Le marché immobilier constitue une source infinie d’articles pour les médias. Le retournement du marché est annoncé régulièrement… puis immédiatement contredit. Les derniers indices des prix immobiliers parus début septembre restent optimistes. Pourtant, plusieurs indicateurs laissent entrevoir un possible retournement du marché immobilier : la baisse du nombre de transactions, l’augmentation des refus de crédit en raison du taux d’usure, la mise en vente des logements énergivores. CAFPI fait le point pour la rentrée ! 

Un marché de l’immobilier dynamique à la rentrée 2022

La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) note un volume important de transactions sur le premier semestre 2022. Ainsi, le nombre d’avant-contrats signés connaît seulement une légère baisse de 1 à 3 % par rapport à 2021 qui avait été une année exceptionnelle post-Covid avec près 1,2 millions de transactions immobilières.

Les prix immobiliers sont globalement encore en augmentation avec +4,2 % depuis le début de l’année 2022. L’indice des prix Meilleursagents / Les Échos établit une moyenne nationale à 3 194 euros par mètre carré. Les notaires, eux, annoncent une hausse de 7 % des prix sur un an. Des disparités existent notamment dans les villes qui avaient connu une frénésie pendant plusieurs années.

Par exemple, à Paris, les prix se stabilisent mais demeurent à plus de 10 000 euros /m2. Les acquéreurs se montrent plus exigeants et plus réfléchis. Ils prennent le temps de négocier. Ainsi, les délais de vente à Paris sont passés de 35 jours (avant la pandémie) à 60 jours.

L’attrait de la maison à la campagne, en tendance depuis la crise sanitaire, se heurte aux aspects pratiques et financiers. La crise énergétique annoncée pour cet hiver fait craindre des dépenses d’entretien trop importantes. Depuis 6 mois, l’appartement en centre-ville est de nouveau le bien le plus recherché, dans les principales grandes villes de France. 

Les signes d’un retournement du marché immobilier 

Plutôt qu’un retournement, nous devrions évoquer une baisse possible du marché immobilier, de 1 à 2 % sur la moyenne nationale, en raison de certains signes et incertitudes. 

Les mises en vente des passoires thermiques

Les logements avec une étiquette énergétique F ou G seront bientôt impossibles à louer. Depuis le 20 août 2022, les loyers des logements les plus énergivores sont gelés. Certains propriétaires préfèrent les vendre plutôt que d’engager de lourds travaux de rénovation. Un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) fait baisser le prix de vente de manière significative. De nombreux appartements entre 30 et 65 m2 avec une étiquette F ou G apparaissent sur les sites d’annonces immobilières. 

L’incertitude économique globale

Le conflit en Ukraine, l’inflation, l’absence de perspective économique viennent s’ajouter à la crise sanitaire et à la crise environnementale. Les mauvaises nouvelles se multiplient et le moral des Français est en berne. Même s’ils demeurent profondément attachés à la pierre, les Français pourraient attendre avant d’investir dans l’immobilier.

En matière de financement, les dépenses contraintes risquent d’augmenter et le “reste à vivre” doit prendre une part plus importante du budget pour conserver un pouvoir d’achat stable. L’augmentation des prix de l’énergie, de l’essence et des produits alimentaires doit laisser une marge de manœuvre lors de la négociation d’un crédit immobilier

Des refus de prêts plus nombreux

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers augmentent… même s’ils restent très en dessous de l’inflation. C’est surtout le taux d’usure, le taux au-delà duquel une banque n’a pas le droit de proposer un prêt, qui pose problème. En effet, son mode de calcul trimestriel basé sur les crédits décaissés engendre un décalage de 6 à 9 mois avec les taux.

En outre, c’est le TAEG (taux annuel effectif global) comprenant le taux nominal mais aussi l’assurance emprunteur et les frais de dossier, qui doit demeurer sous le taux de l’usure 2022. Résultat : un taux de refus de crédit jamais atteint, pour des dossiers de financement solides qui auraient obtenu leur crédit sans souci il y a quelques mois encore ! Rassurez-vous, votre courtier est là pour vous proposer des solutions destinées à contourner le taux d’usure

CAFPI
Par CAFPI le 09/09/2022
Mis à jour le 09/09/2022
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