La baisse des prix immobiliers en détail
Au-delà du seul chiffre trimestriel, plusieurs autres données annoncent sans doute la fin d’un cycle immobilier. Ainsi, sur un an, l’augmentation des prix immobiliers atteint 2,7 %, une nette décélération par rapport à l’année dernière (+ 4,6%).
Prix des maisons et prix des appartements
Ces augmentations proviennent toujours du prix des maisons en hausse de 3,1 % contre 2,2 % pour les prix des appartements. L’attirance pour les maisons depuis la pandémie marque pourtant le pas. D’ailleurs, sur le seul premier trimestre 2023, la tendance s’inverse : le prix des maisons baisse plus que celui des appartements (- 0,3% contre - 0,1%).
L’entretien d’une maison, l’augmentation des coûts de l’énergie et l’accessibilité peuvent expliquer que les futurs acquéreurs réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans l'acquisition d’une grande maison avec jardin. D’autant plus que la hausse des taux de crédit immobilier incite à limiter son budget.
Prix en France et prix Île-de-France
Comme toujours, ces changements de prix immobiliers se répartissent très inégalement sur toute la France.
Ainsi, l’Île-de-France connaît une baisse de 0,6 % sur un an tandis que les prix en province progressent de 3,9 %. A Paris, les prix sont en baisse de 2 % sur un an… mais ils restent au-dessus de 10 000 euros le mètre carré ! Un rêve inaccessible pour la plupart des acheteurs, en particulier les primo-accédants.
Un nombre de transactions immobilières en baisse
Le résultat conjugué d’une hausse des taux d’intérêt et de l’inflation conduit à une baisse du nombre de transactions. Ici encore, il faut regarder en arrière avant de s’alarmer sur la chute du nombre de ventes. Les transactions dépassent encore le seuil symbolique du million sur un an !
Toutefois, le repli de l’activité immobilière s'intensifie particulièrement en Île-de-France avec une baisse des volumes de ventes de 22 % au 1er trimestre 2023.
Quelle baisse des prix immobiliers attendre demain ?
Le logement demeure la première préoccupation des Français et le premier poste de dépenses des ménages. Or, les notaires observent toujours de nombreux refus de prêts immobiliers, y compris pour des dossiers solides.
Ajoutons à cela une situation économique, sociale et internationale difficile : le moral des Français est en berne. L’inflation reste élevée alors que la croissance est faible. Bref, de nombreux facteurs incitent à l’immobilisme.
Le pouvoir d’achat immobilier des Français est en baisse : la seule hausse des taux d’intérêt conduit à une augmentation vraisemblable des mensualités de 20 % à l’été 2023 par rapport à la situation 18 mois auparavant. Acheter ailleurs, acheter moins grand ou ne pas acheter, telle devient la question !
Le think tank Terra Nova anticipe une baisse des prix immobiliers pouvant atteindre jusqu’à 20 %... Une bonne nouvelle, selon eux, pour réduire les inégalités patrimoniales et intergénérationnelles. La hausse des prix immobiliers depuis 30 ans a affaibli les jeunes ménages modestes, qui ont vu le nombre de propriétaires divisé par deux en 40 ans.
Cette analyse purement financière de l’immobilier conduit à estimer que la valeur des biens immobiliers est une stricte fonction inverse des taux d’intérêt. Toutefois, cela occulte tous les autres facteurs liés à l’achat immobilier :
- l’attachement des Français à la pierre ;
- l’évolution différenciée des biens immobiliers selon leur âge, leur localisation, leur état ;
- l’évolution démographique (augmentation des divorces et des familles monoparentales) ;
- le coût des travaux ;
- les politiques publiques en matière de logement, etc.
De nombreux professionnels de l’immobilier attirent l’attention du gouvernement sur la crise du logement qui s’installe dans l’ancien comme dans le neuf, avec une baisse des ventes de logements neufs, inédites depuis 1995.
