Un constat alarmant dans l’immobilier neuf
Le marché du logement neuf s’effondre avec seulement près de 17 000 programmes commerciaux lancés au 1er trimestre 2023. Le chiffre le plus bas depuis la création de la FPI en 2010.
Aucun indicateur ne suscite l’optimisme au sein des chiffres de l’Observatoire de l’immobilier :
- Le nombre de permis de construire est en baisse de 30,9 % sur un an !
- Le nombre de mises en chantier baisse de 12,8 %.
- Les ventes de logements ordinaires au détail (hors bailleurs sociaux) s’effondrent avec une chute de 40,4 %.
Parmi ces ventes de logements neufs, les investisseurs particuliers diminuent de plus de 50 % tandis que les propriétaires occupants accusent une baisse de 30 % environ.
Des causes multiples pour expliquer la chute des ventes dans le neuf
L’inflation impacte les coûts des matériaux en amont et le pouvoir d’achat des acheteurs en aval. Les règles du HCSF(Haut conseil de stabilité financière) limitent la capacité de financement des acheteurs à 35 % des revenus sur une durée maximale de 25 ans. De nombreux particuliers, investisseurs ou souhaitant acheter un logement neuf pour y habiter, ne peuvent plus emprunter.
La FPI sollicite donc de manière urgente la révision des recommandations du HSCF.
Zoom sur les normes de construction en 2023
Un autre point altère la rentabilité du secteur de la construction : le respect de nombreuses normes en matière de performance énergétique, d’accessibilité ou d’urbanisme. Les promoteurs immobiliers les acceptaient volontiers quand le marché était dynamique... Pour les acquéreurs, c’est la certitude d’obtenir un logement économe, performant et durable.
Les normes énergétiques de construction de logements neufs
- La norme RT2012 (Réglementation thermique 2012) détermine des critères de performance thermique en matière d’isolation, de chauffage, de ventilation et d’éclairage.
- La norme RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) la remplace à partir de 2022 pour favoriser l’impact environnemental et la haute performance énergétique.
- Le label BBC (Bâtiment basse consommation) est décerné aux constructions avec une consommation faible, inférieure à 50 kWh/m2/an, soit un gain de plus de 60 % par rapport à un bâtiment classique. Ce label favorise l'utilisation d’énergies renouvelables.
Les normes de qualité dans la construction neuve
Les labels Qualitel et NF Habitat garantissent la qualité de la construction de logements neufs. De nombreux critères entrent en jeu comme la qualité de l’air, la sécurité, le confort, la gestion de l’eau et des déchets, etc. L’AFNOR (Association française de normalisation) détermine les conditions d’obtention de ces labels.
En complément, le label HQE (Haute qualité environnementale) garantit un haut niveau de performance environnementale. Il ajoute des critères d'éco-construction, de matériaux respectueux et durables, d'éco-gestion, de confort visuel et thermique, etc.
Les normes d’urbanisme
Selon la commune dans laquelle votre futur logement est construit, des règles plus ou moins contraignantes en matière de PLU (plan local d'urbanisme) notamment. Certaines zones protégées disposent de règles spécifiques comme aux abords de lieux classés patrimoine remarquable.
Les normes d’accessibilité
Enfin, il est normal de penser aux 12 millions de personnes souffrant d’un handicap en France, dont près d’un million de personnes sont en mobilité réduite. La norme PMR (personne à mobilité réduite) prévoit depuis 2007 des normes d’accessibilité pour les nouvelles constructions.
La loi ELAN (évolution du logement de l’aménagement et du numérique) a allégé les normes pour les constructions neuves :
- obligation de prévoir un ascenseur dès 2 étages ;
- quota de 20 % de logements accessibles dont plus d’un au rez-de-chaussée.
Entre les difficultés de construction et les difficultés de vente, le logement neuf traverse une crise profonde alors même que la question du logement reste problématique en France.
