Investir dans une passoire thermique pour acheter moins cher
Si vous voulez vous lancer dans l’investissement locatif, acheter un logement à un bon prix constitue le premier point pour doper la rentabilité. De nombreux biens immobiliers avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G se retrouvent sur le marché, à des prix inférieurs jusqu’à 20 % par rapport aux prix d’un logement économe en énergie. Ils peuvent être bien situés dans les centres-villes mais nécessitent d’importants travaux de rénovation à financer.
Cette opportunité d’achat intervient dans un marché immobilier global qui a tendance à rééquilibrer l’offre par rapport à la demande. C’est le moment de négocier le prix des biens immobiliers présentant des défauts.
La vente des passoires thermiques a afflué ces derniers temps (+8 % en 2021 par rapport à 2020 d’après SeLoger). Pourquoi ces mises en vente ? Les passoires thermiques sont dans le collimateur des pouvoirs publics depuis de longs mois. Depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter le loyer d’un logement énergivore. Dans quelques années, il ne sera plus possible de mettre en location un bien non rénové :
- en 2025 pour les logements classés G,
- en 2028 pour les logements classés F,
- en 2034 pour les logements classés E.
Avec ces nouvelles décisions, beaucoup de propriétaires préfèrent revendre leur bien plutôt que de payer la rénovation.
Pour finir, le plus important est d’avoir un plan de financement complet, avec crédit immobilier pour l'achat et les travaux de rénovation. Le gain sur le prix d’achat est-il réellement compensé face à l’ampleur des travaux de rénovation énergétique à prévoir ? Quelles sont les aides disponibles pour un investisseur immobilier ? Quelle sera la rentabilité réelle de l’opération immobilière ? Pour vous aider à répondre à toutes ces questions, l'accompagnement d’un courtier immobilier est très utile et vous offre une vision globale des coûts à prévoir. Il est aussi de très bon conseil pour connaître toutes les aides de l'État et les prêts immobiliers adéquats à votre projet.
Bien estimer les coûts de travaux de rénovation
Les travaux de rénovation thermique représentent un vaste chantier au coût important. Un audit de performance énergétique peut être une bonne idée pour préciser la nature exacte des travaux et les chiffrer.
Plusieurs points de vigilance sont susceptibles de modifier la rentabilité du projet d’investissement locatif :
- le maintien de la surface habitable : une isolation par l’intérieur peut venir empiéter sur la superficie. Vous perdez alors de précieux mètres carrés chèrement acquis. C’est d’autant plus problématique si le logement est situé en zone tendue avec un loyer plafonné / m2.
- le recours aux aides : les aides, comme MaPrimRenov’, exigent souvent en contrepartie de faire appel à un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement). Ces professionnels ne sont pas assez nombreux pour faire face à la demande et cela risque de retarder la mise en location de votre bien. Il faut donc anticiper le plus possible son projet de rénovation.
Pour connaître l’étendue de toutes les offres de financement cumulables, faites appel à un courtier CAFPI. En effet, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver entre MaPrimRenov’, les CEE (certificats d’économie d’énergie), les aides de l’ANAH, etc. En fonction de votre situation précise, il vous oriente vers les meilleurs choix de financement pour votre investissement locatif.
