique annuel de votre logement. En d’autres termes, il s’agit de ce que pourrait vous rapporter votre logement si vous le mettiez en location.

Pour l’établir, l’administration fiscale se base pour :

• Les terrains non bâtis : sur des données de 1961 ;
• Les propriétés bâties : sur des données de 1970 ;
• Les biens immobiliers dans les DOM : sur des données de 1975.

Le fait qu’aucune réévaluation de la valeur locative n’a été opérée récemment sur ces bases conduit l’administration fiscale à revoir le mode calcul tous les ans.

La valeur locative des locaux commerciaux a, quant à elle, été révisée en 2017.

La réforme de la valeur locative

Vous imaginez sans difficulté que les prix à la location ont largement augmenté depuis les années 70. La valeur locative cadastrale n’est plus en phase avec la réalité du marché locatif actuel, en dépit des augmentations basées sur des coefficients effectuées chaque année.

Pourtant cette mise à jour des valeurs locatives cadastrales est un chantier titanesque. Initialement prévu pour 2026, la loi de finances pour 2023 a reporté la mise à jour en 2028 ! La phase de collecte des informations et des montants des loyers est reportée à 2025. Elle se fera sans doute à partir des éléments immobiliers référencés dans l’espace privatif du site des impôts, dès 2023.

Comme nous allons le voir, le calcul de la valeur locative est complexe. Il varie selon plusieurs critères : le logement est-il bâti ? Est-ce un bien d'habitation ou un bien professionnel ? Puis, l’administration fiscale octroie un chiffre entre 1 et 8 supposé classé le logement. C’est sans doute là que le propriétaire d’un appartement ancien rénové pourrait avoir des surprises en recevant son avis de taxe foncière !  

Cette mise à jour des valeurs locatives impactera certainement un grand nombre de contribuables, par l’augmentation de leur taxe foncière. Pour tout acquéreur, c’est donc un programme important à suivre. Elle impacte le montant de la taxe foncière d’une résidence principale ou secondaire mais aussi la taxe d’habitation d’une résidence secondaire. 

Pourquoi estimer la valeur locative cadastrale d’un bien ?

La réalisation des étapes d’un achat immobilier représente un investissement (de temps et d'argent). Que vous envisagiez de résider ou de vous servir de votre nouvelle propriété à des fins professionnelles, connaître le montant du loyer pour une éventuelle mise en location vous aidera à vous projeter. Vous acquérez ainsi un bien en toute connaissance de cause.

Mais l’une des principales raisons de la détermination de la valeur locative cadastrale est le calcul des impôts. Elle sert en effet de base d’imposition aux impôts locaux.

Cette évaluation foncière est donc indispensable pour tout local qui peut être soumis à :

• La taxe foncière ;
• La taxe habitation :
• La taxe locale ;
• Une contribution économique territoriale. 

Calcul de la valeur locative : logement, bien non bâti et local professionnel

Le calcul de la valeur locative du logement et la détermination de la valeur locative du local commercial diffèrent sur certains points.

▶ Le calcul de la valeur locative cadastrale du logement

La détermination de la valeur locative d’une habitation se fait en plusieurs étapes :

Étape n°1 : Comparaison des catégories

À partir de la qualité du bien au niveau national et communal, le logement est associé à l’une des 8 catégories d’immeubles prédéfinies. Ce qui permet de dégager un tarif d’évaluation au mètre carré.

Étape n°2 : La surface pondérée

La valeur locative d’un logement s’obtient en appliquant le prix à la surface pondérée.

Valeur locative = surface pondérée x prix au mètre carré pondéré

Pour obtenir la surface pondérée, il faut appliquer à la superficie réelle, les correctifs provenant des facteurs influant sur le marché locatif et sur les loyers. Il est surtout question de/du :

• La localisation (situation géographique et emplacement) ;
• La surface de l’habitation ;
• L’état de la construction ;
• Certains composants du bien ;
• Confort offert par la propriété.

Étape n°3 : La modification de la valeur locative du logement

Certaines données affectent la valeur locative de la maison ou de l’appartement : 

• Coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation ;
• Modifications apportées au logement.

