Qu’est-ce que l’épargne résiduelle ?
L’épargne résiduelle, aussi appelée épargne de précaution, constitue les sommes restantes après la réalisation du projet immobilier.
En cela, elle se distingue de l’apport personnel, qui est pris sur l’épargne de l’emprunteur, pour financer partiellement l’achat immobilier. L’épargne résiduelle est donc égale à ce qu’il reste après avoir financé l’intégralité de l’achat, y compris l’apport personnel, les frais d’acquisition, etc. Cette épargne n'entre donc pas dans le plan de financement d’un achat immobilier. Pour autant, elle demeure essentielle aux yeux des banques.
L’épargne résiduelle est scrutée par la banque pour déterminer le profil de l’emprunteur :
- A-t-il bénéficié d’une donation ou d’une succession ?
- Parvient-il à mettre de l’argent de côté chaque mois ?
- Place-t-il tout sur un livret A ?
- Dispose-t-il de plusieurs comptes d’épargne dans plusieurs banques ?
Toutes ces questions déterminent si l’emprunteur est plutôt cigale ou plutôt fourmi. Les banques veulent savoir comment les comptes de la famille sont gérés chaque mois, si les crédits se multiplient, etc.
Au-delà de la sécurité du capital alloué, l’épargne résiduelle offre des opportunités commerciales à la banque : si elle accorde le prêt, elle peut ensuite proposer des placements intéressants…
Comment se construire une épargne résiduelle ?
Lorsqu’un acheteur a un projet immobilier, il doit comprendre que l'épargne n’est pas l’apport personnel. L’apport personnel est une partie de son épargne directement dédiée à l’achat du logement.
De manière générale, une banque conseille de conserver 3 à 6 mois de salaire sur des comptes d’épargne disponible comme le livret. Cela permet de faire face aux dépenses imprévues, aux coups durs, aux petits plaisirs.
L’épargne salariale :
Si vous êtes salarié et que votre entreprise prévoit un plan d’épargne collectif ou vous propose de placer intéressement et participation, l’achat d’une résidence principale permet de débloquer cet argent. Vous avez intérêt à l’utiliser pour constituer votre apport personnel.
Ensuite, la construction d’une épargne de précaution passe par la diversification et la sécurité.
Ainsi, les différents livrets offrent une garantie pour une rémunération actuelle de 3 % pour un livret A. Avec une inflation supérieure, ce n’est pas une solution financière très intéressante mais l’argent est disponible et garanti. Vous pouvez opter pour des livrets boostés, un livret jeune pour chaque enfant de 12 à 25 ans ou un livret d'épargne populaire (LEP) sous conditions de revenus. Leurs taux d’intérêt sont plus attractifs.
L’épargne résiduelle doit être facilement mobilisable. Il est donc possible d’investir dans des produits comme une assurance-vie multi-supports avec des fonds en euros (capital garanti) et des unités de compte (capital non garanti) ou un PEA (plan d'épargne en actions). La fiscalité en cas de sortie peut être un frein, selon la durée de détention.
Un nouveau critère primordial pour obtenir un financement
L’épargne résiduelle est devenue un vrai critère pour les banques dans leur décision d’octroyer un crédit immobilier. Les banques estiment qu’une épargne de précaution d’environ 10 % (voire 20 %) de la somme empruntée est nécessaire. Cela correspond à peu près à un an de mensualité du crédit accordé.
Vous empruntez 200 000 euros. Vous rembourser 1 200 euros chaque mois pendant 20 ans. Votre épargne résiduelle doit être comprise entre 15 000 (un an de mensualité) et 20 000 euros (10 % du capital emprunté).
Ce nouveau critère a surgi avec l’inflation. L’augmentation massive des prix à la consommation nécessite de disposer d’une marge de manœuvre. Dans tous les cas, le capital accordé est garanti et assuré : la banque ne prend donc aucun risque en cas de défaillance de l’emprunteur. L’épargne de précaution permet de faire face à un coup dur, plus fréquent actuellement, dans cette période d’instabilité économique et financière.
En outre, cette épargne offre des liquidités aux banques, une nouvelle contrainte actuelle. En effet, face à la hausse des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne), les banques doivent répercuter cette augmentation de manière limitée, en cherchant à acquérir de nouveaux clients. Elles proposent ainsi des taux intéressants pour capter l’épargne des livrets des emprunteurs.
Faites le point sur votre situation financière globale avec un courtier CAFPI. Il vous aide à mettre en avant vos points forts aux yeux d’un banquier et ainsi négocier le meilleur taux et l’obtention d’un crédit immobilier.
