Les types de contrat pour l’achat de sa maison neuve à Nantes
Avant de vous lancer dans quelconque démarche, il vous faut choisir le mode d’acquisition de votre maison neuve à Nantes. Vous disposez de deux possibilités. Soit en signant un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), soit en signant un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
Si chacune de ces solutions ont leurs propres spécificités, l’acquéreur est dans les deux cas, protégé par les multiples garanties du neuf qui se déclenchent avant et après la livraison. À savoir, la garantie financière d’achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale ou bien encore la garantie dommage-ouvrage.
Le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
La VEFA est en quelque sorte un contrat all-inclusive qui permet de devenir propriétaire d’une maison livré clé en main et prête à l’emploi. L’acheteur réserve sur plan un lot qui n’est pas encore sorti de terre ou qui est en cours de construction sur un terrain acquis par le promoteur. Toutes les modalités sont formulées par écrit dans le contrat de réservation, puis dans le contrat de vente qui lie le promoteur et l’acquéreur.
Un des principaux avantages d’acheter sa maison neuve à Nantes en VEFA est de pouvoir la personnaliser de A à Z. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) servent comme son nom l’indique à modifier (sous réserve de faisabilité) des éléments. Par exemple, déplacer des cloisons, des installations électriques ou à choisir ses finitions (sols, peintures, faïences, meubles, etc...)
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
À la différence de la VEFA, le Contrat de Construction de Maison Individuelle encadre uniquement la vente de la maison. La recherche et l’acquisition du terrain sont des étapes totalement indépendantes de l’achat de la maison qui sont à 100 % à la charge de l’acheteur. Cette solution est plus onéreuse car l’acquéreur doit en plus assumer les coûts pour l’étude du terrain et pour la faisabilité de la construction.
Néanmoins, le CCMI présente l’avantage pour l’acheteur de pouvoir décider avec l’aide d’un architecte d’une entreprise de construction le plan de sa maison neuve. Ce type de contrat offre des solutions de personnalisation plus avancées qu’un contrat en VEFA où l’acheteur est limité à un catalogue. En revanche, l’aménagement de l’espace extérieur n’est pas compris dans le CCMI et demeure à la charge de l’acquéreur.
Les solutions de financement pour l’achat d’une maison neuve à Nantes
La constitution de votre dossier de financement est une étape importante, si ce n’est la plus importante. Selon votre profil emprunteur, vous pouvez bénéficier de dispositifs d’aides à l’achat financières. Pour avoir une meilleure connaissance des aides auxquelles vous pouvez prétendre, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier. Tour d’horizon des principales options pour financer l’achat de sa maison neuve à Nantes.
L’apport personnel
Avant de faire le tour des banques ou de déléguer votre recherche de financement, vous devez en premier lieu vous pencher sur la question de l’apport personnel. Car plus vous mettez de l’argent de côté pour votre acquisition, moins vous emprunterez à la banque. De plus, les établissements bancaires sont moins frileux à accorder un crédit lorsque le ménage dispose d’un apport. Cela montre que vous savez gérer vos finances.
Pour que le dossier soit suffisamment solide aux yeux de la banque, il est généralement demandé au moins 20 % du montant global de l’opération. Nul besoin de se serrer la ceinture pendant des années, cette épargne peut être constituée grâce à des fonds propres, un PEL, une assurance-vie, une donation, un héritage ou à la revente de biens ou de titres. L’achat sans apport reste dans certains cas, possible mais vous devez avoir un dossier solide.
Le crédit immobilier
Pour ce qui est du crédit immobilier, peu importe la banque que vous sollicitez, celle-ci doit respecter le principe du taux d’endettement maximal. Réhaussé à 35 % depuis le 1er janvier 2021, le taux d’endettement est un pourcentage qui correspond aux revenus dont l'emprunteur a besoin pour rembourser ses mensualités de crédit. Le montant global ne doit ainsi pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.
Les organismes bancaires acceptent de financer des projets immobiliers que lorsque le dossier et la situation de l’emprunteur est stable. Les personnes qui peuvent justifier de revenus réguliers comme les fonctionnaires ou les titulaires d’un CDI ont de meilleures chances d’avoir une réponse favorable à leur demande de prêt. Ces contrats de travail réduisent les risques de chômage et d’incapacité de remboursement du prêt.