Parmi les changements subis par les biens (bâtis et non bâtis) et qui sont susceptibles de modifier la valeur locative figurent :

Les affectations

Pour les propriétés bâties, les changements d’utilisation impactant le coût du loyer théorique sont :

• Les transformations d’un bien changeant sa nature et son usage : comme un local commercial qui est transformé en logement ;
• La perte (ou l’obtention) d’une exonération : comme ce qui arrive lorsqu’un bâtiment rural (hangar servant à l’exploitation agricole par exemple) est transformé en logement.

Pour les propriétés non bâties, le changement d’affectation se produit lorsqu’une culture vient remplacer une autre. 

Les constructions

Elles incluent les nouvelles constructions sur les propriétés initialement non bâties et celles qui sont nées après la démolition d’un immeuble. 

Les changements de consistance 

Ces transformations modifient généralement les volumes et les surfaces de l’habitation. C’est ce qui se produit lors de démolitions ainsi que durant le cloisonnement ou la réunion de locaux.

La superficie des biens non bâtis subit également des modifications sous l’effet de travaux (endigage) ou de phénomènes naturels (érosion). 

Les travaux d’amélioration

Les changements des caractéristiques physiques apportés aux biens immobiliers bâtis doivent ici être conséquents sans pour autant modifier le volume ou la superficie du logement. Il ne s’agit donc pas de nouvelle construction, mais plutôt de travaux de rénovation, d’aménagement de combles ou encore d’installation de nouveaux équipements.
En ce qui concerne les biens non bâtis, les modifications portent sur l’arasement, le drainage ainsi que sur tout ce qui pourrait amener une dépréciation ou une augmentation de la valeur de la propriété.

L’environnement

Le bien immobilier (construction ou terrain) est soumis à l’influence de son environnement. Toute variation qui se produit dans son secteur aura un impact sur la valeur locative. D’ailleurs, si vous projetez d’acquérir un bien pour le louer, l’emplacement est un paramètre déterminant lorsqu’il faut choisir un bien dans le cadre d’un investissement locatif. 

Ainsi, l’environnement qui évolue influe sur le quotidien des utilisateurs du bien et, par conséquent, sur la valeur du bien. C’est ce qui se produit dans le cadre :

• D’opérations d’urbanisme ;
• De la mise en place d’équipements collectifs ;
• De la création de chemins ;
• De l’apparition ou la suppression de sources de nuisances ;
• etc.

▶ La valeur locative des locaux professionnels (VLLP)

La valeur locative du local professionnel s'obtient comme suit :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation

La surface pondérée

Un local professionnel est composé de différentes parties ayant leurs fonctions et leurs caractéristiques physiques propres. Et ces spécificités existent autant pour le bien immobilier à usage commercial que pour le local destiné aux professions libérales. 

La surface globale est donc pondérée suivant ces spécificités. 

Pondération à 1

Elle est appliquée aux surfaces essentielles à l’activité comme les bureaux, les salles de réunion ou encore les espaces de vente.

Pondération à 0,5

Elle s’applique aux espaces avec un plus faible potentiel commercial. Il s’agit des surfaces couvertes secondaires comme la réserve, les locaux techniques ou les parkings couverts.

Pondération à 0,2

Avec un potentiel commercial encore plus faible, il est question des surfaces non couvertes telles que les lieux de stationnement et les lieux de stockage à l’air libre.

Le tarif de la catégorie

Il existe en tout 38 catégories. Le local sera ensuite associé à l’une d’entre elles suivant ses caractéristiques et sa fonction. Les tarifs au mètre carré sont déterminés suivant chaque :

• Secteur d’évaluation ;
• Catégorie de locaux dans un département. 

Attention, les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) révisent lesdits tarifs tous les ans et ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA). Vous pouvez les consulter sur le site des impôts. 

Coefficient de localisation

Les coefficients de localisation sont également définis par les commissions départementales, publiés au RAA et visibles sur le site des impôts.

La situation géographique influe sur la valeur locative d’un bien immobilier. C’est donc le coefficient de localisation qui permet d’intégrer ce paramètre dans l’estimation de la valeur théorique du loyer d’un local professionnel.