La fin du dispositif Pinel

Cette fois, c’est officiel : la fin de la loi Pinel est prévue pour décembre 2024. La Première Ministre l’a annoncé dans le cadre de son plan sur le logement.

Cette annonce marque une rupture depuis 1986, car aucun autre dispositif fiscal ne sera proposé aux particuliers sur le marché en 2025 pour le remplacer. Le dispositif Pinel est en effet jugé trop coûteux.
Par conséquent, il est maintenant ou jamais temps de saisir cette opportunité et de bénéficier d'une économie d'impôt pouvant atteindre 63 000 €.

Actuellement, les plafonds de défiscalisation de la loi Pinel offrent une réduction d'impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % selon la durée de l'engagement de location choisi (6, 9 ou 12 ans).
De plus, les investisseurs peuvent augmenter leur taux de défiscalisation en optant pour un bien éligible à la loi Pinel Plus.
Et en respectant des conditions supplémentaires, telles que le respect des normes environnementales les plus récentes (RE 2020), les biens éligibles à la loi Pinel Plus bénéficient d'une réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 %.

Car c’est bien là l’avantage principal offert par les lois Pinel et Pinel Plus : permettre aux particuliers d'investir dans des logements neufs en vue de bénéficier d'avantages fiscaux, à condition de respecter certaines obligations de location et de plafonner les loyers.
Via ce mode opératoire, la loi Pinel a stimulé durant de nombreuses années la construction de logements locatifs dans les zones où la demande est forte, tout en visant les locataires modestes.

Pour les propriétaires bailleurs, les opportunités s'étendent à toutes les villes de France où la demande locative reste élevée. De plus, les risques de vacance locative sont actuellement très faibles, et les établissements bancaires se montrent rassurés lorsqu'ils financent des projets immobiliers locatifs.
Enfin, les revenus locatifs, combinés aux économies réalisées grâce aux avantages fiscaux, permettent de réaliser des opérations financières extrêmement intéressantes à ce jour.

Le PTZ prolongé et recentré

A moins d’une surprise, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ne pourra bientôt plus être utilisé pour financer la construction de maisons neuves.
Cette annonce apparaît comme un coup dur pour les constructeurs de maisons neuves, déjà confrontés à une baisse des ventes ( passées en dessous de la barre symbolique des 100 000, soit près d'un tiers de moins qu'en 2021) et à une hausse du coût des matières premières.
Sans oublier bien sûr le relèvement des taux d’emprunts.
En 2 ans, le prix d’une maison neuve est donc passé de 176 000 € à quasiment 200 000 €. Pour un nombre important de français, la construction d’une maison n’est donc plus envisageable financièrement.

Mais revenons au PTZ : lorsque les taux étaient bas, l’économie réalisée par le PTZ était minime dans le financement d’un projet immobilier.
Mais avec un taux d’intérêt autour de 4% pour un crédit sur 20 ans, le remboursement d’un crédit devient plus compliqué, et une question se pose : sans PTZ, sans ce coup de pouce de l’Etat, combien de foyers pourront toujours financer leur crédit immobilier ?

Vers une prolongation de la mensualisation du taux d’usure ?

C’est une mesure en place depuis le début d’année afin de fluidifier l’accès au crédit et d’éviter tout phénomène de blocage : le taux d’usure est revu chaque mois, contre trimestriellement auparavant.

Sur proposition motivée du Gouverneur de la Banque de France, le Gouvernement a décidé de mensualiser le calcul du taux d’usure jusqu’au 1er juillet 2023.
Il est largement évoqué de prolonger cette mesure au cours des prochains mois.

L’élargissement du Bail Réel Solidaire

Nouveau dispositif d’accession à la propriété, le bail réel solidaire (BRS) permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et à un prix abordable.

Ce type de bail repose sur la dissociation du foncier et du bâti, ce qui permet de baisser le prix des logements.
Concrètement, l’emprunteur achète uniquement le logement et loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer fiable, sous conditions de ressources.
La durée d’un bail réel solidaire est comprise entre 18 et 99 ans.

Au total, cette opération représente entre 30 % à 50 % d’économies en fonction du secteur géographique, et connaît un franc succès.

Lors du CNR, le gouvernement a annoncé vouloir accélérer le développement du bail réel solidaire.
Pour ce faire, le gouvernement compte réviser les plafonds de ressources à la hausse pour que davantage de ménages puissent être éligibles à ce dispositif.

L’élargissement du Prêt Avance Rénovation

Dernière mesure importante annoncée lors du CNR : l'élargissement du Prêt Avance Rénovation.
Pour rappel, il s’agit d’un prêt hypothécaire proposé aux ménages modestes depuis le 1er janvier 2022, afin de les aider à financer des travaux de rénovation énergétique.
Dans le cadre d’un Prêt Avance Rénovation, le capital emprunté est remboursé "in fine" lors de la vente du logement ou lors de la succession.
Aussi, il est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier, associé à la garantie publique apportée par l'État à hauteur de 75 %.

Pour faciliter le financement du reste à charge, le gouvernement prévoit de rendre ce prêt accessible à tous, sans condition de ressources.