Les critères HCSF pour le crédit immobilier depuis le 1er janvier 2022

Petit rappel : depuis le 1er janvier 2022, les critères du HCSF n’ont pas évolué mais sont devenus contraignants pour les banques :

• Un taux d’effort des emprunteurs limité à 35 % : la mensualité d’emprunt ne peut dépasser 35 % des revenus.
• Une durée maximale de crédit immobilier limitée à 25 ans : une tolérance de 2 années supplémentaires est possible en cas de différé d’amortissement (lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).
• La possibilité pour les banques de déroger à ces règles dans 20 % des dossiers de financement présentés au cours d’un trimestre. 

Pour cette dérogation, des conditions supplémentaires s'imposent aux banques :

• 80 % de ces 20% doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale ;
• 30% doivent concerner des primo-accédants.

Les changements apportés lors de la réunion du HCSF

Lors de la réunion du 13 juin, le HCSF a assoupli ses conditions autour de cette dérogation accordée aux banques : 

• 70 % (-10%) de ces 20% doivent être réservés à l’acquisition d’une résidence principale ;
• 30 % (+10%) doivent être réservés à l’investissement locatif ou bien à l’achat d’une résidence secondaire.

En outre, les dérogations pourront se rattraper sur les 2 trimestres suivants. Auparavant, le taux de dérogation s'appréciait sur un seul trimestre.

Par ailleurs, le HCSF a noté que la production de crédit non conforme s’établit à 13,8 % au premier trimestre 2023, soit des proportions bien inférieures au maximum de 20 %.

Finalement, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers selon leurs propres conditions dans 6 % (30 % de 20 %) des cas contre 4 % auparavant.

Bercy espère que cela permettra de débloquer 250 millions d'euros de crédits supplémentaires chaque mois, notamment au profit des investisseurs immobiliers.

L’avis de CAFPI

Pour Olivier Lendrevie, président de CAFPI, le HCSF tente de soigner la “bombe sociale du logement” par l’homéopathie. Rappelons que le nombre de prêts immobiliers accordés est en chute libre depuis plus de 6 mois et au plus bas depuis 10 ans.

CAFPI regrette profondément que le HCSF :

• n’assortisse pas la règle des 35 % d’endettement d’un critère sur le reste à vivre des ménages. Les charges fixes d’un ménage n’augmentent pas proportionnellement aux revenus. Aussi, fixer un simple pourcentage sans s’intéresser aux différents niveaux de revenus est très peu réaliste.
• n’autorise pas une prise en compte réaliste des revenus locatifs dans le calcul d’endettement (selon le calcul dit en différentiel qui affecte au remboursement du crédit les loyers plutôt qu’aux autres revenus du foyer.

Par exemple, vos revenus sont de 4 000 € par mois plus des revenus locatifs de 1 000 €. La banque prend en compte environ 70 % des loyers, soit 700 €. Vous cherchez à rembourser 900 € par mois, avec des charges foncières mensuelles de 600 €.

Le calcul différentiel consiste à imputer les loyers au remboursement de l’emprunt. Vous générez un solde positif de 700 - 600 = 100 €. Vous ajoutez ce solde positif à vos revenus, soit 4 100 €. Votre taux d’endettement différentiel est de 900 / 4100 = 22 %. Or, avec le calcul actuel du HSCF, le résultat est tout autre : (900+600) / 4700 = 32 %. Or, si ce taux dépasse 35 %, votre prêt immobilier fera l’objet d’un refus.

Malheureusement, tous les indicateurs de la crise du logement dans le neuf, dans l’ancien, dans le locatif et dans l’accès au crédit demeurent au rouge, sans réelle réaction d’un gouvernement, qui semble indifférent aux nombreux appels des professionnels de l'immobilier.