Quelles sont les conséquences de la fin du Pinel ?
La fin du dispositif fiscal Pinel pose question quant aux opérations en cours.
Des investissements Pinel hétérogènes
En premier lieu, il n’existe pas un Pinel mais des dispositifs Pinel. Acheter un logement en Pinel revient à souscrire un contrat avec la collectivité. En échange d’un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire obtient une réduction d’impôt chaque année. Plusieurs conditions sont indispensables : locataires aux revenus modestes, loyer plafonné, achat d’un bien immobilier dans une zone tendue, etc.
En pratique, ces règles générales sont nuancées en fonction de la situation géographique du bien, sa nature et la date d’acquisition. Par exemple, depuis l’automne 2021, les taux de réduction d’impôt les plus élevés profitent aux logements économes en énergie et dotés de critères de confort précis. Ainsi, le Pinel + définit des conditions supplémentaires pour atteindre 21 % du prix d’acquisition en réduction d’impôt sur 12 ans. Dès 2023, le Pinel classique a été raboté à 17,5 % sur 12 ans et passera à 14 % en 2024.
Autre exemple, le Pinel breton expérimenté depuis 2020. Si les taux sont identiques, ce sont les règles d’éligibilité qui varient. En effet, le préfet précise le territoire concerné par les investissements Pinel. Une pratique locale appréciée par le gouvernement qui pourrait l’instaurer pour les zonages du PTZ (prêt à taux zéro) ou le logement locatif intermédiaire.
Et qu’en est-il du dispositif Denormandie, semblable au Pinel dans l’investissement ancien dégradé ? Il fait l’objet d’une évaluation d’ici fin septembre pour savoir si sa prolongation en 2024 sera mise à l’ordre du jour de la prochaine loi de finances.
Que deviennent les locations Pinel ?
Le loi n’est pas rétroactive. Aussi, le régime applicable au moment de l’acquisition se poursuit jusqu’à son terme. C’est pourquoi la fin de l’application est reportée de 12 ans à compter de 2024, soit 2036. En revanche, plus aucun achat en loi Pinel ne se produira en 2025.
Un investissement loi Pinel peut-il être une passoire thermique ? On sait que les interdictions de location vont s‘étendre jusqu’aux logements classés E en 2034. Or, la loi Pinel intéresse dès logements neufs, construite à partir de 2014 donc avec les normes RT 2012 au minimum. Il existe donc peu de risque de trouver des passoires thermiques parmi les locations Pinel !
Alors faut-il profiter des derniers moments de la loi Pinel ?
Jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel restera une des clés de l’investissement locatif. Certains promoteurs ont besoin d’accélérer la commercialisation des programmes. Il y a moyen de saisir des opportunités intéressantes.
Toutefois, les risques inhérents aux programmes Pinel demeurent : la vigilance accrue de l’investisseur demeure quant aux possibilités de louer et de revendre le bien. La localisation et la qualité intrinsèque du bien sont primordiales.
Et demain, quelles sont les alternatives au Pinel ?
Comme nous l’avons vu, il est encore possible de profiter du Pinel + ou du dispositif Denormandie, si celui-ci est prolongé au-delà de 2023.
En complément, investir dans la pierre papier au moyen de SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’accéder à l’investissement à moindre coût. En outre, les SCPI offrent une gestion déléguée à un professionnel, en toute tranquillité, tout en profitant de tous les avantages de l’immobilier classique.
Pour ceux qui préfèrent gérer eux-mêmes leur patrimoine immobilier, s’intéresser au statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) permet également de réduire, voire d’annihiler, l’imposition de revenus locatifs.
Enfin, la loi Malraux assure aux propriétaires de monuments historiques des avantages fiscaux en échange de la restauration et de conservation des monuments.