Les contrats CDD et indépendants sont jugés plus précaires par les banques. Si vous êtes dans cette situation, vous aurez quand même toutes vos chances d’obtenir le feu vert de la banque. Un effort supplémentaire vous sera demandé, celui de justifier des revenus réguliers pendant les 3 dernières années. La banque étudie également vos comptes, vous devez montrer patte blanche. Au moins les 3 derniers mois qui précèdent votre demande de prêt.
Le Prêt à Taux Zéro : le coup de pouce pour les primo-accédants
Le prêt à taux zéro est un dispositif mis en place par l’État qui facilite l’accession à la propriété. À destination des ménages primo-accédants, c’est-à-dire qui achètent pour la première fois, il permet de financer jusqu’à 40 % de l’opération. Ce crédit immobilier applicable sur tout le territoire français peut servir à financer un achat dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux.
Le PTZ sert uniquement à financer l’achat de sa résidence principale. Sa particularité est qu’il n’engendre aucun surcoût pour l’emprunteur. Il ne paye ni d’intérêt, ni frais de dossier, ni fais d’expertise. La durée du PTZ est de 20 à 25 ans et comprend une période de différé de 5, 10 ou 15 ans, période pendant laquelle le propriétaire ne rembourse aucune mensualité. Le PTZ est également cumulable avec le PAS, le PEL et le PAL.
Toutefois, le prêt à taux zéro peut être accordé uniquement par une banque conventionnée selon plusieurs critères dont des plafonds de ressources. Le montant de l’aide est calculé en fonction du prix de vente du bien, de sa nature et de sa zone géographique. Si vous souhaitez acheter une maison neuve à Nantes en VEFA ou en CCMI, le PTZ peut vous aider à financer une partie de votre projet.
Les avantages financiers à l’achat d’une maison neuve à Nantes
Les frais de notaire réduits
Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, appartement ou maison, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 % à 3 % du montant de l’acquisition. Une différence de 5 à 6 points par rapport au marché ancien où les frais notariés oscillent plutôt entre 7 % à 8 %. Cet écart, aussi prononcé soit-il, se justifie par le fait que dans le neuf les frais de notaire se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.
Par ailleurs, dans le neuf, il arrive que certains promoteurs et constructeurs offrent les frais de notaire à leurs clients. Selon les opérations en cours de commercialisation, il n’est pas rare de voir passer des offres commerciales. Ainsi, les clients profitent d’un prix de vente “acte en main” et c’est le vendeur qui prend en charge le paiement des frais de notaire.
L’exonération de la taxe foncière
Tout propriétaire d’un bien au 1er janvier est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Toutefois, les logements achetés neufs ou en VEFA sont exonérés de la taxe foncière pendant les deux années qui suivent la livraison. L’exonération temporaire doit faire l’objet d’une demande de la part du propriétaire du bien, dans les 90 jours de l’achèvement des travaux.
Le déblocage des fonds de sa maison neuve à Nantes
L’achat d’une maison neuve est un type d’acquisition à part. En effet, l’acquéreur devient propriétaire de son bien au fur et à mesure de la construction. Le paiement est échelonné sur toute la durée des travaux de construction. Un pourcentage est débloqué par la banque à chaque appel de fonds du promoteur ou constructeur. Les appels de fonds interviennent aux grandes étapes du chantier.
Le déblocage des fonds d’un achat en VEFA ou d’une construction est strictement encadré par la loi. Le maitre d’œuvre doit respecter des plafonds pour tous les acheteurs. Il est en droit de demander :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau
- 95 % à l’achèvement de la construction
- 100 % à la remise des clés, si aucune réserve n’a été émise par le propriétaire
Attention aux frais intercalaires
En VEFA ou CCMI, le remboursement des mensualités de crédit démarrent dès le premier appel de fonds du promoteur ou du constructeur. Plus la construction avance, plus les sommes débloquées sont importantes et plus vous devez payer des mensualités élevées. C’est ce que l’on appelle les frais ou intérêts intercalaires. Ils sont dus au déblocage progressif des fonds.
Si vous n’avez pas la trésorerie nécessaire pour assurer le paiement des mensualités de crédit et de votre loyer en attendant la fin des travaux, vous pouvez demander à votre banque un différé d’amortissement total ou partiel.
Total, l’acquéreur ne rembourse ni le capital ni les intérêts mais seulement l’assurance emprunteur. Partiel, l’acquéreur rembourse les intérêts et l’assurance. Le remboursement du capital (somme empruntée) débute pour les deux options à la date mentionnée dans le contrat.
